最低总价70万起!九龙湖这家地铁上盖纯新盘今天被买房人挤爆了……

辉哥说楼市2018-06-19 15:40:06

南 京 买 房 服 务 中 心

买房就找秘书长

南京首席房地产专家、意见领袖、买房达人,南京房地产促进会秘书长张辉领衔专业团队,在南京买房置业、投资开发以及政府机构、新闻媒体、上下游产业了解南京及全国楼市的必备手册。


就像春暖花开的天气一样,最近的南京楼市,也渐渐透露出了许多春意。


就说今天下午,位于九龙湖纯新盘融信·城市之窗售楼处的《辉哥说楼市》的置业大讲堂活动,吸引了上百位购房者到场。虽然今年的金三楼市往年相比还是稍显冷清,但这么多人来听讲座,已经可以说明楼市有些春意了。而且在辉哥的演讲结束后,不少购房者意犹未尽,直接与辉哥进行了面对面的交流,咨询他的购房者,里里外外围了好几层。



看着一双双殷切的眼神,

辉哥使出浑身解数,

将自己的买房心得分享给大家。

那么,他都说了什么呢?

继续往下看噢↓


江宁南主城中心崛起与九龙湖板块新机遇


爆发江宁①:大江宁板块地价不断被刷新


  • 九龙湖:银城、五矿、葛洲坝,2万

  • 麒麟:新城,2.2万。

  • 青龙小镇:新城,2万。

  • 方山:五矿、联发,1.7-2.2万。

  • 正方新城:绿地、荣盛,地价13000。

  • 横溪:美的,4500。



爆发的江宁②:拉开新一轮城市发展框架,打造现代化国际性南部主城中心


2016年8月12日,江宁区委全会部署新一轮城市发展工作。江宁将根据南京最新城市定位,结合该区面临的重要发展机遇拉开城市框架,实现中轴提升、城市南拓、北融主城、副城东进。

市委常委、江宁区委书记李世贵表示,通过推进“六个优化”,到2020年努力将江宁建成具有影响力的现代化国际性南京主城南部中心,成为南京建设东部中心城市和特大城市的重要支撑。


规划明确:围绕南京都市区发展格局和江宁“一核五城八市镇”城镇体系,进一步优化城市空间布局。全区将重点推进“中轴提升、城市南拓、北融主城、副城东进”;进一步增强百家湖商贸圈综合能级,提高九龙湖总部研发机构集聚水平,加紧实施秦淮路以南等老工业地块“腾笼换鸟”,启动上秦淮湿地保护性开发。


  • 城市南拓,南江宁4小龙:正方新城、方山、江宁滨江、禄口新城

  • 副城东进,东江宁4小龙:青龙山、麒麟、青龙小镇、汤山





交通:规划11条地铁线,已开通4条


江宁目前已开通3条地铁线:1号线、3号线、S1机场线、宁高城际二期(S9),这3条地铁线将江宁和主城、江北、机场紧密联系了起来。在此基础之上,再加上规划中近期有望开通的4号线一期、5号线和地铁S7号线(宁溧城际) 以及远期规划中的8号线、12号线、13号线、16号线,未来,江宁将有11条地铁线。并且,中国十大机场之一的南京禄口机场全亚洲第一大火车站和亚洲第一大高铁站南京南站也是江宁的。



商业:7大主流商业中心


商业:目前江宁已经形成7大主流商业中心,分别是东山商圈、百家湖商圈、河定桥商圈、岔路口商圈、九龙湖商圈、三山商圈、大学城商圈。已经建成的著名商业综合体有:百家湖商圈的江宁金鹰、同曦瑞都购物广场、景枫KINGMO、21世纪太阳城等;河定桥商圈的欧尚超市、金轮新都汇、瑞都等商业购物中心;东山商圈的江宁万达;九龙湖商圈的砂之船等。



教育:七大知名小学齐聚


近几年,江宁区政府积极引进各类名校,截止到上周末,已经集齐了7大名校,包括游府西街小学、北京东路小学、力学小学、晓庄实验小学、拉萨路小学分校、南外江宁分校。


江宁
江北
PK



江宁6大优势,6大驱动力 VS 江北城建驱动


人口驱动:人多,地缘人口庞大,从刚需到改善。

交通驱动:交通发达,3地铁,2横3纵5条高速,多条主干道、公交车。

配套驱动:商业配套成熟,7大商业中心

产业驱动:产业发达,GDP总量全市第一

城市驱动主城重心南移,交通、产业全部南移。

山水驱动:自然环境优越,空气质量好,有山有湖还有河,山水密布


江宁:稳健,即买即住 VS 江北:爆发性,但是容易有波动


内生动力:不需要外力太多扶持,自身就可以发展,走势稳健,不会突然性爆发,但是涨幅不会小,中心区域抗跌性强

适合自住:刚需有地铁、配套,改善还有山水。

投资潜力:适合稳健投资


江宁投资买房策略


①跟着地铁走:首选地铁沿线,这是一类投资区域。

地铁沿线兼顾学区:7大名校,首选最靠谱的。

同样的房价,首选离主城近、配套好的胜太路、百家湖是永远的龙头。九龙湖是潜力之地,但是没理由超过百家湖、胜太路,除非有特别好的学区。方山要次之。

④要么地段好,要么房价低,切忌选择两不靠。



江宁主城:进入九龙湖时代




接棒百家湖,九龙湖开始领跑大江宁。不管是政府规划,还是自然资源,亦或是各种配套,九龙湖板块都占尽优势。

买房人都知道,在南京买房要跟着政策走。目前,九龙湖板块一直都有政策利好落地,其兑现速度也处于加速期;在总体规划上,政府已经为九龙湖板块描摹了一个灿烂的未来。九龙湖板块规划完整,将是综合功能城市片区。根据规划公示,九龙湖将被打造成为南京高新技术产业及先进制造业聚集地,同时兼有居住、文化、教育及景观等综合功能的城市片区。


双地铁时代即将到来

地铁3号线的运行、地铁5号线的建设,让九龙湖板块距离双地铁时代越来越近。

地铁3号线快速连接起了九龙湖片区与主城区(市政府、鼓楼商圈),一旦等到“换乘王”地铁5号线(30个车站中14个可以换乘)开通,九龙湖板块出行的便利程度,将呈几何倍数的增长。

作为南北向贯穿主城的骨干线,建设中的地铁5号线,将串联起主城各大功能区。其北起方家营,沿东南方向斜下穿过南京主城中心,至光华门站转南,进入东山副城,南至吉印大道站。预计最迟2021年,这一地铁新线,将全面投用。

地铁对区域楼市的推动作用,这里无需多言。

配套全面发展


在商业配套方面,九龙湖板块拥有汇聚600余国内外一线品牌、占地20万方的砂之船艺术购物中心。而在规划中,作为3、5号线的重要换乘站——诚信大道站,也将建设成九龙湖新商圈;


在教育配套方面,九龙湖板块坐拥东南大学九龙湖校区、北京东路小学江宁分校、游府西街小学上秦淮分校、南师附中江宁分校。据悉,区域内还将拟建一所中学,满足教育需求;


而在医疗设施方面,包括南京同仁医院、新城医院、荣平医院、双金社区卫生服务中心站等在内,让九龙湖拥有较为优质的医疗资源。


说到这里,大家也能看出来,接棒百家湖发展的九龙湖,正在领跑大江宁!


九龙湖核心区域纯新盘

融信城市之窗价值研判与投资潜力解析


看点

01

地段:九龙湖板块的核心位置

融信世界之窗位于九龙湖板块的核心位置,周边环伺不少已经交付的小区,如新城玖珑湖,保利中央公园、中粮彩云居、龙湖文馨苑等,常住人口达5万人。

看点

02

交通:地铁直达社区,享双地铁优势


项目位于两条主干道双龙大道和吉印大道交汇处,地铁3号线东大九龙湖校区站,3号口旁,未来有地下通道直通地铁,无缝对接,这样的地铁上盖项目,对于租房群体而言,如此便利的房源更受欢迎。

而且项目距离地铁5号线换乘站诚信大道站很近,未来将承接双地铁租赁客源。



看点

03

商业:商业配套完善,生活便利无烦恼


商业方面,融信·城市之窗,占位黄金中轴——双龙大道,速达禄口机场和南京南站,贯连空港枢纽和高铁枢纽,以此贯联百家湖、东山、九龙湖三大商圈,坐享景枫、金鹰、太阳城、砂之船奥特莱斯等百万方商业资源。可以说,不管是生活氛围还是交通条件,都有着得天独厚的优势,未来人气将非常充足。

看点

04

规划:九龙湖地铁上盖综合体项目

项目整个小区占地4.3万方,总建29万方,后期产品以4.8m绝版挑高LOFT为主。其中1、4、5号楼为20层,2、3号楼为30层,每一栋楼的一层均为商业,总共近万方,商铺全部对外出售


看点

05

产品:绝版4.8m挑高LOFT,错过不再

据我了解,项目预计在4月中下旬首开推出4号楼房源,40年产权,4.8mLOFT,共计776套主力户型面积34、47、56平米,毛坯交付。

2017年7月1日起,南京酒店式公寓限高3.6米,也就是说,以后不仅江宁、整个南京4.8米层高的公寓将从市场绝迹,因此,目前南京市场上的4.8米挑高Loft都将十分稀缺,而融信城市之窗建筑面积约34-56㎡Loft,4.8米挑高,是九龙湖的绝版。

34㎡↓↓↓

48㎡↓↓↓

56㎡↓↓↓


看点

06

价格:总价最低70万起,入手九龙湖绝版4.8米LOFT


目前具体单价尚未确定,总价区间预计在70万-120万之间

以此推算:

首付5成:首付35-60万,以最低首付35万元计算,月供最低约3695元。

值得注意的是,新一轮利率上调!昨天3家银行通知住宅首套房利率将提高至20%!4月起,兴业、杭州、平安等多家银行,首套房贷利率上浮至20%接下来上浮20%将是趋势,甚至有个别上浮25%以上

而目前商办项目的贷款利率为基准利率上浮20%,与住宅之间的差距已经在不断缩小。


看点

07

4大租赁客群为底,出租不愁

有人的地方就有商机,人流量不仅带来了充足的劳动力,也带来了庞大的消费市场。

项目周围常住人口达5万人,超高人气人流,有人的地方就有商机,人流量不仅带来了充足的劳动力,也带来了庞大的消费市场。

目前项目周边已交付楼盘房源租赁情况来看,周围的租赁客群主要分为四类人群。

第一、职员客群:项目周边分布了三大产业集群(江宁经济技术开发区、南京出口加工区、江宁高新园区),这三大产业园内世界500强企业有42家,企业中高层、白领员工都是项目的潜在租赁客群,这一客群人数众多。

第二、东大客群:项目的斜对面即是东南大学九龙湖校区,根据对周边已交付房源的租赁情况调查,有相当比例的租房客群均来自东南大学,教职工和临近毕业和刚毕业的学生皆有。


第三、陪读客群:距离项目仅800米左右就是南师附中和南师附小的江宁分校,作为私立学校其每年的学费和赞助费都是个不菲的数字,融信城市之窗是该校就读学生家长优质陪读房选择之一。


第三、地铁沿线客群:作为一个地铁三号线上盖项目,未来必然会承接来自地铁三号线沿线的年轻租赁客群,比如南站、软件谷、大行宫等等区域。


看点

08

4.8mLOFT带来双重租金,预计租金完全覆盖月供


投资成本:总价70-120万,首付35-60万,月供最低3565。


融信城市之窗4.8mLOFT产品为毛坯交付,后期业主装修的时候可以选择一户大空间的LOFT模式也可以选择一房两户的模式。前者居住舒适感高,后者收益几近翻番。

样板间实拍↓↓↓



据统计,2017年江宁租金总均价约2392元/月,九龙湖板块更是高达3500-3800元/㎡距离项目一路之隔的中粮彩云居内部有一部分40㎡左右的平层公寓房,根据目前主流的租房平台报价,其租金价格在2200-2500元/月。

可以想象未来融信城市之窗4.8mLOFT的租金收益会较为可观,预计租金4000-5000元/月,完全覆盖月供3695元


看点

09

全国房企22强+中国物业管理50强,双重保障


融信城市之窗由融信中国打造,融信中国创立于2003年,地产开发拥有国家一级开发资质,2018年位列中国房地产企业22强

2016年9月,融信耗资58.2亿拿下仙林湖G58地块,楼面价达到24957元/㎡,区域地价又被刷新!同时又斩获九龙湖G73地块,打造城市之窗。同步启动全程4个合作开发项目,它们分别是麒麟板块的G36,南京南站的G31, 江宁上坊的G22,禄口的G02。

南京融信六子

融信城市之窗作为融信亮相南京的首子,定位为城市首席智慧型国际社区的商办项目。为了保障未来业主生活品质,项目物业采用融信世欧物业,该物业企业成立于2004年7月5日,是具有国家一级资质的大型专业化物业管理服务企业金钥匙服务标准为依据,以客户满意度为标准,以融信国学堂、四点半学堂、银座俱乐部、阳光计划、邻里之约等园区服务体系为辅助,全方位提升服务质量,让业主生活无忧。


看点

10

九龙湖未来潜力:地价全面进入2时代,未来房价3.5-4万


但是作为江宁最受关注的板块之一,如今的九龙湖聚集了众多品牌房企,从2007年万科进驻后,恒大、中冶、雅居乐、银城,新城、保利等大牌房企一拥而入,九龙湖区域也一跃成为南京楼市品牌房企聚集区之一。

如今,万科、中粮、恒大、中冶、雅居乐、银城、新城、保利、朗诗、旭辉、葛洲坝、五矿、融信等十多家家全国著名房企已经进驻该板块。

可以说,九龙湖板块的价值,得到了众多品牌房企的一致肯定。除了打造的产品更能得到市场青睐,品牌房企还是区域人居水准提升的重要推动力。

就是这样一个备受瞩目的板块,甭说是金三银四,即便是2018年,可买入的机会都寥寥无几。毕竟如今九龙湖板块内出让块绝大多数都是现房销售地块,这就意味着开发周期较长,板块空窗期将持续较长时间,除此之外,九龙湖板块内几乎所有涉宅地块的楼面价已接近20000元/平米,也就是说,在经历一段时间的“空窗期”后,九龙湖板块将迎来一次爆发,但房价或站上新的台阶。



在住宅房源进入空窗期之时,融信·城市之窗带来一个集酒店式公寓、商办写字楼、沿街配套商业街等于一体总建筑面积约29万方的综合体,共建设3栋办公和2栋公寓,其中1、4、5号楼为20层,2、3号楼为30层。项目后期产品以4.8m绝版挑高LOFT为主,将成为江宁九龙湖唯一可售挑高户型项目。

据我了解,此项目的蓄水情况很好,今天我在售楼处的2个小时时间里,沙盘区几乎都是人满为患的状态,众多买房人纷纷乘着周末来这里了解一下项目,更有不少位买房人现场表示对项目十分感兴趣,打断等到首开就入手,毕竟首开买入通常性价比更高。

现场实拍↓



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7年南京大学的城市规划专业学习,5年万科等品牌房企的操盘经验,12年南京房地产促进会的行业领导经历,南京房地产行业有关的政府部门、千家房企、媒体、上下游产业的整合平台,建委、国土、房产、规划、河西新城、江北新区等各级政府部门咨询顾问,中央、省市各级媒体资深权威地产评论员,南京地产圈买房投资达人,经历南京楼市超20年成长之路,人称:南京活地图,南京楼市活地图。专业权威,买房就找秘书长,买房就看《辉哥说楼市》。

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