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  • 【购房宝典】对于房产中介,购房者买房要掐"七寸"



      随着外界对二手房市场关注度的提高,不少存在于中介间的负面现象也不断被掘出,让购房者看的目瞪口呆,买卖房源时那一张张堆满笑脸的面庞,竟然和各种乱象牵连在一起,想想就觉得胆战心惊。


    乱象1:虚假房源随意挂故意“曲解”客户意愿


      想租房或者购买二手房的人可能都遇到过这种情景:好不容易在网上找到一处符合要求的房源,联系中介人员后却被告知该房源已出租或者已出售,然后就建议看一下价格“差不多”、条件“差不多”的其他房源,原本挂在网上的信息可能就只是为了吸引受众注意力;部分购房者接受了中介人员的建议后,中介们就开启了“洗脑”模式,最终购房者迷迷糊糊的交上了定金,冷静下来想想才发现这根本就不是自己原本想买的对象,话说到这小编不得不由衷佩服中介们口不对心的“说理”能力。


      还有的中介故意“曲解”购房者的要求,例如将“南北通透的两室”理解为“一套朝南一套朝北、门对门的独立室”,话说作为一个常在楼市混迹的中介,连什么叫“南北通透”都能搞混,让你你信么?


    乱象2:高评房价低评税费赚取灰色收入


      话说中介机构有时候真的是人脉无边广阔无限,其中那么一小撮中介为了能多赚钱少缴税选择串通银行或政府工作人员。为了套取银行贷款、促成交易、获取所谓的“垫资费”,有的中介先是鼓动、协助购房者高评房价,再是向银行人员行贿;为了少缴纳税费以及收取买卖双方的“低评费”,有的中介机构不惜专门派人在住建部门“驻点”打理政府人员,手法极多,无所不用其极。


      尽管听起来相当不可思议,但这种现象确实存在于当今中介行业。例如,,。


    乱象3:刻意捏造谣言哄抬房价误导购房者


      尤其在当前楼市政策迭出、调控手段多样的时期,购房者原本就对市场走势忐忑不安,此时外界丝毫风吹草动都可能造成购房者的心理恐慌,有的中介利用当前市场环境胡乱编造,什么“营改增后二手房多缴税费”“政府将出台楼市收紧政策”等等,其目的显然是为了鼓动购房者出手买卖房屋。为了稳定购房者心理,相关部门没少出面辟谣,奈何各种楼市谣言一直屡禁不止。


      还有的中介机构利用自己在某地的垄断优势与其他中介形成“联盟”,共同抬高中介费用,这也给购房者增添了不少购房压力。


    乱象4:鼓动购房者违反楼市规则


      最近有一则新闻称中介为楼市“小三”,原因就是某些中介机构为了为了达成买卖双方的交易主动提出“帮”购房者办理假离婚证明蒙骗房管局,要求是买卖双方需缴纳数百元工本费。购房者可千万不要觉得这是在帮你,一旦交易成功,退还定金、房款难度很大,被相关部门追及法律责任后,中介机构完全可以将责任全推到工作人员自己身上,若 “帮忙”办理假结婚证明的工作人员此时已离职,所有法律责任恐怕就得由购房者承担。


    乱象5:无视合同违规转租房源


      上海市民尤女士将自己一套房源租给胡某,合同中明确标明承租人未经出租人书面同意房屋禁止转租,但是某中介机构仍旧帮助胡某将房子转租并签订了租房合同,按照相关规定,房屋中介在发布房屋相关信息前需获得业主授权,在未获得尤女士授权的前提下该中介机构将房屋进行转租属于违规操作,另外,在与新租户签订合同时,房源地址被写错,也就是说,若房客搬走,尤女士将无法证明该中介机构曾帮胡某进行过房屋转租。


    乱象6:坑人中介充斥楼市


      一些中介机构不仅在交易时股东买卖双方违反市场规律,其自身很多行为也难以符合法律要求。据相关报道,房东王女士将自己现居住的一所房源交托给某中介机构租售,期间王女士外出两个月,回来后发现中介机构已经撬门将房源租给别人,面对王女士的质问中介回答“搞错了房号”, 经王女士核算,两台电脑被搬走,以及名牌包和义务,共损失了十多万元,要求中介赔偿,却被告知只能赔偿一万元以下。


      除此以外,“无证上岗”、“一房多卖”、“骗租房者与另一中介签订合同”等现象也屡见不鲜。


      存在于中介行业的乱象案例有很多,小编就不一一列举了,不知道广大购房者看到这些现象以后有何感想。交易前中介人员笑容满面、服务周到,交易后则爱搭不理、冷眼相待,楼市简直太可怕了。当然,我们也不能以偏概全,这些乱象也仅属于中介行业的部分表现,那么购房者或者租房者怎样才能在乱象丛生中找到真实可靠又满意的房源呢?


    一、尽量通过大型、权威房产网站或门店寻找房源


      既然目前二手房交易多数得依靠中介,那么在挑选中介时就尽量选择大品牌、口碑好的机构,提前问好收费及服务内容,确认中介佣金支付时间,最好可以约定签完合同支付部分佣金,过户后再支付剩余佣金,以避免中介拿到费用就撂手不管的情形,另外,佣金支付后一定记得索要发票。


    二、对房源进行实地考察


      不管是买房还是租房都不能仅靠销售人员的说辞进行判断,必须进行实地考察。这个过程既需考察好房屋的户型、结构、朝向等,还需考察好下水道、墙面以及室内各项配套是否能正常使用,另外,房源周边的各项资源也应考察清楚。


    三、核实房源产权


      这个步骤也是最关键的一步,购房者还需谨慎再谨慎。


    1、房产证


      首先购房者需认清房主,将房主姓名、身份证和其本人进行比对,尤其注意的一点是,当房源的产权人有多个时,购房者需和所有产权人签订买卖合同,也就是说,只和其中任何一个签订合同是无效的,除非某个产权人拥有经过公证的所有产权人代理授权。


    2、土地证


      近期土地使用年限闹得沸沸扬扬,鉴于目前还没有明确的续费措施,购房者在选择的时候尽量选择那些土地年限较长的房源。


    3、房屋贷款


      核实一下所买房屋是否处于还贷期,或者房源是否被抵押。


    4、房屋信息


      缴费前购房者最好去房管局核实一下房屋的信息,看一下所购房源属于普通商品房,若属于特殊房源则需了解此房源在市场上是否存在约束条件,以避免增加购房成本。


    5、房源是否处于出租期


      对于部分二手房来讲,原房主在搬出以后为了避免房屋闲置多数会选择将其出租,那么购房者就必须弄清楚所买房子是否还处于出租期,因为即使原房主将房屋卖掉仍没有权力让租户搬走。


    四、完成房屋交易


      所有条件都考察好了以后,房屋交易过程依旧不能掉以轻心。


      首先,较以前购房者需查明房屋物业费、水电费、燃气费等各项生活费用,最好由卖方提供结清单据;签订合同时双方有特殊要求的需通过合同附件的形势附在房管局提供的二手房交易制式合同上;合同中所有时间最好明确到具体日期,对于违约责任、违约金额等做好明确记录;买方最好就过户时间与卖方达成书面协议,房产署名尽量一次性写明;关于交房各项条件双方也可形成书面约定;对于房屋买卖双方需缴纳的税费,买方需承担契税,卖方需承担营业税或者增值税。




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