国务院“给粮”了, 开发商未来至少十五年的发展机遇在这里

地产资讯先锋2018-07-21 06:35:39


转载自: 经济日报,推荐关注公众号“地产资讯先锋”。


一份长达15年的全国国土规划纲要,正在成为中国房地产进入白银时代之后,参与者比如开发商未来最重要的发展机遇。


国务院印发的《全国国土规划纲要(2016~2030年)》(以下简称《纲要》),是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划,对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。


 这份纲要蕴含着很大的深意。“大型城市用地已经明显不足,包括房价高涨,背后是供需矛盾、土地供应矛盾,北上广深是供应矛盾最大的,土地稀缺。《纲要》本意是增加土地利用的量,提高土地利用效率。”中经联盟秘书长陈云峰表示。


京投发展副董事长、总裁高一轩认为《纲要》中长期规划指导未来全国土地发展,代表未来发展的趋势,其核心是解决统筹人口和资源和谐有序发展。


大家都在问, 到底机遇在哪里?我认真采访了一圈,且看总结的以下三点:

  

机遇一:立体城市,地下空间

《纲要》提到将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人向周边区域有序转移。


顾名思义,除了地上,还要向地下发展,建个“地下王国”,地上地下一起规划建设。


陈云峰理解的立体城市是将各种产业组合到一起,在这里居住、办公、消费,减少交通等资源占用;其次有科技含量,引入物联网概念,创造绿色、科技、环保的效果;第三是交通要配合,比如轨道交通,步行、自行车系统,公共交通。另外,地下空间更是要避免闲置和浪费。



在北京,通州副中心的“地下空间”利用成为它规划的重点之一。根据媒体报道,通州新城运河核心区地下空间分为两部分,一部分为地下三层,包括B1商业层,以及B2、B3的停车场。另一部分则为地下五层,中间层为机动车通行的北环环隧,在环隧的上方为连通B1商业层的连通层及管线层,下方则是设备夹层、综合管廊。


国内地下空间也早有类似的案例开发。据业内介绍,福州“中防商城”在福州市万象宝龙商圈,有地下三层,地下一层和二层是平战结合的地下空间,平时为商业使用,两层共设计成跳空商业街,兼具旅游、娱乐、餐饮、购物休闲等,同时与周边果个商场的地下一层或二层连通,地下三层包含一双向四车道、停车库,将地面的部分车流引入地下穿过西二环路,缓解地面交通、通车压力。


还有如京投发展、万科、路劲等开发商都有开发一些地铁上盖物业,把以前是工业性质的地铁停车场进行开发,现在除了满足停车场功能外,还有一些商业、住宅。


“相当于把空间立体垂直利用,满足多种功能重叠空间,这种项目未来会很多。”高一轩表示。

 

机遇二:存量市场,城市更新

《纲要》中写到,将有序推进城镇低效用地再开发和低丘缓坡地开发利用,推进建设用地多功能开发、地上地下立体综合开发利用,促进空置楼宇、厂房等存量资源再利用。


中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎认为,综合看就是开发商的开发模式要改变,未来应更多向存量房土地要效益,向立体空间要效益,向综合开发要效益,向集约空间要效益。“这就不同于过去依靠增量资源、平面扩张、粗放利用土地的发展模式。”


城市更新是未来大城市发展的重要内容,也是房地产发展的主要方向,对于开发商来说,土地供应减少。未来大都市会进行产业结构调整、土地结构调整,低效率土地价值重新挖掘增加土地效率,比如城中村、老的工业园区,通过更新把城市产业结构重新调整。“上海早就提出,未来土地供应通过土地调整,利用旧厂区、住宅区来获得。”住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示。



在盘活存量房上,已经有多家开发商开始进入这一市场。最近的如京投发展,今年1月16日公告宣布其与北京链家合作开发投资城市更新类项目。合作的城市更新具体是指对城市某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间。


“旧的厂房、工业区、空置楼宇甚至低效的楼房都可以再次升级改造。”高一轩认为,北京很多二手房老旧房屋不能满足现代人的生活需求,对这些楼宇翻新,棚户区推到重新建设,旧城改造,还有楼龄比较老的二手房建筑本身没有问题,但是园林、外立面、服务等跟不上,适时地改造翻新,也能增加价值。

 

机遇三:特色小镇

说特色小镇是不是大家有种特别熟悉的感觉?是的,这几年全国掀起了特色小镇开发热潮。结合这次国务院的《纲要》,专家说了,不能盲目开发,得分清地方。



首先在地理位置上,特色小镇要借助大都市的魅力来建设,也就是说要在大都市附近。“利用大城市人口聚集的优势,比如京津冀,长三角,建在周边可以疏解大城市人流压力,”顾云昌表示。


其次是要符合“三生”,即生产、生活、生态。有产业特色,有生态环境,有基础设施。特色就是指产业特色,不仅仅是传统的第二产业,第三产业更是未来发展的方向,如旅游业。


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