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三问沁园开盘:4万拿地,5万卖房,绿城想干什么?

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好地网10月16日消息(研究员 徐创)在当前严格的限价之下,高价地项目出现大面积亏损成为了大概率事件,但是,大多数房企采用了等候限价政策放松的策略,延迟开盘成为常态,这个不单在上海如此,南京如此,杭州也如此。

目前杭州十区超过12个月没开盘且地价3.4万以上,成本5万以上的项目有11个,占了总数的近一半。

一问

沁园项目将亏损多少?

高价项目群体一直迟迟不开盘的局面,在国庆之后有了改变:10月12日,等了快两年的金隅中铁诺德都会森林终于领出了预售证,43288元/㎡的地价最终的预售均价为58865元/㎡(含装修标准5000元/㎡)。

按照这个价格,都会森林要盈利并不容易,不过金隅有资金成本的优势,可以有较强的耐力去争取利润。

但是,明显亏损的项目则出现在同一天拿到预售证的绿城建发·沁园,领出的首张高层房源预售证均价只有49500元/㎡,但其楼面地价高达40765元/㎡。

沁园项目位置图

绿城同时说明,其装修标准为6000元/㎡!以绿城一贯的品质,这6000元/㎡的装修标准,应该不会掺杂太多的水分。

应该说,这个价格已经比此前的有所提高了,在沁园之前,申花最新的一张高层预售证为

按照目前这个价格,绿城将亏损多少呢?

绿城沁园规划了4幢高层和6幢洋房,按高层与多层2:1的体量计算,分别为5.1万方和2.5万方。并且一般来说,洋房的价格按高层的1.2倍计算,未来洋房的价格在59400元/㎡左右。

另外还有地下车位可售,如果按照30万一个的车位,500多户按照1:1.2配比车位,整个项目的销售额在42.3亿元左右。每平米以6.2万的成本计算,总成本达到了47.12亿元左右,亏损额为4.82亿元,亏损率为10.2%。

(成本计算方式为:建安加精装成本9000元/㎡,税费为销售额的10%,利息为6亿。)

今天(16号)是开盘登记第一天,早上10点多,本网研究员发现,来看房的并不多。

二问

绿城为何亏损也要卖?

绿城在杭州出现亏损的楼盘,这在历史上并不多见。

那么绿城为何愿意承担亏损的结果也要赶紧出货,难道是资金链趋紧吗?

绿城应该不存在资金链断裂的问题。2014年中交入股绿城之后,也让绿城有了央企的背景,因此在融资方面的资金成本压力并不大。并且绿城今年也提出了要冲击1600亿的销售规模,怎么又会在冲量的道路上让一个项目亏本出售。

究竟,绿城为何宁愿亏损也要出货?好房研究院认为以下因素值得考量:

1、绿城在沁园真实的亏损并不多。

由于沁园的股东方多达5家,据“天眼查”显示,绿城的股份为26%,该项目中,绿城的亏损仅仅为1.25亿,按全口径计算,其销售额可达10多亿元。

加上绿城操盘,通常要收项目操盘费,真实的亏损额可能更小。

从另外的角度也一样,有多个股东的亏损项目,股东一分摊,每家亏损也不多,亏损开盘的压力也就少了很多。

2、利息成本等不起。

项目拿地到现在已经有22个月了,土地与土建成本已经有30多亿的资金投入,一年的利息就将近4个亿。如果再等待一年,需要再增加4亿以上的资金成本。

倘若一年后预售价格不上升或者预售价格低于利息成本,市场行情比目前的差,那么,亏损会更大。

绿城建发这些房企显然等不起,也不愿冒这个险。

3、快速回笼资金可以掌握更低成本拿地的主动

目前房企资金普遍紧张,加上地价还将下降已经成为不少业界人士的共识。沁园此次开盘,如果全部卖完可以回笼11亿多的资金,这些资金可以用于在下行市场中以较低的成本拿地,进入新的盈利周期。

所以以小亏来回笼资金等待新的机会,也可能是此次亏损出货的一种动机。

三问

沁园亏损出货将产生示范效应吗?

沁园亏损出货,会不会成为高价项目群体的样本呢?

沁园样本有其特殊性——

一、体量并不大:7.6万方;

二、亏损幅度不大:10%左右;

三、股东众多:5个。

按照这个标准去衡量,目前29宗还没有开盘的楼面价3万+地块,或许会是更值得重点观察的对象。

而从板块而言,无疑,沁园将为申花板块树立榜样。申花板块目前尚有4宗地没有开盘,体量与沁园接近的有九龙仓庆隆单元项目(2018年1月12日拿地,体量6.9万方,楼面价40536元/㎡)。

体量接近、楼面价接近,九龙仓项目是否会以同样的方式出货?值得关注。

另一个高价项目集中的区域是城东新城,目前板块中有8个项目没有开盘,剔除自持和商业部分,体量为75万方左右,土地金额为268.3亿元,其中拿地时间最久的是

城东新城板块未入市新项目体量一览表

一旦其中某个楼盘接受限价开盘,该价格将成为板块内其他楼盘的示范。毕竟,迟开盘的将面临板块内的客户被早开盘的吸走,以及不断增加的资金负担。

基于此,沁园亏损开盘将对高价房群体产生的示范作用值得关注,毕竟,年底房企要冲量,资金面又紧张,这两项加在一起,高价项目“联盟”产生松动,高价项目的操盘方接受不满意的限价开盘出货,可能性越来越大。


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