【干货】买房前必看:澳洲贷款政策解读

Linkpac寰太置业2018-05-15 20:39:20


最近澳洲各大银行先后又对房屋贷款政策进行了频繁的调整,每一个新动作都牵动着国内已购置澳洲房产或计划入手澳洲房产的投资人士的心情阴晴变化。


而对于投资者来讲,看中房子出 Offer(开价)前,先要搞定借款的 Pre-approval(预批),这么,你就知道自己要看什么价位的房子了。


1

我能贷款多少?


贷款之前,可以找贷款经理沟通,做一个免费的Pre-approval,这样就可以知道自己的预算了。直接找银行也是可以,但是通常贷款都会找Broker,可以进行各大银行进行比较。


通过与 Broker 贷款经纪的沟通,可以更全面的了解您的财务状况从而在所有银行和非银行机构中帮您挑选一间或几间适合您的银行和产品进行对比,更加精确的满足您的贷款需求。



2

要提供什么资料做Pre-approval?


一般只要求提供最近两个月的工资条(大多需要长期的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的(看个案)。




3

Pre-approval 要多长时间能得到结果?


材料齐全递交后,一天左右就可以有预批。


但如果您需要一个 fully credit assessed approval (信用测试),需要 3 天左右的时间,根据不同银行会有不同。



4

Pre-approval 的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?


可能变化的。原因可能有:个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。


还有另外一点就是 bank valuation 银行评估,银行会把你所要购买的房产进行估价,以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出 offer 或者竞标拍卖的时候一定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,也要考虑到这一点。



5

我需要准备多少钱作为首付(%)?


通常银行会要求需要 20% 的首付 + 印花税 + 律师费和其他杂费。


如果您准备的资金少于 20%,我们建议您与贷款经理沟通,了解哪些银行可以为您借贷,同时又可以减免 LMI保险费,或支付最少的 LMI 保险费。


注意:多数银行如果借款超过 80% 都会考虑需要提供更多的收入材料和 3 个月的真实存款。




6

我选什么银行贷款产品?


大致会用到两种银行贷款产品:


一种有 offset 抵消功能的 Package 套餐产品,适用于每月有资金存进帐户,这部分钱可以直接抵消部分本金,减少利息。但是要注意,减少的利息是通过缩短还款期限来实现的,并非每个月还款额减少。这种贷款产品一般有 package 年费,$395 左右。


有些银行会便宜一些,通过Broker, 通常可以拿到一些折扣,或免去第一年甚至前两年的年费。


第二种就是没有 offset 功能,simple homeloan 利率折扣会小一些,但费用会少,没有年费。通常贷款额度小于30 万澳币的客户可以考虑,会比较划算。


当然还会有些投资客户选择一些有其他额外功能的贷款方式,包括将投资房与自住房绑定获取投资房的贷款,或通过 Interest In Advance 的还款方式,更多的节省利息同时达到更好的退税效果。




7

我怎么拿到贷款利率的折扣?可以拿到多少?


澳洲银行的贷款,包括有无 Offset 的,基本都有折扣的余地,就是在官方网站上公布的利率和折扣基础上再有折扣。所以,一定记得和贷款经理沟通,他们会帮您获取最高的利息折扣。这个折扣大都是随贷款终身有效的,并不是 honeymoon 蜜月期折扣。


折扣的多少,和银行当时的贷款政策、促销活动、银行的 Profit margin 利润空间以及客户贷款额度有关。


据了解贷款经理会帮助客户获取最大的利息折扣,最高可以达到 1.4% 终身折扣,贷款朋友要记得主动要求。



8

我需要提供什么材料来办理贷款?


收入证明(一般就是最近两个月的工资条或者其他证明个人还款能力的材料)是主要的材料。其他的材料就是个人的证件已经所有房产的相关材料。




9

贷款办下来之后我还要做什么?


借款审批经过,银行会将借款合同寄给借款司理,或借款司理直接组织离您近来的银行司理派遣有关借款司理与您直接签署借款文件。申请人签好字后,寄回银行做有关文件。更多时候借款司理帮忙客户当面签合同,以便做更具体的合同解说。也有有些银行会将借款有关资料寄给律师。




目前贷款的3大可行的方案:

  

1. 小银行


银行每一次的政策调整都和监管机构有联系。通常监管机构认为贷款的政策哪里不够严格,或者接到投诉,就会施压让银行进行整改。


大银行在压力下须在有限时间内对政策做修正并对外公布,而小银行由于不是重点整改对象,会有一定的缓冲期,但是难免最后也是会随大流像其他银行一样缩紧政策。


所以如果你要做贷款申请而刚好大银行关上大门,不妨考虑小银行,也许他们的政策正好合适,成为你的救命稻草。



2. 联名购买房产


如果个人的本地收入不够贷款,可以尝试与和他人联名购买物业,这样便可以联名申请贷款。


你和父母一起购买房子,你的身份是PR,父母是海外人士,申请贷款时利用你的本地收入和父母的海外收入。这样可以大大提高贷款额,不过由于父母是海外人士,最多只能贷7成。


纯本地收入可以贷8成,熊掌鱼肉不可兼得。

  


3. 增加资金储备,提高收入


对于海外人士而言,银行减少的借贷比(LVR)自然意味着买家要准备更多的首付。


新的政策也在针对永居和公民可利用的海外收入,如果境内收入不变,必然带来可贷款额度减少。目前银行的各种政策缩紧对本土收入的贷款没有多少影响,因此买房时增加资金储备,提高收入,减少贷款是解决问题的终极方法。