西安买房竟然全款优先、首付4成起了?这么难刚需咋买房?

凤凰房产西安事业部2018-07-11 13:42:48


近日,一则西安某项目开盘的消息疯传朋友圈,那个仅“通知全款客户选房”不禁令人汗颜。在3月初的就有项目爆出只接受首付4成以上客户;近日很多网友都看到一个消息:“首套四成,二套五成”,提高首付的楼盘众多,相信也触动了不少想买房的刚需。

西安的房价经过去年一年的发展,房价上浮、房贷利率上涨、资格审查更严格、贷款审批放缓等都是不争的事实。对于刚需一族而言,如果首付比例上调至40%甚至50%,这也会直接摧毁资金略显不足的刚需性买房。

但是在2018年的开年的3个半月中,“满足首套刚需”的指导思想在何处得以体现?首付比例被抬高已成为圈内的热点,在南京、合肥、苏州、厦门等城市,早已司空见惯,在南京的热门区域,甚至出现八成首付的案例。

济南:首付六成+半夜开盘

青岛:全款优先+捆绑车位+无证认筹

成都:万人选房+坐等升值

如此现象,谁是背后推手?

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谁在为难刚需购房者?

供小于求的必然结果

以西安为例,2018年以来,西安市场供应量大幅下滑,市场库存缩减显著,去化周期连续2个月呈下滑趋势,当前的去化周期仅为6个月,而根据最新公布的落户数据来看,2018年1月1日至3月9日,落户西安的人数达14万人,这14万人加去年落户的26万人所带来的购房需求,是当前西安市场难以消化的,卖方市场下,谁有房卖,谁说了算。

信贷政策不断收紧

目前,“紧信贷”已经成为避免资产泡沫刚性破裂的手段,是因为经过几年的信贷高速扩张,未来必然进入一个清理扩张后遗留风险的时期,包括房地产、政府平台贷款和过剩产能等等。起目标就是剑指国内商业银行粗放式管理模式存在的诸多风险隐患。


在此背景下,整个房地产行业的目标也和降低行业杠杆,控制房贷额度,收紧住房贷款的宗旨一致。这对于购房者而言主要的影响还是体现在两个方面:

一、房贷利率持续上扬

2018年2月,全国平均首套房贷利率5.46%,是基准利率的1.114倍,同比上涨22.15%,呈十四个月连续上涨之势。

二、首付比例提高,审批从严

中行率先揭开了四成首付的序幕,其他行在审查资料时,如果发现贷款人征信有些许瑕疵,同样会提高贷款利率或追加首付。

开发商回款需求

首先,相比较全款买房而言,按揭买房的回款时间则更长。按揭贷款因为要经过提交收入证明、资信证明、银行审查个人还款能力等条件筛选,房款放贷时间大约要经过一个多月。并且,最近银行贷款收紧,给开发商造成了一定的回款压力,使得开发商更乐于接受全款和少部分贷款的客户。


同时再加之整个市场呈现出供不应求的局面,银行放贷放缓等背景,手握优质房源的开发商自然有恃无恐、底气十足。举个例子,仅有100套房源,有500个购房者排队,从开发商的角度,自然是希望高价者得,而加入所有首付比例提高一成、两成,能很大程度上缓解开发商的回款压力,也能让开发商更快地启动新项目。

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如此乱象,有何良策?

很遗憾,以目前的政策来看,并无良策可查。相关规定只是划定了最低首付比例,并未对最高比例有所界定。同时由于楼盘在通过物价局的审批后,已经完全成为市场产品,而如何销售、如何收取首付都成为市场行为,因此暂时职能部门也鞭长莫及。


同时,开发商的套路层出不穷,从全款装修、网上开盘再到高额茶水费乃至现在的全款买房,也让大批购房者望而却步。

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真正的刚需买房者且行且珍惜

从贷款利率历史数据来看,目前基准利率4.9%已是历史低位,即使目前市场执行上浮10%,依然远远低于市场2011年调控期内7.05%的基准利率。由此可见,未来基准利率上调或市场利率上浮将依然是大概率事件!


与此同时,目前因为市场供应不足的问题,售楼部普遍“歧视”贷款置业者,全款优先选房、首套最低40%首付已经成为行业的潜规则。

所以刚需置业者在能力范围内还是早点下手,毕竟未来一二线城市房价上涨空间仍较大,也许未来利率下降了,但是房价已不是当年的房价!


相比之下,花未来的钱,圆现在的梦更胜一筹!