我为什么要在红岛买房?

红岛楼市热线2018-08-09 16:59:54

 

  一个典型的红岛购房者,如何看待当下的市场?

本文由小密圈网友“星星”原创,部分文字有删减。

 

解读一下我对青岛房市的看法,只代表个人意见,非喜勿喷。

首先,看大的基本面。山东近些年经济发展现状虽然稳居全国第三,表象繁荣,但其实与广东、江苏的差距是每年在拉大的,作为标兵的地位已经松动甚至随时被取代。

 

究其原因很多,捡几个核心的说:本地官员作风保守,山东人倾向发展传统行业,各地市均衡发展,没有龙头城市领跑全国(即便是青岛,在省内经济贡献率也只有12%左右,相比南京、杭州、武汉、成都、深圳、长沙等城市贡献率20-30%来说,青岛在省内的分量也没有多大优势。

 

注:日本前四大城市的经济贡献率占到日本的80%),这就意味着,哪都发展,哪都不突出,这就是山东。

 

基于马太效应,强者愈强,人才、资金都被超级大都市吸走,山东的均衡发展政策已经被明显诟病。2016-17年山东省的思路是济南、青岛双核发育(这也是近年济南阶段腾飞的主要原因之一)

 

热线君:核心思想就是青岛在全省的战略地位上升,成为代表山东参与区域经济竞争的龙头城市。青岛兴,则山东兴。

 

2018年初,对,就是前几个月,政府工作报告明确提出:只把青岛提报国家中心城市(很遗憾,济南被临时搁置了),也就意味着青岛被作为绝对大核的地位被明确了。


    控制北上广深城市规模的方法绝对不是强制驱离或硬性限制,而是让人和钱主动自发留下,这就是建设国家中心城市的一个重要意义,让人和财在这里也能享受到大城市同等级别的资源和待遇。这样全国多点开花也符合中国的核心利益。

 

热线君:关于国家中心城市,简单的说,就是在北上广深之外,再打造10多个一线城市,成为各城市群的核心城市,就近吸纳人口。

 

国家中心城市是所在城市群的交通中心、公共服务中心、对外交往中心。目前青岛每年新增人口10万左右,集聚效应并不明显。如果能在交通、公共配套、产业方面加大升级力度,再吸纳山东5%的人口,也将会是一个1500万人的超级都市。

 

最近高密、诸城、海阳这几个青岛卫星城划入青岛的传言再起。虽然短时间内可能性较小,但是以红岛为中心的铁路和城市轨道交通,最终将会把诸城、高密、平度、莱西、海阳等周边卫星城连为一体。构建起大青岛的空间格局。

 

青岛建设国家中心城市的规划是2020-2035年的,也就是说以上的蓝图,这需要10-15年的时间来实现。

    郑州原来如此滞后的城市被确定为中心城市后,两年的累积投资额达到了4万个亿,同志们,4万个亿什么概念,重新又花了300亿建了个鸟巢,很轻松。山东省的领导班子集体去郑州学习,你说尴尬不...。


   国家中心城市的大战略下,青岛会以至少不低于郑州发展的速度快速升级,时间应该在2019年。届时请问大家,整个青岛能承载几万亿投资的地方在哪?

 

市南?崂山?市北?李沧?还是黄岛?都不是,只有空旷未开垦的大片区,又能辐射整个青岛甚至山东的地方,它在哪?很显然只有红岛

 

(郑州是集全省之力建设的,这点青岛比不了,所以热线君觉得,未来北方第三城的桂冠,迟早要被郑州夺去,青岛要坐稳北方第四城还要面临西安、沈阳、雄安的挑战)

 

包括行政中心搬不搬到红岛对红岛的长远发展根本就没有影响。红岛绝对不是青岛的卫星城,他将来的定位是要取代市南成为新核心(不过这一天可能20年以后了),环湾发展,效仿东京和纽约的城市布局,立足中心,坐拥整个山东的。

 

青岛是山东的大核,那红岛就是青岛的大核。我个人就是这么判断的。(当然,不是所有的资金都会投到这里,但会占很大比重。)
   
    其次,说点微观具体的。
    如果是刚需,其实不建议在红岛买,不,应该说是抢。你真的抢不过拆迁户和大额投资者,即便咬牙买上了,5年以内配套也很不成熟,生活、工作、上学
都不方便,建议选市区二手房。


    投资者虽多,但肯定不会成为鬼城,原因懒得说了!
    如果是投资,别把学区、地铁看的权重很大,学区、交通是保值作用,升值是靠大政策的,只要看好片区,在片区里买最好的房子或性价比高的房子就可以,一般好房子会配置好学校(不绝对)。

    自住选精装,投资毛坯优先。
    车位能不买就不买,价格高,涨幅小,不好卖,而且不能贷款。以后有需要租就可以。


    红岛买房可能需要加些附加条件,只要复合房价1.5万以内,能买到就赶紧买,别犹豫,再高就看个人财力了,买房别赌气,算大帐,别计较三五万。别被中介骗了就好。


    红岛投资也有风险,主要来源与政策,红岛如果限制交易年限由2年调整为3-5年,会拉长投资周期,拉低收益率。


    本来我想跟大家说我买的哪些小区,后来看到有人说我是拖,我就果断不说了,说了真成拖了。


    5年以内青岛房子是可以投资的。
    山东人的观念其实很传统,有钱了尤其是女性,就喜欢买房置地(不买是因为钱少),所以省内的房子在全国来看保值性比较好。投资不过山海关,东北房子再便宜也不推荐买。

   
    此文耗费我2小时,措辞难免有不妥,求理解。本文只代表我个人观点,供参考而已。

 

热线君:红岛在大青岛格局中的战略意义,毋庸置疑。但是应当看到,红岛的发展还需要很长的时间,利好完全兑现甚至要在5-10年后

 

蓝谷、西海岸国家级的大战略全面落地,房价被迅速拉升(目前蓝谷价格在1.8万左右,西海岸核心区超过2万,在军民融合国家战略的刺激下古镇口房价都比肩红岛了)。

 

蓝谷和西海岸已经进入了收获期,而红岛却还在培育期,除了早就开工的市级配套陆续竣工之外,再无利好。
 

因此红岛更适合“价值投资者”——看好它长期的前景,并愿意长期持有。

 

写下这些文字的时候,正是青岛的初春,小荷才露尖尖角,你是选择摘取现成的果实, 还是选择播下一粒种子,考验的是智慧和耐心。


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