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城市系列点评之一:上海,全球最大的房地产市场

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丁祖昱评楼市,独家原创点评。

2015年上海一、二手房成交井喷,总成交金额超过1.4万亿元,成为全球第一!


2015年是中国房地产大年,大年之下很多城市表现出色,但最大的热点是上海,一、二手房成交井喷,总成交金额超过1.4万亿元,成为全球第一。整体来看,2015年上海市场呈现出以下七大特征:


一、成交规模突破万亿,市场容量全球第一


2015年上海商品房成交1940万平方米,较2014年上升51%,占到全国商品房1.5%。商业、办公面积总计441万平方米,同比增长43%。


合计上海一、二手房共成交4986万平方米,成交金额达到1.4万亿元,金额、面积分别比北京高出2000万平方米和6000亿元,同时远超国内其它城市,与全球大都市相比,上海市场容量也高居第一。




二、住宅市场“改善”发力,豪宅成交出现井喷


上海2015年住宅成交1497万平方米,成交金额为4792亿元,较2014年分别增长52%和81.3%,均超过2013年高点,达到最近5年峰值。


从面积段来看,2015年90-120平方米住宅成交最多,达到4.1万套,总成交达到415万平方米;其次是90平方米以下,共成交3.4万套,成交面积287万平方。从数据上可以看到,90-120平方米占比正在稳步上升,占比达到34%,是市场成交主力户型。若从总价段来看,300-500万成交增长较快,占比较2014年上涨5个百分点。整体来说,2015年上海市场成交以改善需求为主,大面积户型需求快速增长。




在政策发力之下,上海豪宅市场去年出现井喷。1000万以上的豪宅共成交7844套,比2014年多卖4842套,比北京、深圳多卖了一倍以上;成交金额也达到1300亿元,同比增加143%,涨幅高于其他一线城市。




三、办公成交放量,同比增长超过8成


在住宅成交突破新高的同时,2015年上海商办也出现放量。其中商业成交141万平方米,较2014年上升9.98%;而办公类项目成交312万平方米,同比上升80.78%,增长幅度巨大。2015年正好是大量办公物业集中上市年,特别是虹桥枢纽等新兴CBD区域,办公市场迎来新高。


四、热销项目入榜金额大幅提升


2015年前十入榜的金额有了明显提升,门槛提高到了39.57亿元,最高已经达到71.36亿元。前三名分别是锦绣前程、万科翡翠滨江和大宁金茂府。总体来说,上海热销项目入榜金额对比北京有所上升,整体还是低于深圳。




五、二手房市场容量高居全国第一,且远超一手房


2015年上海二手房共成交36万套,总计3046万平方米,较2014年大增113%,成交金额达到7678亿元。从现有数据统计来看,上海二手房市场要远高于一手房,无论是成交面积、套数,均是一手住宅成交的2倍左右,金额则是一手住宅的1.6倍。跟其他城市相比,二手房成交金额近乎是北京2倍,其成交面积套数也远超其他城市,二手房市场容量上海排在全国第一。




六、土地市场竞争激烈,地价迅速上升


2015年上海共成交经营性土地建筑面积1030万平方米,同比下降43%,其中住宅用地成交占比46.1%,成交金额1652亿元,较2014年微跌6%。2015年上海土地成交是近5年的最低点,成交面积、幅数均大幅下滑,成交金额却下降不大,预示着地价上升幅度较大。特别是宅地市场热度升温,优质地块竞争异常激烈,高溢价地王频出,也成为房价上升的主要原因之一。






七、基本面稳定,各项指标表现出色


上海2015成交规模能突破到新高度,还是基于上海良好的基本面。房价收入比也处于合理范围,购买力并不用担心。而2014年常住户籍人口比1.69,近几年一直保持上升势头,当前上海供求比小于1,消化周期也仅为4个月左右,市场处于供不应求,需求也始终处于旺盛状态。正是其良好的基本面,为总量突破万亿元打下基础。




2016年的上海房地产市场仍将保持稳定发展的态势,不会出现大波动。虽然从政策面看,上海仍将保持限制性政策,诸如首付比例下调等政策在上海都无法实施,但如果出台房贷利息抵扣个税政策的话,上海也将受益;当然上海市场再上台阶难度较大,往下调整空间也不大,从成交量看上下也就5%-10%浮动空间;2016年房价还会稳步攀升,不过由于2015年上升幅度较大,2016年房价涨幅会放缓;住宅成交将继续保持稳定,而近两年商办供应较大,因此商办成交量将延续去年上升势头,但供大于求的风险也已经显现;土地方面,宅地仍然一地难求,争夺激烈,地价仍将继续上升,这也是政府更需要关注的焦点问题!


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