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【福清买房攻略】马上收藏!买房签合同的流程和注意事项有哪些?

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成家立业是人生大事,而完成这件大事的基础却是——房子。所以买房可以说是人生大事之首,但是想靠着自己的努力买套房子确实是件不容易的事,需要经过一段长时间的积累——首付,所以大家一定要慎重对待。很多朋友说在买房的时候不清楚买房签合同流程,以及买房签合同注意事项有哪些?


一、购房流程

预约(未取得预售证)——购房者认购(取得预售证即五证齐全)——购房者交定金(拿收据)——购房者签定认购协议——购房者交首付——开发商制作合同——开发商下载合同并打印合同——客户签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。


二、买房签合同注意事项

注意事项1、查看开发商的五证是否齐全

  五证包括:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。

  尤其要注意查看《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》扫描件。只有在签合同前,确认所购买的房子在预售范围内,才能确保将来可以顺利办理产权证。


 注意事项2、注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等

一般开发商的合同范围都是拟定好的,购房者只有阅读的资格,没有改动的权利。但也要注意文本事先已填写好的,包括补充条款,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。

例如:第七条 买受人逾期付款的违约责任。

第八条 交付条件与期限。

第九条  出卖人逾期交房的违约责任。

第十一条  交接。

第十四条  关于产权登记的约定,双方经协商同意选择[   ]:

其中提及的违约责任是否甲、乙双方所承担的责任一致。   


注意事项3、合同中要明确约定房屋面积

商品房以建筑面积计算房款,建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分组成。目前交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过±3%另一种按套内建筑面积计算房款,一般原则即是否超过±3%处理。

体现在《商品房买卖合同》中——第五条面积确认及面积差异处理 


 注意事项4、注意要在合同中明确约定相关收费

买房除了要支付房款外,还需要支付其他费用,如契税、印花税、公共维修基金等,有时也会有一些不合理的费用,如小区配套的费用。在签合同的时候一定要看清楚这些费用由谁承担,以免平白无故承担了不该承担的费用。

例如:宽带初装费、可视对讲安装费、燃汽初装费

备注:初装费与开通费是不同的

目前这些费用相关部门规定是不予以收取,福清各楼盘在这点上还是相对遵守的。


注意事项5、房屋交付标准

《商品房买卖合同》中附件三:建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准

目前各楼的交付标准都为毛坯房(除世茂、恒大外),而什么样的毛坯房才能达到标准,在合同附件三中都要有具体说明。当然其中一些工程类数据购房者不是很懂,比如:外墙、隔热、气密性等系数,这些指标一般都要符合建筑的相关规定,那购房者需要注意的是,门窗材质、电梯品牌、公共部分的装修标准。


注意事项6、物业公司的义务与收费

《商品房买卖合同》中附件四:前期物业服务合同附件五:临时管理规约 应为建设局备案过的。而物业费的收取标准也应符合物价局规定标准。交房时,开发商会给每户《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》


交房时所交费用:

物业费:合同规定的费用(有些开发商在交房时会要求业主一次性交一年的物业费,业主可以拒绝);

商品房买卖合同中所规定的费用:相关设备的开户、开通费用自行缴交;

装修押金:非规定内,部分楼盘收取

垃圾清运费:根据户内产生的垃圾量和运输成本而定


注意事项7、补充协议

开发商一般会将未尽事宜归结在附件六,而在主合同的第二十二条  本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件六)但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件  *空*         

也就是说如果附件六的相关约定与主合同发生矛盾时,是以主合同为主的。

当然主合同未提及的,就按附件六执行。


注意事项8、所购单元所处位置

你所购的单元在《商品房买卖合同》附件一 分层平面图,这张图纸很清楚的体现出你所购单元的位置,售数部会用红笔勾划出来,但要注意的是,这张晒图的右边要有各部门的盖章和相关签名。还得咨询本单元是否存在日照不足的问题,这会直接影响房屋的居住品质。


(注:黑色粗线条部分为外墙,装修时不可改变)



商品房买卖合同样本

 

商品房买卖合同            

 

   

福  建  省  建 设 厅

 监制

福建省工商行政管理局

 

 

商品房买卖合同说明

1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款中专业用词理解不一致的,可向当地房地产行政管理部门咨询。

2、当事人在签订合同时应认真核对,以确保各份合同内容一致。建议在律师指导下签订本合同。

3、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

5、出卖人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与买受人协商的条款,应当符合《中华人民共和国合同法》有关格式条款的规定。

6、未经福建省建设厅和福建省工商行政管理局批准,任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。

7、对合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容,双方应当协商确定。[ ]中选择内容,以下拉框方式选定;对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时,系统在打印合同时自动打上“*空*”。

8、在签订合同前,出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明件。出卖人应当提示买受人认真阅读“商品房买卖合同网上签约备案须知”并签字。

9、本合同条款由福建省建设厅和福建省工商行政管理局负责解释。

 

商品房买卖合同

(合同编号:             

合同双方当事人:

出卖人:                               

注册地址:                             

营业执照注册号:                             

企业资质证书号:                       

法定代表人:             联系电话:               

邮政编码:                                       

委托代理人:                                            

联系地址:                                             

身份证号码:                                            

邮政编码:                 联系电话:               

委托代理机构:                                        

注册地址:                                             

营业执照注册号:                                         

代理机构经当地房地产行政主管部门备案号:               

法定代表人:                       联系电话:        

邮政编码:                                              

买受人:                                                   

[本人]  姓名:                                             

国籍:                                                     

 [身份证]  号码                                                

联系地址:                                                 

邮政编码:                 联系电话:                      

买受人:                                                

[本人]  姓名:                                          

国籍:                                                  

 [身份证]  号码                                            

联系地址:                                              

邮政编码:                联系电话:                 

【委托代理人】姓名:                                    

国籍:                                                  

联系地址:                                             

邮政编码:              电话:                      

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议:

第一条项目建设依据。

出卖人以     方式取得位于                     、编号为

          的地块的土地使用权。[国有土地使用权证号]为      

 

该地块土地面积为      平方米,规划用途为 商住  ,土地使用年限自               日至             日。

商业:              日至               

出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,[现定名]          。建设工程规划许可证号为           施工许可证号为               

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为福清市建设局,商品房预售许可证号为                 。现售商品房备案机关为           ,现售备案号为                

出卖人在签订本合同时,已向买受人出示上述国有土地使用权证(或其他有效用地证明文件)、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证和白蚁预防合同及出卖人的营业执照、开发资质证书等相关证件的原件或复印件。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房,经有权机关批准的房屋所在层平面图见本合同附件一,房号以附件一表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:

         [座]         [层]         号房。

该商品房的用途为住宅,属     结构,层高为     米,位于所在建筑设计标高±0.000[地上]第     层。建筑层数地上最高

     层,地下    层。

该商品房阳台为封闭式       个,非封闭式      个。

该商品房[合同约定]建筑面积共      平方米,其中,套内建筑面积       平方米,公共部位共有分摊建筑面积        平方米(有关公共部位位置及共有分摊建筑面积计算构成说明见附件二)。

该商品房所在建筑采用的节能措施、指标见附件三。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第     种方式计算该商品房价款:

1、按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米

        元,总金额(人民币)                     

                      元整。

2、按套内建筑面积计算,该商品房总价款为(人民币)每平

方米        元,总金额(人民币)               

                            元整。

3、按[套]计算,该商品房总价款为(人民币)          

                                 元整。

4、                                                

                                                        

除上述购房款外,其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取:

                                                    

                                                    

第五条面积确认及面积差异处理。 

根据当事人选择的计价方式,本条规定以[建筑面积](本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按[套]计价的,不适用本条约定,双方可在附件六另行约定

合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。

商品房交付后,合同约定面积与产权登记面积发生差异,双方同意按以下原则处理:

1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;

2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款(含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息,下同)退还给买受人,并按                   %利率付给利息。

买受人不退房的,按以下方式处理:

产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的,买受人不承担超出3%部分的房价款。

面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/ 合同约定面积×100%

因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。    

第六条付款方式及期限。

如属预售商品房,买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管帐户上。监管帐户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。

监管银行:                                      

监管帐户:                                  

买受人按下列第    种方式按期付款:

1、一次性付款

                                                 

2、分期付款:

             日前支付全部购房款的    %,计(人民币)

                                       元整。

             日前支付全部购房款的    %,计(人民币)

                                       元整。

             日前支付全部购房款的    %,计(人民币)

                                       元整。

                                                      

                                                        

3、其他方式(按揭方式)

                                                        

第七条买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同约定的时间付款,按下列第   种方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

1)逾期不超过     日,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之   的违约金,合同继续履行;

2)逾期超过   日后,买受人在出卖人书面催告   日后仍未支付应付款的,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的   %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之   (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、                                                 

                                                        

第八条 交付条件与期限。

出卖人应当在               日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用:

1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格;

2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件;

3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的,该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成,并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施;

4、                                               

                                                        

如果在规定日期内未达到上述条件,双方同意按以下第   种方式处理:

1、买受人有权拒绝交接,按逾期交房由出卖人承担违约责任;

2、买受人同意接收,出卖人支付买受人(人民币)      元违约金。

但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起  日内书面告知买受人的;

2、                           

第九条  出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第   种方式处理:

1、按逾期时间,分别处理(不作累加)

1)逾期不超过   日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之

    的违约金,合同继续履行; 

2)逾期超过    日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起   天内退还全部已付款,并按买受人已付款的    %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款万分之   (该比率应不小于本条第(1)项和第七条中的比率)的违约金。

2、                                   

第十条  规划、设计变更的约定。

下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人:

1)变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向;

2)变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施;

3)变更房屋节能措施及指标;

4)                                              

5)                                             

  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更不退房。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。

买受人退房的,出卖人须在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人,并按   利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议;因出卖人原因,造成买受人损失的,出卖人应当给予   合理补偿。

第十一条  交接。

商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,或要求收取本合同约定范围以外的费用,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:

                                            

第十二条  出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。

第十三条  出卖人关于室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标承诺的违约责任。

出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第   种方式处理:

1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备、节能设施差价。

2、                                          

第十四条  关于产权登记的约定,双方经协商同意选择[   ]:

[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按下列第    项处理:

[2]因开发商无法按照第[  ]约定,经双方协商一致同意,出卖人应当在商品房交付使用后    日内办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因,买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的,双方同意按下列第   项处理:

1、买受人退房,出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人,并按    %利率付给利息,同时按已付款的   %赔偿买受人损失。

2、买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的

    %向买受人支付违约金。

经买受人书面委托,出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记,相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。

第十五条  保修责任。

买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者住户不当使用造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。

第十六条  除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外,以下其他公共部位和小区内公共场所的所有权属全体业主:           

法律、法规另有规定的除外。

第十七条  买受人购买的该商品房仅作     用途使用,买受人使用期间必须遵守规划审批和城市管理有关法律法规规定,合法使用房屋,不侵犯他人合法权益,不得进行违法搭建、改、扩建、拆除重建或擅自开挖地下室等行为,不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构、建筑屋顶、外墙、外窗(含天窗)的隔热、保温结构和用途。买受人存在上述行为的,相应法律后果由买受人承担,造成买受人无法办理产权证、已办《房屋所有权证》被注销或产权被限制的,由买受人自行承担责任。

除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房关联的公共部位和设施,并承担相应义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十八条  前期物业服务约定。

本商品房项目由出卖人依法以[协议]方式选聘           公司提供前期物业服务,服务内容及质量标准等见合同附件四。

专项维修资金由买受人按有关规定缴交,计人民币                 

          元整,于              日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。

监管银行:   福建海峡银行福清支行                  

监管帐户:                                       

第十九条  买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容,买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务,同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费等费用,并同意遵守临时管理规约。

第二十条  文书送达。

本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址,如有变动应及时通知对方当事人和登记机构,否则造成相关通知文书无法送达的,将视同已经送达,由此产生的法律责任由当事人自行承担。

第二十一条  本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;也可请求当地消费者委员会调解处理,或者向当地工商行政管理部门申诉。协商不成的,按下述第     种方式解决:

1、提交   仲裁委员会仲裁;

2、依法向人民法院起诉。

第二十二条  本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件六)但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。

双方同意以下有关广告、宣传资料作为本合同附件           

第二十三条  本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十四条  本合同连同附件共    页,一式  份,具有同等法律效力。合同持有情况如下:

出卖人  份(其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份),买受人  份(原件不少于一份), 福清市房地产管理交易所壹份。

第二十五条  本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起  日内,由[出卖人]向房屋权属登记机构福清市房地产管理交易所                 申请预告登记。

第二十六条  其他买受人信息    

 

 

出卖人(签章):                        买受人(签章):

 

【法定代表人】:                       【法定代表人】:

 

【委托代理人】:                       【委托代理人】:

 

 

(签章)                              (签章)

 

                                               

 

                 签于                              签于

附件一:房屋分层平面图

附件二:公共部位共有分摊建筑面积构成说明

最终以福清市房地产管理交易所核定备案为准,以下无内容。

附件三: 建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准

1、屋顶:   节能措施,

传热系数   W/(m2·K)

外墙:      节能措施,

传热系数   W/(m2·K)

外窗(含天窗):          节能措施,

传热系数      W/(m2·K);

遮阳系数SC:    ;

气密性:              

2、外墙:             

3、内墙:             

4、室内分隔部位:              

5、顶棚:                  

6、楼(地)面:                  

7、门窗:                                   

 8、厨房:                                   

 9、卫生间:                                 

10、阳台:                 

 11、电话:                

12、有线电视:                 

 13、互联网络:                     

 14、电梯:                            

 15、楼梯:                      

 16、其他:                              

附件四:前期物业服务合同

附件五:临时管理规约

附件六:合同补充协议

 

本文仅作参考,不作投资建议 
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