未来一年,可能是最好的买房时机!

孟祥远2018-04-15 12:36:46

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今日头条

近日,楼市风云再起,房价依然是当下大家绕不开的热门话题!且看:


近一周之内楼市政策来势很猛,上至国家发改委、住建部、银监会,下至南京房产局、国土局、物价局等各大部门接连发声指示,目前武汉、深圳、南京、西安4城均已再度出台收紧楼市。本轮楼市的紧急刹车目的就是要“快速”抑制房价过快上涨,据知情人士称,不仅此前限购政策实施的16个热点城市将都有可能继续收紧,就连近期房价上涨较快的石家庄、南昌、长沙、青岛也被点名。显而易见,第三波调控潮已悄然而至!


南京第三波调控政策出台密集

  • 11月15日下午,南京市物价局处罚涉强制交易和价格欺诈的两大开发商;

  • 11月15日上午,南京国土局发文,严控土拍资金来源!开发商在南京拿地,必须是自有资金,不得用银行贷款等违规资金;

  • 11月14日晚,南京市房产局再出四招"严打"楼市:督促新房上市,确保限购实施;

  • 11月12日,银监会出手严查16城房贷,南京被点名;

  • 11月11日晚,南京市不动产登记中心发文,执法办再下“杀手锏”,注销134份违规购房证明;

  • 11月8日,国家发展改革委和住房城乡建设部发出通知,将展开商品房销售明码标价专项检查。


与此同时,李克强总理也发声了,在14日主持召开的经济发展和民生改善座谈会上,总理十分关心地询问目前商品房价格走势,提出一定要稳定房地产市场、稳定人心。




可见,政府对这一波调控的决心不可低估!然而,此时却有不少声音出来:楼市要进入冰冻期、房价要跌了、赶快卖房......这对购房者预期产生明显影响,加剧观望情绪,也有很多人问主页君@孟祥远:现在房子还能买?还是等到一两年后再看?未来房价还会不会涨?


个人认为,调控时期,买房人恰恰迎来很好的买房时机!事实上,过去20多年,调控发给买房人的红包确实不少,而且也几乎没有人因为看空大城市房地产而收益丰富。下面主要从五大主要方面来分析,供大家参考:


1现象:最严调控后量价趋稳,土地、房产市场均明显降温


今年的9.30新政后,针对16个热点城市,涵盖限购、限贷、土地供应及市场监管等内容的调控政策,经过近一个多月的调控,从效果来看,市场确实出现明显的降温迹象。最近又增加长沙、青岛、南昌、石家庄等四个热点城市,20城成为调控的重点对象,也是上一波41城限购数的一半!


以南京为例,整体市场量价趋稳。就像南京市住房保障服务中心主任颜江回应李总理提问时所说,“系列调控后,南京商品房价格初步稳定了”。10月至今几乎每周南京楼市都要上演一次开盘潮,新房有效供应上来了,价格却没怎么涨;二手房成交更出现显著下降,一些中介门店开始关店调整;土地市场热度下降,突破最高限价的预期降低;10月份房价涨幅迅速收窄,涨幅跌出全国前20;与此同时,购房者预期也随着市场的变化发生明显转变......


在供需关系发生逆转,卖方市场转为买方市场的背景,个人认为,对于买房人来说恰恰就是最好的买方时机。且此番调控的特点就是有保有压,给刚需上车的机会,打击投机。且上一轮调控经验也证明:每每楼市调控期,恰恰是一个绝佳的买房时机,关键是你能不能抓住适合自己的房源。


主页君@孟祥远 十几年来持续关注城市与房地产市场,在楼市的起起伏伏中也发现一个规律:市场越是调整,买房人越紧张,出手也会越谨慎。但真相往往却是,风险往往出现在全民疯狂时,越悲观时往往越潜藏着机遇。事实上,房价越被打压,于真正的买房人越有利。


2政策加码,但楼市几个基本面没有发生根本变化


楼市政策短期巨变,但楼市基本层面依然较好。


此轮调控有保有压。上一轮牛市的火爆,投资客发挥作用不小,在售楼处经常能看到北京上海、安徽苏州等周边城市的土豪出现,所以限购、限贷的严厉程度直接打击投资投机行为;但对刚需却没有大的利空影响。支撑房地产发展的几个基本因素没有变化:


1、低税费目前涉及房地产税费依然不高,当下的购房环境依然是一个低利率时代。目前银行利率仍然是史上最低的,并且优惠幅度也比较大。此外,中央三部委于2月19日出台了契税、营业税的优惠新政,力度也是前所未有。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。同时,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。


2、进人口。南京的人口虽说现在流入不大但是存在被低估的情况南京人口总量850万人一年的常住人口增量也不容小觑,合理估计大约是10万人。南京这样的大城市机会多,会吸附更多人才走入这个城市。即便全国城市人口增长不多(国务院布置还有1亿人进城呢),南京这样的城市也会分得更多羹


3、土地少。有高价地的支撑,致使南京房价很难出现大幅下跌。据统计,南京去年土地出让金排在全国第三,今年有望排在第一。目前南京的财政对土地的依赖程度能较高,具体不便展开,更多可加私人微信mjjt2018咨询交流。今年南京的土拍快结束了,供地多少,看得见。


4、资金多。在全国资金充裕的背景下南京的资金量会更大江苏是全国数一数二的经济大省长三角也是经济富裕地尽管南京如今受到一些限制但限制一旦放开市场会有很好的表现机会。不放开,市场也不会完蛋,资金多着呢,很多买房人也是老司机了。


3房贷依然具有福利性,低利率高通胀时代资金杠杆要用好



过去20年楼市发展经验证明:房价易涨难跌,涨多跌少,涨长跌短,是楼市基本规律。经过调整期之后,市场会恢复稳定。


买房人一定要用好福利性质的房贷。房价一路高涨时期,确实让不少年轻的刚需感到还房贷很吃力,成为“房奴”。“大学生千万不要贷款买房,你还有诗和远方”的声音也曾一度流行。


但实际上,对买房者来说,真正有压力的供楼期不可能有20年、30年那么多。在最初几年可能会相对艰难一点,以后那点房贷很快就不是事了。只要准备好自有的首付资金、有一定的偿付能力、工作稳定基本还是可以还贷的。加上人民币贬值的冲击,钱存在银行也只能缩水,房子作为固定性资产,只要选好产品和地段,肯定是要比放在银行坚挺得多,值钱的多。


4调控一旦放开,房价会如何反弹?



此轮接二连三的调控具有其特殊性,旨在快速抑制房地产市场非理性需求,行政干预迹象显著。这也为后期市场启动积蓄了一定的反弹力量。这也与2011年、2013年两轮整体政策调控最大的不同之处。


中央层面对房价涨幅过快的城市采取紧急刹车行动,虽然临时摁住了牛市的热度,短期内达到调控目标,但实质上市场后期启动时反弹力量较大。


从当前库存量来看,市场供应量上来了,但库存依然不高,徘徊在2.5万套。且加上相关部门的管制,一些高档商品房禁售。在这样的市场环境下,房价会随之稳定下来,也可能会略有下跌迹象。但要知道,好房源依然不好买,如河西、鼓楼滨江等热点板块的房子,还有很多人等着要买。


换句话说,房价受到调控抑制,涨幅赶不上收入时,其实是房价在等买房人。等到买房人反映过来,房价可能就追不上了。南京这么富裕的地方,指望房价大跌,可能吗?


所以,不要低估当下的市场,有些好房子一旦你错过了可能就再也买不到了,今年热点板块就会有一大批楼盘售罄,未来上市的楼盘地价跟现在的房子差不多,你懂的!而且,从过去20多年的经验来看,没有一个人看空大城市房地产而获得买房收益,这次会例外?


5买房人如何迎接这个买房好时代?


展望房地产市场后期走势,房价难大跌!


1、高地价支撑:之前南京拍出那么高地价,南京主城各大板块的地价均已站上2万,开发商成本在那,即使市场不景气,开发商又不是雷锋,很难亏钱卖房。但有些地王站岗也是难免的,这半年我们一直提醒,2016年南京会有地王被套。但其实如果资金撑得住,站岗也是暂时的!


2、打破开发商“贱卖”房子的幻想:如果真如大家想象的房价下跌厉害,那么开发商摔坏的不仅是商品本身,更破坏了市场经济规律。从本平台这周统计的年内13家要入市的纯新盘价格来看,预计价格没有一家楼盘是低于2万的。参考文章见独家:哪个更值得买?13个纯新盘全解读


主页君@孟祥远 认为,最严调控使得一房难求的局面成了过去,买房人更容易买到房子了;其次,供需朝着有利于买房人的角度去转化,可以好好挑选房子,这在过去的楼市火爆期是难以想象的。就像今年中期以来,我们的操作策略从去年的买买买调整为今年的卖买买,要趁市场良机出掉一些价值兑现产品,再买优质的抗跌产品。


买房人作为市场参与主体,如何迎接这个买房好时机呢?


当然,我们不是建议买房人现在就闭着眼睛买房,而是要结合自身的需求和条件、资金实力和风险承受能力,认真挑选,谨慎下手。对于这三类购房者分别提几点建议:


1、投资投机客尤为谨慎了,如果手头资金非常宽裕,自然仍然可以参与这个游戏,如果首付和还贷资金紧张,则没有必要强行上马,尤其是靠信贷支持的投机者,投机风险将进一步扩大;


2、刚需一定是等不起的。而真正的刚需自住需求,则要把握政府调控,稳定楼市带来的时间窗口。建议此时尤为要关注市场,结合自身情况,择机购房。先上车,搭上这波财富上涨的机会。也许错过了这次调控给予的上车机会,留在大城市发展就更艰难了;


3、改善迎来挑选好产品时机。从目前新入市的产品层次来看,价格高、地段好,开发商在产品打造上也是花了不小的心思,且各家均有自身特色,产品品牌上亮点也颇多,改善客户可以多选一选;


未来这一年,终将迎来属于买房人的时代!你,准备好了吗?



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