江苏房产选购交流组

深度|主城区最后宝地满血复活!2018,买房看了这儿再决定!

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

有用有趣有态度,关注↑↑【楼市大参考

十年前,一条“买房看了普罗旺世再决定”的广告,全郑州的人都知道。

十年后,楼参用5000字的篇幅告诉你,2018年在郑州买房,务必看了金水北区再决定。


金水北区满血复活

金水北区,让我们等了十年啊!

仔细看看楼市地图,整个大北区,三环内的老城区没啥房子,北龙湖房价4万+,连霍北的惠济板块近两年都火爆的不行,唯独一个金水北区,除了去年名门翠园爆发之外,市场声音几乎听不见。

但真要论起来,2000年左右就启动的金水北区,现在早就是主城区了,地段、交通、配套哪一个都不差。这两年城改加速,拆了一波城中村,城市面貌焕然一新,也终于有房子可以买了。

1. 金水北区迎来爆发

金水北区崛起副中心,这个口号,喊了快10年了。

现在连霍高速北边都建设的如火如荼,金水北区也终于熬到头了。

陈砦、庙李一大波城中村拆完了,一大批商业项目陆续开工,再加上几条地铁线的相继规划、施工和通车,金水北区的土地越来越值钱,房子也越卖越贵。

就在这两年,随着城改项目入市,以及融创、碧桂园、美景、瀚海、名门、美盛、豫发等诸多品牌实力房企的加入,金水北区会再次牛气冲天。

2. 住起来更得劲 

金水北区最大的优势就是成熟,本身就是市中心,交通还方便,要啥有啥。

首先,区域内有多条地铁交汇,地铁交汇处一般都会形成商圈,再加上未来国基路丹尼斯、宜家、美境文化商业街区和思念城的商业,将是新的区域商业中心。

三全路渠东路规划了一座金水区市民文化中心,占地129亩,包括文化馆、体育馆、档案馆、图书馆、科技馆、青少年活动馆等功能场馆,未来将会成为北区市民重要的活动中心,除此之外国基路上,还有郑州市内唯一的海洋馆。

金水北核心区的唯一的一条河流东风渠,水系与东区龙湖水系相通。市区内东风渠两岸将以生态公园为主,打造出集生态、景观、文化、游览于一体的城市生态景观走廊,将金水区与郑东新区串联成一条滨河人文景观线,成为未来郑州市的标志性景观之一

3. 三条地铁线,交通超级方便

区域内总共有4号线、7号线和2号线3条地铁线,基本上能覆盖整个区域。

东西向的主干道连霍高速、三全路、国基路和北三环,都可以直通北龙湖;南北向的主干道有文化路、花园路和中州大道,路网密度大,高架多,交通很方便。


楼市很热闹,房子很抢手

多少郑漂有北区情结?多少人在陈砦、庙里住过小单间?多少人见证了北三环变成高架桥,城中村变成了新楼盘?

金水北区承载了许多人的置业梦想,但前期片区内小产权房、经适房遍布,开发品质和档次都不高,再加上陈砦、庙李等大量城中村的聚集,城市面貌较差,除了普罗旺世的持续风光之外,长期处于楼市盲区。

经过十年的城市北移,金水北区早已经成为城市核心区,甚至连霍北的惠济区都已经购房热点区域。近年经过集中拆迁改造,大量品牌开发商相继进入,片区项目品质大幅提升,再加上区域成熟,从价格到销量开始集中爆发。

1. 新盘集中爆发

北区部分在售项目图

以国基路为中轴,附近依次有名门翠园、丰乐奥体公馆、美盛教育港湾、瀚海思念城、美景美境、豫发豫园、碧桂园天麓、泰山誉景和融创中州印等项目,且大多数为纯新盘,推盘时间集中在2018年下半年到2019年上半年。

2. 改造项目多,容积率偏高

金水北区作为成熟区域,几乎没有净地。近几年所有项目都是改造项目,从早期的普罗旺世,到现在的美境、思念城、豫园……无一不是改造项目,容积率普遍较高,且单个地块相对较小,还需配建一定量的商业。

3. 新的区域商圈崛起

因为缺商业,惠济万达开业时,堵了一条开元路。金水北区人口更多,商业稀缺,又会如何?

以国基路文化路为中心,南有瀚海北金商业中心,以及在建的国基路丹尼斯,未来还有美盛教育港湾商业、美境大观音寺商业街区,再加上思念城的新型体验型商业,未来金水北区商业氛围会很浓,生活的便利性将有质的提升。


 必须要看的8个项目

买房子,第一看地段区域,第二看开发商。

金水北区之所以被看好,因为来的都是实力雄厚的大开发商。既有融创、碧桂园这样的一线大鳄,也有美景、瀚海、名门、豫发这样的本土巨头。

这些房企做项目,首先不能砸招牌,所以品质都有底线保障;有些项目还负担着树立集团形象的重任,比如豫发豫园,他会自己玩砸了?

1. 美景美境

美景美境应该是除了翠园之外,区域内今年面市最早的项目,规划有7栋高层和1栋9层住宅,项目容积率4.79,绿地率25%,规划2500个停车位,车位配比基本上为1:1.1,定位刚需偏改善。

还有1万多平方米的街区式商业,有大师姚仁喜设计,逼格很高,比如我本人非常喜欢的售楼部和咖啡馆。

项目最大的优势在于地段,北三环旁边的三地铁项目,周边有4号线、7号线、2号线,国基路、文化路和北三环,交通非常便利。再加上项目紧邻东风渠,周边自然环境不错,后续随着渠东路周边蔬菜市场的搬迁,居住环境还不错。再加上美景一贯的颜值调性,整体不会让人失望。

不过由于限价的影响,美境的新推产品将不包含精装修,不过这也说明价格不会高,值得期待。

2. 瀚海思念城

思念城与美景美境隔着国基路,同样地段和配套,差别较大的是规划。思念城规划为一个城市综合体,39号地块紧邻国基路,以大型商业综合体和商务办公为主,40号地块规划的有10 栋住宅,8栋32层高层,2栋18层小高层,户型一房、两房、三房,覆盖不同人群。

思念城规划同样出自大师王弄极之手,外立面相似瀚海晴宇,风格相当炫酷和现代化,但看刚公布的效果图看,又不太会过度超前。

上个礼拜摘地,思念城在经历数年煎熬后终于落地,也将成为整个区域的新商业中心。参照璞丽中心,思念城的商业和对面美景美境的商业,有望把这里打造成一个时尚中心。

3. 豫发豫园

豫园的前身是奥克啤酒厂和徐寨城改,目前尚未摘地。

与东润泰和一河之隔的豫发豫园,地处三环里,紧靠东风渠,周边又有商业,成为整个区域高端地缘客户和周边区域改善客户的目标。所以,豫园的户型面积度主要是120~200的南北通透大平层为主。项目应该是成品房交付,装修标准未定,不过从产品定位角度看,应该不会低。

多说一句,豫园是豫发集团花了心血的力作,产品品质打造很用心,也希望借这个80万方的项目再度扬名,绝对值得关注。

4. 美盛教育港湾

教育港湾是陈砦、庙李城改项目,总建面超过300万方,占地750亩,体量超大。

前两周,美盛教育港湾售楼部开放,创新引入了一个新华书店,占地3200㎡,集阅读、交流、休闲、文艺、沙龙、亲子教育、艺术展览等功能于一体的大型书店,给项目增加了人文气息,也是区域内一个休闲的好去处。

不过,金水区城改出了名的慢,而且因为改造成本高昂、关系复杂,曾吓退了恒大等一大批开发商。

美盛接手之后,强调“教育”概念,规划了18所幼儿园、8所小学、6所初中、3所高中,整体填补了周边教育不足的空白,未来也是一个优势。单看这么多学校,在郑州也绝对是一大奇观。

目前,教育港湾尚未摘地,推出时间未定。此前,郑州市刚发布城改新规,要求城改项目容积率不超过3.5,这样的容积率,教育港湾肯定是赔钱。所以现在的看点是:教育港湾的容积率会批多高?会不会像融创金水府一样做超高层?

5. 碧桂园天麓

天麓项目是碧桂园与国基合作的沙门城中村改造项目,紧邻着国基路花园路,有地铁2号线和4号线交会,与北龙湖隔中州大道相望,是整个区域最黄金的地段。

现在已经摘了两块地,容积率5.5,天麓属于碧桂园“天”字系列,产品应该是品质刚需和改善为主。

项目周边社区品质也都一般,西边是国基御府三号,东边挨着家和万世,南边是21世纪社区。主要卖点是地段交通和配套,产品可以参照碧桂园其它天字系列,属于快速复制的品质产品,应该会突出性价比。

6. 泰山誉景

泰山誉景327亩,总建筑面积93万㎡,容积率为3.99。这样的基础条件,算是金水区城改条件比较好的。

吃亏在地块比较散,社区围合比较难。相比之下,二期产品就好很多,地块方正且比较大,品质会更好。

项目一期户型主要是82~122㎡左右的两房、三房产品,是刚需面积段卖的最好的产品,预计首期价格会非常优惠,毕竟今年市场一般,首开十分重要,一定会选择实惠价格开盘。

泰山过去开发过曙光苑项目,以基建起家,曾参与过郑州国际会展中心,河南体育馆等的建设,在桩基行业赫赫有名,实力应该不差。

7. 融创中州印

(融创杭州印效果图)

项目位于北三环北,中州大道以西,马路对面就是均价4万+的北龙湖,基本上能实现道路、地铁和公共景观资源共享,地段非常好。

三块住宅用地的容积率为5、6、7,规定套内面积不低于130㎡,并且限高100米,不出意外,应该是高端大平层产品。

融创“印”系列是主城区地标项目的系列,比如太湖印、杭州印等,产品主打品质。

8. 名门翠园

翠园放在最后说,是压轴大戏。

目前来看,翠园有成为2018年郑州神盘的潜力。

体量大、性价比高、营销牛,保证了每次开盘都是秒清,市场关注度超高,是楼参后台网友咨询最多的项目之一。

翠园整体容积率不算高,且公园、商业、学校和地铁样样俱全,更关键的是价格在15500左右,对于刚需一族来说性价比很高。再加上分期首付政策,轻松收割刚需。

名门最大的优势是热销惯性。第一次开盘,1000多套房源高性价比入市,瞬间引爆市场,成了焦点。此后节奏把握的好,及时推出首付分期,连续加推,持续不断营造热销话题,销量顺势见涨。

形成惯性之后,产品、性价比和配套就退居次要,只有一句话:那么多人抢翠园,那么多人问翠园,你是不是该去看看?


为啥推荐金水北区?

判断一个区域能不能买,要问几个问题,谁在买?划算不?能赚钱吗?有没有人愿意接盘?

1. 谁该买金水北区?

全郑州的品质刚需和首次改善客户,都应该看了金水北区再决定。

论地段,这是主城区最后的好区域,离北龙湖近,离CBD近;论交通配套,地铁、高架、主干道一应俱全;论开发实力,瀚海、美景、融创、碧桂园、名门都是实力大品牌,还有大师助阵;

论项目品质,要么是三年磨一剑,要么是一线品牌的高端系列。

2. 价格绝对超值

推荐买金水北区,一是因为区域好,二是因为价格超值。

金水北区的区域限价15500~17500左右,不出意外,大多数开发商都会顶着备案价销售。

原因很简单,整个国基路沿线,集中了十几个楼盘,其中有7个大体量的纯新盘,供应量集中爆发。如果算上连霍北,整个大北区集中供应量超过200万方,天量供应碰上市场不好,高定价没人买账。

另外,翠园开盘热销给区域树立了标杆,大家都得走高性价比快速走量的路子。

3. 难得的赚钱机会?

金水北区可能是一二手价格倒挂最严重的区域,买新房就是捡漏。

普罗旺世的二手房价格是2万~2.5万,而名门翠园才15500元/平方米;东润泰和的二手房高达2.5~2.8万,周边豫发豫园、瀚海思念城,价格可能不会超过18000元/平方米,期间的差价足以让你赚翻。

要知道,如果前推一年半,没有限价和限贷,这个区域的房价大部分都要摸高到20000元/平方米以上,现在买等于捡便宜。有一个小道消息,碧桂园和国基早期在运作现在天麓地块时,对住宅的预期是26000,惊不惊喜?气不气愤?当然咯,现在仍敢这么飙那一定是不要命了。

4. 多少人等着买?

买房无论自住或投资,既要会买,更要会卖。能租、能售才是好房子。

金水北区不缺客户,而且大部分是地缘客户。

早在2002年左右,金水北区开始“野蛮生长”,这个区域出现了一大批经适房和小产权项目,随后的四月天,以及再往后的瀚海泰苑、金晨嘉园等项目,目前都有巨大的换房需求。

另一个原因是郑漂一族,10个郑漂,7个在这个地方生活过。陈寨、庙里以及周边的十几个城中村,曾经容纳了数百万“新郑州人”,这些人从城中村走出来以后,依然愿意回到熟悉的地方,这批人成为金水北区的基本盘。

5. 现在购房门槛最低

2018年可能是金水北区购房门槛最低的一年,调控带来的资金压力,让开发商更多的选择低首付/分期首付政策,名门翠园、锦艺金水湾;还有一些开发商低价入市抢收一次性客户,比如融创珑府、碧源月湖;

开发商为了快速回款,不得不大幅让利刺激成交,这对于手中紧张的刚需客来说,绝对是难得的好机会。

6. 2018最热区域

爱的反义词不是恨,是忽视。被忽视的区域和项目,注定没有未来。

买一个区域,除了城市空间、项目空间、户型空间这些要素之外,势头很猛的热点区域,未来房价一定不会差。比如前两年的高新区,现在的北龙湖、象湖。

金水北区将成为2018年势头最猛的区域,原因有三个:

第一、 供应量大,交易量大。大量纯新项目集中入市,集中宣传和推动之下,区域价值会被更多人认可。

第二、大量新盘不断推出,各种活动集中释放,保证了金水北区一直处于市场关注的一线。不断的引爆各种话题,就意味着不断的关注。

第三、神盘的示范作用。如果有一个神盘,整个区域的人气和关注度是非常高的。就拿名门翠园来说,开盘清盘的气势、持续不断的热销,用户和媒体的关注度持续不断,对于区域的人流量带动是巨大的。





推荐阅读

两种人能买北龙湖:会赚钱的老板,会打麻将的司机

着急!明白人在抢房,没排号的你还迷瞪啥呢

争霸轮回,建业正商一哥较量,七年前惊天神转折

读懂两会报告,告别韭菜,请收藏这份楼市薅羊毛秘笈

他们说二手房降了,我转了二三十家中介,现在想骂人

过完年,逃回城市,我为什么强烈反对你在老家买房/盖房?

三件小事,昭示未来3年郑州房价!

低价低首付狂割韭菜,郑州楼市年末大促后遗症已现

一口气抢了4套房,如今站在高岗上,我觉得有些冷……

土豪退场,韭菜割尽,郑州楼市或已被掏空!



您的关注与转发,是对【楼参君】的最大鼓励

珍视原创,未经许可,请勿转载

· End ·

玉泉营二手房

举报 | 1楼 回复