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楼市将迎大逆转!上海最新楼面价不到6000,比太仓还便宜

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楼主
  

最近关于租房的话题实在有点火

从上海宣布只租不售到广州租购同权

再到九部委公布12个住房租赁试点城市

一系列动作都表明租赁时代

未来将成为楼市最重要的发展趋势

然鹅还没等小编消化完这些新闻

今天(26日)上午,中央又传来一个楼市大消息!


再放大招!租购同权将立法明确


今天(26日),新华社在其网站上发表了题为“‘购租并举实现百姓安居梦的文章,给出了我们一个全国性租赁立法的大消息! 

在新华社的文章中,最重要的一条信息是:住建部将通过立法明确租购同权!


具体而言新华社在文章是这么说的:

住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。


如果租购同权能够通过立法的形式,在全国范围内推广开来,那么楼市将发生真正意义上的颠覆性效果,尤其对于人们买房的观念将有实质性的冲击。

那么如果全国都展开租购同权,又有什么深远意义呢?

1、从法律层面确立租赁地位。2、租赁时代构筑更加平等的社会。3、房价预期实质性扭转。4、租购同权是大势所趋。

当然,租赁时代,并不是说就不需要购房,不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主,有能力,有条件就买,而不会成为一种负担。

这对于今后租房的小伙伴们来说

无疑是一个重磅利好消息

但很多人也会疑问:

“未来房租是否会很高?”

那么我们不妨来参考下

本周一上海成交的两宗租赁用地

☟☟☟


上海只租不售地块 单价不足6000


7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交!而且这次成交还远超大家想象,愣是让有些人兴奋不已。


此次成交的两幅地块:

一幅位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,可建建筑面积约13万平方米,由上海张江(集团)有限公司竞得,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米

一幅位于嘉定区嘉定新城,土地面积约2.85公顷,可建建筑面积7.13万平方米,由上海嘉定新城发展有限公司竞得,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米



这个楼面价对于今天的上海来说,价格可以说是“白送”的水平了。


此次竞得两幅地块的,均为国有企业。而两块土地的最后拍卖的楼面价均在6000左右这个楼面价对于今天上海地块来说,价格可以说低到了“白送”的水平了。

要知道就在一年前,在距离“嘉定新城”地块不到700米、位置更差地块,成交总价为41.98亿元,楼板价3.03万元/平方米,扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际楼板价达到3.76万元/平方米

也就是说,今天转让的嘉定新城租赁用地,楼板价只有一年前拍卖价的16%!

短短一年,地价大跌了84%!这就是政府对租赁住房的支持力度!



那么最终开发商的成本是多少呢?从房价公式中我们可以粗略推算出来。


新的只租不售模式下,房屋成本应该是:土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。

得出最后的成本大概是12000元

目前在嘉定地块周边,租套90㎡大概需要4100。

这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了,而且两个地块主要目的都是为了吸引人才,留住人才。

所以说,未来租金很可能低于市场一般水平。



未来,对于楼市新局面有3个影响


对于市场的影响将会体现在以下几个方面:


一、还会有更多城市会有租赁住房土地出让


楼市格局大变:今后的住房结构或许会是自有住房、市场价格租赁住房、政府补贴公共租赁住房、廉租房几种方式并存的模式。


二、为规范租赁市场相应法律制度出台


房价贵会演变成房租贵?你想到的,谁都想得到,房租随便涨?不可能。

以规范房地产开发商自持住宅、租赁企业、个体出租者及租客,保障各方面利益。租金指导价格会在各地出台,同时国家统一制定的住房租赁合同会出台,合同上会约定租金上涨幅度,对于恶意涨租金的人可能会触犯法律。


三、保有环节税、租赁税、房屋空置税出台


一个家庭自己不住的房子用于出租时需要交纳保有环节税和租赁税,即便是多余的房子不出租,依然需要交纳保有环节税及物业空置税。房子闲着不用是属于浪费资源,要缴纳物业空置税。

建立起适合我国国情的购租并举住房保障体系,改变现有的价值观念,使得租房成为一种新常态。



最后,从这些件事中我们最应该看到的是,政府在解决“房子是用来住的,不是用来炒”的方面所下定的决心。

尤其如果更多的像上海本次采用的只租不售模式,土地财政方面,地方政府其实是放弃了很多可以获得的收益的。



部分资料来源于:暴财经、365楼市




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