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十余个大招过后,北京告别“购房恐慌”

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撰文  ▏曹政


前期合同签订量降78.7%、新增买卖客户量降37.6%,在一向敏感的二手房中介,4月中上旬各项指标都带来降温征兆,“3.17新政”正让北京楼市回归理性。

开发商违规“商改住”被停网签、中介门店不得参与炒房、网站上“升值无限”等违规宣传的房源必须下架,市场里的好规矩正驱逐着潜规则。

丰台青龙湖、大兴旧宫、通州台湖,2017年还未走过四分之一,宅地供应已超去年全年,供应紧张的这根弦正一步步缓解。

区别以往,3月17日开启的北京新一轮楼市调控成为真正的“加强版”:政策出台之密集、出手部门之多、反应之迅速、所涉领域之广极为少见。业内专家分析,北京正在通过一项项措施,夯实调控政策;既消近愁,又解远虑,疏堵结合,稳定市场预期,破解老百姓心中的“购房恐慌”。同时放眼全国,北京多项调控措施正在被复制,对其它城市具有指导意义。   






重点突破 学区房不再一天一个价

11平方米平房过道打着“学区房”的旗号叫卖150万元,所谓的“好学校”单价被炒至46万元……“学区房”的负面信息稍一传出,就像一颗重磅炸弹,侵扰着房地产市场的稳定。

“今年春节过后二手房再度火爆,‘学区房’被疯炒是原因之一。”西城区一位中介门店负责人直言。

慢慢地,人们发现“学区房”正陷入怪圈:“学区房”价格被炒得水涨船高,家长们望子成龙盼“学区房”的心就更迫切,投机客眼中就越把“学区房”当成肥肉“疯炒”。

但学区房是属于房地产的问题,还是教育的问题?这个问题的解决到底是靠教育部门,还是依靠规划、国土、住建等房地产调控常规部门?在这一轮调控中,“学区房”挨的板子不止这一块,而出手的也不再是只有一家。

业内人士分析,认房又认贷、首付增加抬高了炒房的成本;四部门对“过道学区房”联合说不、平房纳入限购等政策封堵了炒房的空子;而教育部门发布的“各中小学不得与房地产商合作办学”、“今年多校划片的参与学校和比例都将增加”等内容,则是剑指问题根源的大招,“从根本上看,这是在增加优质教育资源,扭转人们对‘学区房’的过度期待。”

这恰恰也是此轮调控的与众不同。“这轮房地产调控,已不再局限于房地产行业内部,超越了原有调控范围,像‘学区房’等领域的问题,多个管理部门集体出手,整治力度从严,效果更佳。”北京房地产业协会秘书长陈志说。 

来自链家的数据显示,4月第二周,降价业主占比上升至66.9%,是自2016年以来的最高水平。

“明显感觉现在的学区房已不再是一天一个价,业主着急卖时,还能谈下来价格。”西城区一房地产中介经纪人说。




多管齐下 投资客或观望或离场


一栋售价900万元的“独栋别墅”,网签时发现真实身份是“科研楼”。前几天,通州莱茵湾一期“科改住”成为北京楼市调控又一个“冒头就打”的对象。

这个“药引子”带出楼市调控的又一良方。10天后,本市多部门联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》,科研等产业项目严禁擅自改变规划用途、作为居住空间使用,建设单位因此或被收回土地。

“38天的时间里,针对房地产市场密集出台十余项措施,历史罕见,也是我们没有想象过的。”本市一家地产公司负责人坦言,相比以往,这回调控出台若干个小政策,针对性更强,有的放矢,更能刺痛炒房人。

出手调控一个多月,一度“炒”字当头的二手房市场正向“居住属性”回归。来自市住建委的数据显示,2017年4月上半月,北京市二手房共网签8000余套,环比2017年3月下半月下降5成多,同比2016年4月上半月降近4成。

不久前,商业办公项目的成交量曾出现大幅跳涨,当中包含大批违规“商住房”;但在"3·26"新政之后,“商住”一夜间就被打回了原形,彻底被“锁死”,商办类物业成交量几乎骤降至零。

随着市场的明显降温,投资客或观望、或离场,卖方的预期也有明显回调。链家研究院院长杨现领分析,目前报价涨幅有明显收窄甚至下跌,4月第二周新增房源挂牌价环比小幅下跌0.02%,“预计随着带看量的下滑和市场的进一步降温,业主强势态度有所改变,后期的报价将会向成交价靠拢。”

稳定民心的手也同时伸出。“各家网站要在12日24时前,撤下全部存在违规信息的房源,比如‘商住两用’。”4月11日,市住建委等部门约谈15家房地产信息网站负责人,执法检查广度已由线下中介门店扩充到线上网站。




示范效应 引领全国楼市调控

“企业购买的住房需满3年以上才能交易”,“3.17新政”中一条名不见经传的条款,却开了这一轮调控“限售”的先河。

北京“3.17新政”引发全国房地产市场新一轮调控,“限售”则是此轮调控的新招,接连已有十余个城市开启“限售模式”。中原地产首席分析师张大伟说,全国多地调控措施迈入“限购+限贷+限价+限售”时代。

“‘限售’,正成为当前各地楼市调控的新思路,也成为3月开始的全国多城市调控新特点,预计未来还有更多的城市将执行这一新措施。”张大伟分析,目前已有超过18个城市历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策,“限售”是根据一定年限限制转让,抑制短期炒作,防止市场投机行为泛滥。

跟风购房是因为心里对房价上涨有恐慌,而让远没能力的人选择买房,反而进一步加剧升温、强化预期,让更多人卷入购房潮。北京这轮调控正在“疏堵结合”、“长短结合”,通过发布未来住宅用地供应计划来稳定预期的招数在全国并不多见--一周前,北京历史上头一次发布了未来5年的住宅用地供应计划,今年住宅用地供应也比原计划将近翻了一倍,以保障30万套住房建设需求。

“实实在在地告诉老百姓,北京增加供给住宅用地,也是为了保障改善民生,通过引导预期来稳定房地产市场。”相关部门负责人解释,年度供应计划有利于稳定近期市场预期,而5年计划则对稳定中长期的市场预期有益。

“毋庸置疑,北京的这一轮调控在全国具有标杆意义。”陈志分析,这一轮调控,已不再是单一的政策、也不是简单的限购,而是多举措、多维度、多部门联合发力,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。一方面能缓解供需矛盾,有效稳定房价;另一方面,这对于引导市场预期也将带来良好影响,更加有利于促进房地产市场健康发展。



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