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成都“买房摇号”+“房产5年规划”买房真的变容易、公平了吗?

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楼主
  

今年的成都楼市中一直传这么两句话:


全款买房里面走,

按揭不要堵门口,

公积金贷款,请把共享单车挪一挪!



房子是用来住的,不是用来炒的!




限购政策、只卖成品房、房产总体规划...旧的政策还没解读的清楚,这下新的政策又出来了!本周成都房产公布了两条新政:


第一,出台购房摇号政策;

第二,出台5年房产规划;


这也意味着成都商品住房公证摇号正式亮相!




重点强调:做好公证摇号排序前登记购房人购房资格审查工作。总而言之:目的是有舆论基础,顺应民心的好事!


公证摇号机制的关键点和难点在于:资格审查和公布全部房源。


从消息看出,对于大量的急于购房又屡战屡败没有买到新房的人们的舆论问题,相关部门第一时间已经注意到并做了大量调研,即将发文公布采取公证摇号的新建商品住宅销售方式,无疑是旱地里下了一场及时雨!


购房的几率会增大吗?


摇号可以均等中签概率,给与所有通过审核的购房者以同样的中签百分比。但是这不等于比以前就更加容易买房了!


来看一个公式:中签概率=房源数量/审核合格的候选人。


目前成都依然是强势的卖方市场,特别是在优质板块的品质新房和周边二手房形成巨差的情况下,大量的人群急切追逐新房,具有购房资格和能够通过验资的人可以同时参与多个楼盘的资格审核,也就是我经常说的本着“先到先得”的心态,所以参与摇号的候选人的数量就会比较大,但相应楼盘的房源数量是保持不变的,那么中签率就会比较低。



以上是成都几个重点楼盘的中签率预估表,仅供参考。我们大概觉得中签率比较低,从15%--30%不等,并且随着蓄客量的不断增加,这个中签率还会下降。所以我们得出结论:买房难的根本原因在于供求关系,绝对不在于销售方式。


5年房产规划对买房有影响吗?


我们看下《成都房地产发展5年规划》的数据,来分享一下:


2017年成都的土地供应计划是8800亩,完成商品住宅建设2318万平米(20.03万套),目前离完成任务还有2000多亩的供地任务没有完成,在这种情况下,按照2016年的住宅销量2909万平方来看,依然存在600万平米(约5万套)的缺口,这个缺口怎么补?成都人口流入又在加速,这势必会带来进一步的供不应求,供求关系难以短期内改变。


所以总体上来说,至少摇号带来的是公平,更高的公平,但是买房难的根本原因在于严重的供需失衡,供应的量不会因此有任何改变。


全国其他城市有无先例,效果如何?


南京在成都之前就已经实施了摇号买房政策。效果如何呢?

南京在摇号买房时,对于付款方式的要求(如下图)。也就是说指望首付3成或者4成的低首付就和付全款保持同权,这是不现实的。根据南京最近的情况,如果首付款预算达不到八成,连进入摇号池的机会都没有。认购之日起1--7天内付清八成首付款,这个门槛,是扎扎实实的一个“高门槛”,把大量刚需排在摇号池之外。



然后最关心是对于验资的要求:南京河西10家楼盘各指定2家银行进行验资,购房人需要提供银行本票或定活两便存单,目前最低验资要求需要180万(朗诗熙华府),最高为400万(保利天悦)。



这道门槛真的很高!所以指望通过销售方式的改变就能在严重供不应求的情况下,捡个便宜,是完全没有可能的!


最近朋友圈也刷了一波候选登记的盛况:



重点是,你知道吗,南京实际房价连续涨了5年!5年!


从2016年12月到2017年8月,南京房价连续9个月下跌或持平,所以这是一个新房连续9个月不涨的城市。但是,最近这几天新房排队摇号的情况,依然火爆;需求量虽然受制于调控,受到了极大的压制,但是需求量依然火爆。



茶水费、渠道费会如何?


成都称为渠道费,更多的北上广深称之为“茶水费”。


茶水费流向了两个方面,一个是开发商方面,这里指的开发商当然是小开发商,大开发商因为管理缜密,很少有类似的费用产生;另一个是所谓的中间渠道,比如部分小中介、寻租的中间人。


摇号政策的出现,在很大程度上降低了这种费用和中间环节的产生,让寄希望通过渠道费或者人情然后收获优质房源的人打消念头,同时把这样的房源放入摇号池,供大家用同等的概率来摇号,中签了则满心欢喜的,未中签也无怨言。


可以预见,渠道费的情况会大大收敛,购房环境会更加公平!但是凡事没有绝对,一些小伎俩可能换个花招继续存在!


楼盘挑选客户会越来越挑剔


最近南京的开盘潮采用“资金冻结”的方式认筹,提供银行本票或定活两便存单,首付不低于八成。冻结资金这一招太狠了,没有足额的现金存款,想打个时间差,就毫无机会;8成首付对于普通购房者而言,走进售楼部真的需要勇气。这里还有两个重要因素:


至于开始摇号之后的成都,会不会对进入摇号池,获取要好的市民提高要求呢,我觉得也不是没有可能的。


司法局介入,买房摇号有保障


上海是住建局;

长沙是住建局;

南京是住建局和司法局联合发文;

成都呢?和南京一样。


在南京出台的公证机构摇号售房细则中有三大原则:杜绝住房摇号被人为操控,避免任何暗箱操作,公证机构必须全程主导控制。南京司法局与房产部门建立联动机制,必要时邀请相关部门、人员实施现场监督,确保公证机构摇号售房顺利进行。所以,对于普通买房人来说,显然是公平购房的好机会。



成都新政+摇号,整体来说!


从政策本身出发,这绝对是一件大快人心的事情。但是也要客观看待市场因素,一是由于供求关系实在太严峻,需求可以延迟但无法消灭;二是由于新房二手房差距太大,利益驱使更多人加入新房抢购虽然摇号更公平了,但是随着一些购房资格的新增和改善住房的要求,相信也会有一定的限制政策。


摇号,是相对的正确的政策,但是不能指望政策包治百病


成都房地产5年发展规划

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1. 五年期内新建住房160.6万套,商品住房销售周期连续三个月≥12个月 ,中心城区将暂停供地


2.严格执行住宅建筑规范,停止新建“公寓”类生活单元


4.到2021年底,新开工商品住宅中,中心城区成品住宅面积比例达到100%。


全市成品住宅面积达到90%。


5.到2021年,全市城镇租赁住房保有量将达到151万套。





这样密集出台的政策之前,或许你和我一样,不论是在茶水间、厕所头、地铁站,反正走哪都能听到:

全款买房!

秒光卖房!



小编有话说:


住房新政接连不断地出台,加上近几年成都的交通、教育以及生活设施的逐步改善,我们有理由相信成都还是一个来了就不想走的城市。至于政策对房子的影响,我觉得,现在都还不是过分解读、着急上火的时候,趁现在,多赚点钱,什么政策都不怕!


还想来一句:


来嘛,最后留言板依旧留给你,想听你摆你哭断肠的成都买房事


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