有数据才有真相:温州人买房的钱都从哪儿来?2018年入市资金变化对楼市有啥影响?

温州房哥2018-07-03 07:09:48

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引 言

2018年悄然而至,温州几大房产公众平台也陆续发布了今年房价走势的文章。总体来讲,与哥的判断基本一致,普遍对2018年的楼市持相对谨慎的态度,不如2017年那么乐观。


但金融哥也发现,各大平台的报告主要局限于分析土地供应量增大这一因素,对房价走势影响至关重要的金融形势变化所带来的入市资金量的变动,未做深入分析,不免让报告缺少足够的说服力。


为了让大家对2018年的楼市走向有更准确的认知,金融哥来给大家讲解下2018年楼市入市资金的变化情况,进而判断温州楼市未来走势



A
购房者的钱从哪里来?

据统计数据,2015-2017年市区一、二手房的成交总额1900亿元左右。在1900亿元的购房款里,银行共发放住房按揭贷款800亿元,占比42%,据此可推算购房者自筹资金1100亿元,占购房款的58%


单从以上这组数据来看,购房者的资金杠杆不算太高,但由于温州的楼市存在较多的卖掉旧房子再买新房子置换交易,所以在这个1900亿元的成交总额中,800亿住房按揭贷款是金融机构实打实的新入市资金,而购房者的1100亿自筹资金,存在着很多重复叠加的情况。


举个例子

土豪甲以300万的价格卖掉了一套二手房(接手者支付150万,银行按揭150万),然后以600万的价格购入一套商品房(土豪甲首付300万,银行按揭300万)。


这个时候,按照统计数据,一二手市场的成交总额是900万,其中银行贷款450万,自筹资金450万,两者之比为0.5 : 0.5。


但是在分析资金来源后,你会发现,在上述交易中,新入市资金实际为600万(银行出了450万,二手房接盘者出了150万),银行贷款 :自有资金 = 0.75 : 0.25。


从这个角度来推断,在新入市资金来源构成中,住房按揭贷款至少撑起了半壁江山


据统计,2009-2014年期间,我市的住房贷款,平均每三年新发放量在300多亿元区间,而最近三年投放量达到了800亿元,其中2017年投放量更是超过300亿元,一年的投放量抵得上过去的三年投放量

所以说,撑起这三年热热闹闹楼市的光景,把大部分功劳归于银行,还真是一点也不假。


银行的钱投放多了,购房者的资金杠杆又从2014、2015年的大幅探底反弹至金融风波那几年的水平。以下是历年办理住房按揭贷款的购房者,其贷款比例平均水平:


回过头来再看看购房者的自筹资金部分,从上面数据可以大致推算,这几年,平均每年应在200多亿元的区间。


而在2017年这个“大拆大整”年,拆迁签约户数5万余户,其中选择货币补偿比例30%上下,约1.5万户


假设按照户均200万补偿款的保守估计,则货币补偿总额为300亿元,按照房哥之前在龙湾的抽样调查,约45%的货币补偿者选择重新购房,据此估算2017年会有100多亿元的货币补偿款已经入市或者存在入市购房的意愿,该项资金如果全部释放入市,将占据购房者自筹资金的半壁江山


也就是说,按照上述分析入市自筹资金的来源构成,意味着在银行贷款利率及额度稳定的状况下,2017年“大拆大整”所释放的购房资金,可以将温州市区一年的房产购买力提升一倍


B

2018年,资金面还能继续支持政府大力拆迁吗?

答案是难度很大


究其原因,首先是经过这两年的“大拆大整”,旧城区面貌已经发生巨大的变化,该拆的基本都拆了,剩下“棚屋区”已经不多


其次是拆迁需要强大的财力支持,温州政府财力不足。近两年,政府之所以能顺利推进拆迁和货币化安置,主要是当时信贷政策宽松,通过整合国企资源从银行大量融资,但目前负债额超千亿部分市属国企负债率超过80%,这些负债多数是短期贷款续贷压力大。加上目前金融监管趋严,温州政府对银行贷款投放的影响力又较弱,政府已经有很多项目无法从银行获得更多融资,而即将大力推进的“大建大美”更消耗资金,所以只能减少拆迁,将有限的财力投入到“大建大美”中。


再次,政府目前只有通过增加卖地才能维持资金周转和建设任务。政府税收、发债和银行融资等方式能腾挪的资金已非常有限,目前只有大量增加卖地才能给接下来的“大建大美”提供资金保障。另外,银行也会对政府适当施压,要求其多卖地来降低国有融资平台债务率以方便项目融资审批。


C
2018年温州金融形势及房价走势

1贷款投放进一步向政府项目倾斜,住房贷款和个人贷款新增投放量会大幅减少,企业贷款继续负增长。


各银行普遍认为,目前温州的企业经营还是不理想,对企业新增投放的贷款如果出现不良,将会遭受极为严厉的处罚。为稳妥起见,银行可能会将贷款尽量投给政府项目


而受监管要求,对住房贷款和个人贷款的新增量进行严格控制,不得再像前两年那样大量向这两款领域投放,需控制在贷款投放总量的一定比例内。银行总体反馈是,会大幅缩减这类贷款,部分银行甚至表示仅维持存量。这块情况比去年的预期要缩减的更厉害,初步预计新增量仅到去年的一半左右,即175亿元左右。


企业贷款继续负增长,会使得企业资金面困难情况加剧,改善型购房需求会有所减少。虽然银行将贷款集中向政府项目倾斜,但国有融资平台负债率已趋于高位,可获得的贷款量也很有限,仅能满足“大建大美”的部分资金需求,对卖地仍存在强烈依赖。


2进入楼市资金大幅减少,而土地放量下新房上市量居高不下,房价下跌不可避免。


在目前的金融环境下,我们预估2018年拆迁款入市资金仍能达到2017年的30%左右,即60亿元。住房贷款新增量是2017年的一半,即175亿元左右。居民购房自有资金仍按保持不变计算,即151亿元左右。


三项入市资金合计386亿元。而2017年估算为656亿元左右,2018年仅为其59%左右。



在缺乏足够入市资金支撑的情况下,2018年市场供需逆转似乎不可避免,购房者特别要警惕土地供应量较大的板块(如龙湾区瑶溪-浙南科技城板块),预计2018年下半年2019年有可能出现较大幅度下跌

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