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楼市“金九银十”背后藏杀机 转投海外买房是否靠谱

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经济观察报 综合报道

同策咨询研究中心总监张宏伟更是提醒购房者要警惕“金九银十”背后的楼市杀机。他认为,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

进入9月,楼市“金九银十”成为永远绕不开的话题。随着楼市传统旺季的到来,开发商欢呼雀跃又到了买房的好时节。

8月底,降息降准与二套房公积金贷款首付降至两成的新政相继来袭,此外,“限外令”松绑,境外人士在国内买房的限制十年来首度被打破。

多重政策利好的刺激,为今年的“金九银十”增添的几分成色。然而,低迷的市场会为此买账么?楼市前景扑朔迷离,作为投资者,到底该不该出手?

如果将视野放大到全球资产配置,随着美元加息、人民币贬值的预期,近期海外置业火爆。现在是海外买房的最佳时期么?对于大多数资金有限的投资者而言,更关心的是究竟在国内买房还是海外置业。



警惕“金九银十”背后的楼市杀机



短期看,下半年“金九银十”拉动成交量反弹似乎并无悬念。

今年以来,央行已经五次降息四次降准,利率降到了历史最低水平,购房者信贷成本已降至最低。

831日,三部委联合发出通知,降低公积金贷款的门槛,今年9月起,公积金贷款二套房首付降至两成。海通证券分析认为,当前二套房优惠力度基本接近2008年,考虑三线及以下城市总房价较低,公积金政策调整对支持行业去库存有实质意义。

然而,房地产行业的市场环境早已今非昔比。宏观经济依然面临长期的下行压力,8月制造业PMI跌至三年低点。中国经济并未改善,美国却进入加息周期,国际市场上,关于美联储在9月加息的预期不断,人民币继续贬值的可能性在增加。出于对资本外流的担忧,中国政府放松对外资进入中国楼市的限制,但并没有迹象显示外国富人愿意押注中国房产。除一线城市以外,绝大多数城市房价上涨乏力,房企成本不断走高,赚钱变得越来越难。

从上市房企陆续公布的中报看,盈利能力下滑,增收不增利成为房企普遍面临的现状。薄利多销被认为是很多房企上半年销售业绩不差、但利润率水平难以提升的重要原因。除一线城市以外,绝大多数城市房价上涨乏力,房企成本不断走高,赚钱变得越来越难。业内人士认为,在利润普遍下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域。

同策咨询研究中心总监张宏伟更是提醒购房者要警惕“金九银十”背后的楼市杀机。他认为,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后,虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现,会促使一部分城市楼市出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发,届时,楼市将陷入新一轮的大萧条周期。


海外置业“真的很美”?


在人民币贬值预期的背景下,投资者为求资产保值再次带动了海外置业的热情。有分析指出,以美元计价,中国大城市的房价或许会在未来几年出现波动、反复,甚至下跌。这里面有很大的因素将是货币贬值。

仲量联行年初发布的报告显示,2014年中国海外房地产投资激增,超过165亿美元,与2013年相比,同比增长了46%;仅2014年上半年,中国私人海外房产投资额接近50亿美元,远超2011年及2012年全年规模;商业地产投资超过112亿美元,中国在海外商业地产上的投资首次超过国内。

万国置地集团总裁史锐雪在接受媒体采访时预计,“2015年中国个人海外房产投资总额将是2014年的两倍,有望达到350亿美元。预计未来5-10年中,这个数字将会以平均每年150%-200%的速度增长。”

美国物业服务公司世邦魏理仕(CBRE)中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示,2015年上半年,亚洲房地产境外投资者额中,中国仍稳居首位。

但《财经国家周刊》援引一些跨国不动产咨询顾问机构的统计分析数据显示,尽管中国人热衷海外购房,但中国尚不是海外置业比率最高的国家。“中国买家推高各国房价”系舆论误读。据2015年的最新统计,从全球超高净值人士(扣除自住房屋之外,净资产为3000万美元的人士)来说,德国和阿联酋两国在海外房产投资的份额在整个房产投资方案中最高,达到40%。而中国这一数字只有5%

虽然海外投资形势趋好,但不可否认海外置业存在诸多风险与不确定因素,很容易变成“看上去很美”。 有分析人士认为,投资者至少应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。投资前需要了解投资国家的政治、经济以及生活方式等情况。购房过程中,最好聘请专业中介机构和律师,否则很难彻底明白当地贷款等政策。出于人民币贬值因素寻求资产保值升值空间的投资者更需要防范全球范围的汇率风险。例如,尽管人民币出现贬值,但相比之下,澳元贬值更厉害,这将成为在澳洲买房的投资者不得不考虑的风险因素。

在全球金融市场动荡的大环境下,如何规避风险、守住财富将是对投资者最大的考验。

(编辑:子钺 稿件综合中国证券报、上海证券报、财经国家周刊)



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