• 当前位置: 首页> 行业新闻 >不要把买房子看得太重!
  • 不要把买房子看得太重!

    这阵子,有不少朋友来咨询老姜,房子还能不能买买买。仔细一问,其实不少朋友已经是二套,三套,甚至N套了。那为什么还要买呢?把房子看得太重了!

    老姜认识一个很多年的朋友告诉我,他离婚了。起因是离婚了就多出了一个购房的资格。这个朋友把房子看得很重很重,为什么呢?因为这些年来,无论是他自己的公司,还是他爱人上班,赚到的钱都没有他们手头的两套房子的增值赚来的钱多。所以,在房地产如火如荼的当下更坚定了他买房的决心。没有购房资格,离婚创造资格也要买。

    而且,因为买房,夫妻两人意见空前的一直,离婚,坚决的离。

    但是,眼下真的是买房最佳的窗口期吗?肯定不是!起码比2015年差多了,首付提高,利率上浮,很多房开商对付款方式还有诸多的要求。

    那么,眼下还买房吗?我想这个问题,可以开上一年的辩论会了,其实现在网上还一直在辩论。多空双方都有自己的理由。所以,今天老姜说的纯粹就是个人的一点点看法了。

    今天,我准备首先请出我们的李老。对,就是那个刚刚退休的小超人,李嘉诚。

    最近,老李退休了。然后,一时之间朋友圈又热闹了。各种告别和鸡汤。但是,老姜有一件事情很奇怪啊,是哪个事情呢?

    3月16日,是李嘉诚退休前的最后一次社会活动,参与长和集团业绩发布会。整个发布会上,他基本都是客套话。只说了一句不客套的话,那就是不能把买房子看得太重

    事实上,大多数的网友好像压根都没听到这句话,甚至连媒体都鲜有报道的。更别说,听小超人的劝了。

    那房子能不能买呢?我觉得,回答这个问题之前,得要问自己三个问题的

    1

    我是不是刚需?我真的需要房子吗?

    我们的房子,不仅仅是房子。它绑定了太多的社会资源,如户籍,教育,医疗,养老等等。我们也无意来讨论这个现实的合理性,反正它就是这样存在的。如果,你在这个生活的城市没有房子,如果孩子又着急要念书,别无他法,你就没有选择。

    但话说,这也是伪刚需。我一直感觉中国是不存在所谓的刚需的,因为刚需的正确姿势应该是租房才对。

    在全球首次购房年龄统计中,中国以27岁荣登榜首,美国是35岁,附近的日本是41岁

    据数据统计,中国租赁人口约为12%,美国为35%

    如果你真的在这个问题上,答案是,我就是刚需。那这会可能,你就根本没有太多的选择。这就是所谓的,必须买的还是得买。

    值得高兴的是,我们在推进租售同权。

    2

    这个房产未来3到5年能涨吗?涨多少?

    OK,当你第一个问题的答案是,不是刚需。那么好了,现在的房子对你就是一个金融衍生品了,说白话,你不是在买房,而是完全在做一笔严肃意义的投资。

    那么未来3到5年房子能涨吗?涨多少?

    房价涨跌,也是公说公有理婆说婆有理。但老姜觉得有个人的说法有道理,他就是任泽平,也就是前阵子以千万年薪刷爆朋友圈的经济学家。

    但同样很奇怪,大家都在讨论他的千万年薪。却又忽略了一个事实,他成功的预测了上一个周期的楼市和股市,而且提出了他对房价的判断标准。那就是短期看信贷、中期看土地、长期看人口

    首先说短线的信贷,现在连首套都上浮10%到20%了,更别提二套了。别小看这个浮动,这个比例在整个贷款周期都有效。

    我们做个简单的计算,在杭州主城区现在随便买套房子,基本要500万,贷款350万。总房款=首付+支付本息合计(按照首付3成贷款30年)

    利率9折总房款是691万,1.1倍是756万,1.2倍是789万

    还没算完,现在全球都进入了加息周期,假如贷款利率提高1%,那又是怎么样呢?(基准利率到5.95%)

    利率9折总房款是794万,1.1倍是836万,1.2倍是879万

    自己看看,是不是差得有点多?

    从这个里面我们不难看出,央妈的利率大棒,才是牵一发而动全身的。利率上浮,已经是既定的现实了。全球加息也是箭在弦上。短期看信贷,这应该是比较好看的。为什么我们一直没跟进加息?是不是在用时间换空间?就是反复提到的防范系统性的金融风险呢?

    再回到中期看土地,怎么看呢?就是土地的供给是否能满足需求。这个就是每个城市都不同的。每个城市的每个区域又大不相同。就比如杭州可以供应的土地,就比我老家湖北的小县城要少得多。即便都是杭州,西湖边就基本没有可以供应的土地了,但周边的如闲林,下沙,临平就是大把的土地。其实,在上一轮的调整中,也是土地供应大户,房价下调的又快又狠。

    再说最后一个长期看人口。就得看购房区域未来人口是流入还是流出的。说个极端的,中国的自然村每天都有在不断的消失。老姜的父母在1980年花2万自建的房屋,我估计现在可以卖个1万的。为什么呢?小时候300多人的村庄,据说现在常住人口不到20人了,集体的房子又不能上市自由交易。未来,以此应该是农村,小城镇,小县城,依次下去。北上广深永远是北上广深,你大爷永远是你大爷。

    这里随带说一下,前段时间朋友圈有篇10w+文章说中小城镇房产,是对乡村农民的致命收割。老姜是认同这个观点的。

    如果你坚定买房,也不在乎利差,那么就选择未来土地供应量小,人口流入多的地方。简单的说,能买大城市不买小城市,能买核心区不买周边区域。

    3

    我能承受最多多少的风险呢?

    我们做任何投资,第一思考的永远不是我赚多少。而是,在极端情况之下,我赔了,能承受吗?

    这个,其实特别好理解。你现在500w买套房子,3到5年内如果房价下行50%你能承受吗?(所谓的压力测试,就是要测试相对比较极端的情况,而且即便房价跌50%,也比2015年要高)

    那么好了,如果你是500万全款买,最多是个浮亏250万,你可以套,可以等;

    如果你是按揭贷款买,250万的房子30年贷款总付款就是430万,你起码能省下400万。

    这里有两个问题需要说明一下:

    1、你可以自行计算一下,房价如果下行10%,20%,30%,40%,50%你的亏损,以及自己的承受能力

    2、房价的下行,一定有诱因。前几次,房价的涨跌的诱因,基本都是因为房贷利率及折扣。信贷优惠多,利率折扣多,银行放款松,就涨;反之就跌。为什么呢?因为对买房的来说,利息升高,后期按揭高了,付给银行的钱多了,房子总价就会降。而且利息高了,存量二手房的收益跟银行固收差距会拉更大,存量二手房就会多出部分套现需求,导致房源增加。如果因为银行收紧贷款,房价下行,就意味着未来,可能你用更低的贷款利率,更少的总价买到同样的房子。

    我们要全方位的去理解,信贷、限购。特别要重点理解为什么短短两年推出了限售、租售同权、公有产权、房产税提案?这些本质目的都是一个,不能发生系统性的金融风险。

    个人观点:我认同李嘉诚的退休告诫,不要把买房子看得太重!刚需慎重考虑,投资慎重再慎重。

    武林房价