江苏房产选购交流组

未来几年,如何购房才能赚的更多

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前言


 

    这几年似乎是比较流行往人的身上去贴标签,这不,做了十余年地产的老章,身上被贴了若干类似于“卖房子的”、“懂点地产投资的”、“偶尔倒倒土地的”、“苏州地产圈网红”等等。

    老章想了想,为了不再被贴一个“几个月更新一次公众号的”。决定把近期朋友们私下咨询我一些关于近期在苏州或者在其他城市置业投资的问题及我内心的答案拿出来,做个分享。


 







Q1:什么时候买房最划算?

     首先我想说,如果是纯刚性需求的自住,手头钱够就买吧。短期内没有购买第二套的想法和能力的话,楼盘涨跌和你几乎是不发生任何情况下的交集的。

     如果是具有投资性质的。我个人认为,本轮调控的方式及目的在于:

     1、通过2015年一二线城市房价跳跃式增长,定好未来五年期一二线城市房产均价基调。以达到迫使低收入人群向四五线城市转移的城市目的;同时增加民营房企杠杆,促使房企合作乃至并购或亦消亡之市场目的。

     2、通过2016-2020的限价、限购、限贷等手段,以达到夯实房价、圈拢小户热钱、刺激实体经济等目的。

     3、为正式出台规范房地产市场开发流程及细则做准备,以达到商品住宅进一步商品化,保障住房进一步普及规范之目的。

     故,老章判断,18、19两年的一手房市场仍处于低位,调控的政策性因素将持续至2020年。

     总体来说,近几年大部分城市的成交情况应处于如下态势:

     2018年————量价齐跌

     2019年————量稳、价微跌

     2020年————量稳中带升、价稳

     2021年————量阶段震荡、价涨

     2022年————量阶梯爆破、价范围普涨

 注:16-17新拍部分地王项目与老地块相冲突的情况不在此列(此处#心疼地王#五秒钟)

   

         故而,俗称的抄底时间应该出现在2019年底至2020年小阳春之前

 注:二手房入手时间在后文中另行提及




  • Q2:在哪买?

首先借用微博好友《刀兄》的两个截图

这个问题可以先分解成两个小问题:

1、在哪个城市买?

2、在这个城市的什么地方买?

先来看看第一个,国内房地产的发展受如下几个条件限制:

1、短期的地产市场类政策性导向;

2、中期的关于城市经济级别的城市规划类政策性导向;

3、长期的关于城市人口结构的内部规划类导向;


中国目前有三个半的大型都市圈群体,在圈内构成方面均有不同:

1、京津冀城市群:以北京为单一核心,核心聚拢性辐射至河北、河南、山东局部以及东三省全境;

2、长三角城市群:以上海、南京、杭州为三足鼎立之势,核心聚拢性辐射至安徽、江苏、浙江、以及江西局部和山东局部;

3、珠三角城市群:以深圳、广州为双核态势,核心聚拢性辐射至两广、福建、湖南以及江西局部;

4、西南半城市群:主要以成都、重庆为双核去辐射川、贵、云几个省份,但目前对云贵地区的聚拢性较弱;

那么,毫无疑问,除短期市场类政策性调控外,无论是城市经济发展面、还是长远的人口需求面,上述几个城市群的核心城市,一定是购房首选。其次是核心城市的卫星城及城市群中的枢纽型城市。(这里就不得不提一下老章所在的苏州,论城市级别,算是强二线城市,行政级别也是副省级城市,经济更是长期在全国前十行列,人口聚拢效应非常明显,但因离上海太近,故而老章将其单独归为一类——全国独一无二的巨型卫星城,类似于太阳系内的木星,同比其他八个兄弟,不仅大的惊人,而且自己还能产生部分热量。亦是投资首选之一)


再来看看第二个小问题,老章简单的抛出两个小原则:

1、看政府规划重点区域,如地铁、环线、市政;

2、看现有区域配套及居民口碑;

3、看市场供需;

老章以苏州举例,先抛一张近期土拍的图片



从土地规划面来看:新增土地供应以吴中木渎、相城、北新区为主,大部分靠近中环线。但恰恰园区所属的中环东线,却缺少新增供应。

从区域市场房价来看:相城区目前低地价项目,销售均价在12000-18000之间,高地价项目已经顶到26000-30000的均价;吴中木渎因在中环四线中较为繁华,目前新房售价在24000-32000之间;反而在传统意识中较好的三个区,除姑苏古城范围内少量盘还能顶出相匹配价格外;新区核心板块目前在售也仅仅是30000左右的均价;园区新房存量较少,体育公园板块精装高品质社区也仅4万左右,甚至有同板块项目仅3万元均价;全市各区各板块内外价格均处于一个不均衡时期。

那么,第一个彩蛋出行了,在售的低价盘,可以考虑出手的可能性了。(此处注意看第一个问题中的注。属特殊情况)

PS:园区目前反而是价格洼地,存量不多,欲购从速。







  • Q3:买什么产品?

先从分类开始讲,为便于理解,老章将目前市场流通率比较高的房产产品,在本文中分为:普通住宅(90-160平)、豪宅(别墅、大平层)、商铺、公寓(70年)、公寓(40年)、办公共计6类。

从稳定性及短期就能看的见的利润上来说,首推普通住宅,其次推70年产权的酒店式公寓

商铺的收益,往往要5-8年之后才有展现,同期因经营情况、周边环境的影响因素,风险系数相对较高。(正规的商业地产是有标准的退出机制的,前期养铺的工作不是一帮不专业的业主能做的好的。关于早些年小面积低总价带回报的商铺销售,感兴趣的朋友可以私信老章,另行发文详述

豪宅不是不好,能称的上豪宅的,各方面的素质(地段、景观、人文、产品、物业等)肯定都是相当优秀的。但在房地产买卖市场中,存在一个名词,叫“总价壁垒”,简而言之,就是买的起的人不多,保值但流通性较差。

办公是一个租金收入较为稳定的投资渠道,但是和周边区域的发展息息相关。没有竞品,形不成集群效应;有竞品,就要比产品和物业了。

40年公寓的目前老章是在观望中,也劝亲戚朋友们不要买,理由较多,在此处不一一赘述。


那么,普通住宅的购买选择上,还有哪些需要注意的点?老章将其称之为“三好”

1、location、location还是location,好地段(商业配套、交通配套、市政配套、学区、景观、人文、区域环境等)是李嘉诚说的,超人哥的这句话是我最服气的。

2、好产品,早年的地产项目是没有太好的产品理念的,90平做个小三房,或者利用露台、空中花园偷个面积,就算是好产品了。这也是一些较老的小区,二手房售价难以拔高的原因。近两年因地价拔高导致房屋售价同期上涨,开发商不得不把产品设计前置,更具有人居理念,如主卧的大套间设计(含书房、洗手间、衣帽间),主卫的面积增大甚至做双面盆设计、利用玄关及十字动线的排布以保障私密性、横厅的设计。

3、好物业,这一点对于首置客户可能是个盲区,老章不多赘述,只说一点,相同位置相同品质相同价格的楼盘,可能因为物业管理,五年后房价相差10-20%





Q4:现有房屋是否该置换,换一手房还是二手房?

不动产也是流通性商品,它的升值周期是相对不确定的,受到前文中说到的几个因素的影响较大,如现有房屋短期升值潜力已然被挖掘趋于峰值,肯定可以抛售套现去置换坡底的房屋,这一点是毋庸置疑的。

常规说置换,会包含更好的学区、更高社区品质、更大的户型面积等一些因素。

 但是在这,老章想先抛几个关于本轮调控结束(2021年后),可能让大家觉得是危言耸听的预测:

1、现房销售、精装交付,将成为本轮调控放开后的统一要求;

2、未来出让的土地,经济指标可能更为详细,甚至详细到装修标准、户型配比、绿化标准、售价范围。政府的规划性进一步加强;

3、人才组屋、廉租房、经适房将重新规范,大批量推向市场。经适房面积约在60-70平,价格约为同板块商品住宅的30%;


根据以上预测,老章再放一个彩蛋:

未来首置刚需的门槛将会提高至120平,现有90平左右户型的客户可考虑置换成140左右的户型,以规避未来经适房所带来的市场冲击。



其次,回答买一手房还是二手房问题的时候,其实也等于给苏州的朋友们发放一个彩蛋:

根据思源地产向本人提供的对苏州近期二手房市场的监控,近期二手房量价均在振荡,老章推荐在明年3-4月,入手园区湖东现代大道沿线及体育公园板块的二手房。信的话就买咯!

 


 

 


 



the end

本文不代表任何组织及机构观点。

老章心直口快,不吐不快。

如有兴趣,请可加微信共同探讨!







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