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房产司法拍卖中,税费究竟由谁承担?

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文:马永飞

作者微信:13586098992


小编三天内接到三个咨询,当事人大吐苦水:淘宝司法拍卖后,去办理房产过户手续时被告知竟然要缴纳数十万元的税费(三个案件涉及的税费约摸80万、60万、50万)。


根据淘宝网司法拍卖的《竞买公告》,买受人必须在指定的日期内办理缴款等相关手续,买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还。当事人面临要么缴纳巨额税费、要么放弃巨额保证金的两难选择。


对于交易税费负担问题,根据法律、行政法规的相关规定,出卖方缴纳交易环节的营业税(增值税)、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等,买受人缴纳印花税、契税。因此,买受人所缴纳的税费,在所有的税费中,占有的比例较低。


尽管税费负担问题有税法的规定,但司法拍卖过程中,拍卖公告一般载明,相关的税费由买受人负担。


比如杭州市某法院在淘宝网的《竞买公告》载明:


“标的物过户登记手续由买受人自行办理,因本次拍卖标的的评估价格不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费,因此在拍卖成交后应缴纳的税费均由买受人承担(有关房屋税费数额、买受人承担税费的发票开具等问题请自行向当地的财税、房管、国土、所在楼盘的物业公司等相关部门了解。)”


现在的问题是,在《竞买公告》载明相关一切税费由买受人负担的情况下,相关的税费负担义务是否即转移给买受人?


这个问题在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016〕18号)施行前,应当是无疑义的。在该司法解释施行后(2017年1月1日),上述通行作法是否仍应继续呢?


“法释〔2016〕18号”第三十条规定,“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。


为此,小编特意在淘宝网上查找了杭州某区法院自2017年1月1日至7月4日已结束拍卖肩《竞买公告》,在120件司法拍卖中,其中只有6件载明:交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定,由双方各自承担。其余114均载明一切税费由买受人负担。


编者认为:


1. 司法拍卖属于公法上的行为,属于执行措施,应当遵从执行权的行使规范。关于执行权属于司法权,还是属于行政权,在学理上不无争议。目前有关执行权规定在民事诉讼程序里,但执行权与行政权具有相当的类似性(比如执行权的主动性与司法权的消极性形式鲜明对比)。在执行权的行使上,要遵循法定程序。最高院为此制定了众多的司法解释,这些司法解释一方面为了保障执行权的行使,另一方面也是防止执行权的恣意枉为。司法拍卖属于执行措施,自然应当执行司法解释的相关规定。因此,在“法释〔2016〕18号”第三十条已经明确规定税费按照税法规定由交易各自负担的情况下,有关法院仍然在《竞买公告》中载明全部由买受人负担,属于明显的违法行为。


2. 有论者提出,司法拍卖,可以参照《合同法》的相关规定。编者认为:私法上的拍卖行为,受《合同法》、《拍卖法》等的调整,但司法拍卖属于公法上的拍卖,是执行程序中的一项强制变价措施,委托人是人民法院,拍卖机构受人民法院委托,协助完成拍卖活动,不能适用私法拍卖的相关规定,目前也不允许拍卖当事人就拍卖行为提起民事诉讼,事实上,正因如此,目前的民事诉讼法及其司法解释并没有规定在司法拍卖中人民法院可以适用《合同法》、《拍卖法》处理相关争议。


3. 执行权的行使过程中确实有一定的自由裁量权,但自由裁量权亦有边界,不应无限扩大。“法释〔2016〕18号”针对网络拍卖规定相关税费由双方按税法规定各自负担,其制定必有其理由。小编枉自揣测,其原因或许是因为网络拍卖参与者遍步全国,如果让所有竞拍人都到当地实际考虑税费问题,交易成本大大增加,不利于司法拍卖的进行;或许是因为网络司法拍卖不理性因素较多,最高院对买受人提供父爱般的关怀,免使买受人落入“陷阱”之中。总而言之,司法解释的规定旨意应是限制执行权的恣意,人民法院在执行过程中违反该规定,实非所宜。


4. 在网络司法拍卖过程中,如出现严重程序违法行为,根据“法释〔2016〕18号”第三十一条的规定,当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。然而,对于上述执行法院的违法行为,当事人将如何救济呢?该司法解释并无明文,小编只能两手一摊:认命吧。




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