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链家揭开房地产“场外配资”魔盒!一触即发的房地产危机正上演股灾前的疯狂?

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美国历史上发生过著名的次贷危机,非常惨烈,时间过去不久,相信大家记忆犹新。之所以说中国可能也存在房地产危机,倒不是因为房产过剩,而是和美国次贷危机本质一样,大量的高倍数杠杆,大量不具有购买力的人按揭贷款买房。


上海房价陷入“癫狂”


春节刚过,在节前“降首付”、节后“降契税”两波利好政策的刺激下,上海楼市全面复苏,房价像脱缰的野马一路走高,市场朝着癫狂的方向狂奔。


数据显示,2016年1月,上海商品住宅成交均价为3.59 万元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨24.9%。这个数据也创出了上海商品住宅均价的历史新高。如果拿2016年1月与2015年全年均价相比,上海的房价上涨了12%,每平方米的涨幅达4000元。


据说现在一线城市的办公室里,笑嘻嘻的都是已经买了房的,纠结的都是在谋划买房的,愁容满面的都是过早卖了房的,而一脸生无可恋的则都是卖房炒股的。

2月23日,上海终于出手了!

据“澎湃新闻”报道,一份名为《上海市人民政府办公厅转发 市规划国土资源局等四部门 关于进一步优化本市和土地和住房供应结构实施意见的通知》的文件,宣布了两条关于上海房地产市场的新政:


1、优化住房供地结构,增加中小套型住房供应比例,中心城区不低于70%,郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域,提高至70%)。


2、提高商办用地供应的有效性和精准度,鼓励开发企业持有商办物业持续运营,商业物业持有比例不低于80%,办公物业不低于40%,持有年限不低于10年。

知名财经评论员刘晓博认为,此次上海楼市新政传递了两大信号:

1、在目前北上广深中,上海是首个出台抑制楼市过快上涨具体措施的城市,其他城市是否跟进还不得而知。但整体而言,一线城市楼市2016年房价仍然会稳步上涨。


2、上海新政第二条释放了商业物业投资控制风险的信号,特别是郊区、新区,而二三四线城市更是如此。大城市里,中心区的住宅永远是刚需,而商业物业未必是,或许更容易饱和。


场外配资和高杠杆才是高风险!


上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,主要原因是链家中介存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况,导致消费者在支付定金或房款后,房子遭到查封、房产证无法办理。 

      

 这次政府查处行为对正在探索国内房产中介公司市场化来说,是一大狠招,背后隐含三层意思:

        

第一,  这次政府部门要求链家下线金融产品,并不是简单惩罚链家,亦并不是链家通过简单地提升内部管理就可以规避此事发生,而是政府部门嗅到中介公司和部分购房者“场外配资”行为的危险气息。


在过去,购房者购买一套房屋,首套房杠杆比率约1:3,目前购房者利用链家金融杠杆支撑点,场外配资动辄1:5甚至1:7的连环杠杆比例,举例:


路人甲准备在北京购买一套500万元房子,2013年购房者需首付170万,加上税费,约180万,很多购房者面对高额的首付,望而却步,自从中介公司推出金融服务后,比如首付贷等,购房者缺少资金由中介公司垫上,购房者只需100万元,购房者相当于从3倍杠杆放大到5倍杠杆,购房门槛降低约40%,连链家就自我感叹,目前房地产销售成交额,其中30%成交额源自于链家金融部门推动,当然这样的情况同样存在于我爱我家、搜房网房天下。


换言之,目前房地产交易市场中,10名购房者中有3名购房者借助了中介公司杠杆来购房,通过各大中介公司公开宣传数据可以推出:链家销售额中大约有2100亿元使用了杠杆成交,房天下大约2000亿元,我爱我家大约有800亿元,整个中介行业通过“场外配资”实现购房成交金额早已超过1万亿元。


这样客观事实造成上海市政府担心系统风险性爆发,这次上海市住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,折射出的是房地产交易中“场外配资”需谨慎参与。


第二,  相对于股市领域的场外配资对象,多数是只是个人行为在进行“场外配资”,而房地产领域的“场外配资”却是一环扣一环的杠杆配资。


目前“场外配资”中,有50%居民是连环房屋连环成交,房屋连环成交占到整个房地产配资的半壁江山,路人甲这位房地产“场外配资”背后是路人乙、路人丙、路人丁等,虽然链家保证从路人甲到路人丁保证不出任何差错,这一环扣一环的“场外配资”绑架在链家金融上,整个市场都弥漫着非常危险的气息,并且是一环扣一环。


上海市建委政府部门人员在内部透露,“按照目前推断,链家一个城市约3000套房屋借用了金融杠杆,这涉及到3000组家庭,加上一环扣一环的连环配资,波及家庭肯定超过3000组家庭,这隐含着社会巨大风险性。”

       

第三,  在中国住宅市场增幅急剧衰减时,链家市场占有率提高3倍,复合增长率比中国GDP增速高3倍,房子不好卖了,在同一个市场,中原地产、搜房、我爱我家和链家都面临相同问题。


所以链家金融是链家围绕购房者生命周期的每一个阶段打造完整房产生态系统的重要一环,通过金融手段,帮助购房者借助自己金融力量购房,中介公司利用自己的融资能力让购房者买房更加简单,这也助推了房价上涨。


随着链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理等事项,相信其它中介公司类似行为会得已压制,在这样情况下,我们可以研判道:一线城市的快速暴涨局面将得以缓解,一线城市房价开始呈现平稳局面,一线城市暴涨局面有望缓解。


银库金融副总裁齐俊杰认为:链家绝不是一个人在做这种场外配资,房地产之所以到今天在一些城市还能疯涨,完全是因为民间金融在作死,什么资产证券化,把开发商的房子整楼接走,卖给理财客户,然后开发商承诺回购。又或者在银行贷款的杠杆上再加杠杆。


深圳甚至出现了众筹炒房,这些都是场外配资的种种表现形式,大家都在通过各种途径给火热的楼市火上浇油。


结果可想而知。所以理财的这些公司,所谓的房地产证券化,这些为房地产提供金融配资服务的公司,他们才是推高房价的幕后推手。


我们知道,中国发生了震惊中外的史无前例的大股灾,发生股灾的根本原因是大量的杠杆资金进入了股市,这些高杠杆资金,遇到股市一大跌,就相互的践踏式出逃,跑的慢的被强制平仓,亏损累累,惨不忍睹。


同样,当前中国的房地产市场也进入了一场史无前例的加杠杆期,和股票一样,大量的场外配资正活跃在房地产市场,而这些场外配资为中国房市埋下了重大的隐患和危机。


中国的政策已经降低了首付比例,这已经是在加杠杆,但是尽管如此,你要是达不到首付的能力,没关系,场外配资来帮你。场外的配资机构会提供给你一笔贷款,用于支付首付比例,以达到银行放贷的标准。


这是非常可怕的,这使得一些投机客看准了机会,会用很小的资金撬动巨大的杠杆,所以他们会不断的通过各种途径炒房,最终所有的风险都给了银行。


同样,大量不具有购买和支付能力的人,也在场外配资的帮助下,开始购买房产,这和次贷危机一样,将房子卖给了不具备偿还按揭贷款能力的人,最终一定会爆发危机。


现在这种场外配资机构越来越多,包括各个房地产中介,同时他们也因此大量参与到炒房当中,这和股市牛市时候一样,到处都是股票配资机构,现在房地产首付配资机构的资金规模膨胀得非常厉害,一日千里。


场外配资越猖獗的城市,房地产泡沫越严重,房价短时间暴涨,如深圳等一线城市,而三四线城市由于资金面紧张,地下金融不发达,反而更加健康。


股市,败于杠杆,房市,同样会败于杠杆;一场中国式的房市次贷危机,在场外配资的野蛮生长中酝酿,随时爆发。


当前中国房市不怕下跌,就怕上涨尤其是暴涨;中国房市,或将毁于场外配资,危机一触即发!


现在已经有越来越多的信号表明,目前房市正在上演股灾前的疯狂。


近日上海352套千万级新房一日抢光,已经陷入了恐慌性的购房之中。这种泡沫最后的疯狂又和信贷泡沫高度紧密联系在一起,正如1月份新增2.51万亿人民币贷款所表现出来的疯狂极端一样。


1、目前这种恐慌性的购房还会持续一段时间,背后是银行信贷疯狂进入房市,导致最后一次拉升。


2、随着房价的短时间迅猛拉高,房市逐渐进入高位派现的阶段,很多投机客会开始在高位悄悄的不断卖出房产。


3、这和股市一样,在股灾发生前,也出现了恐慌性的购买,唯恐时间一晚,就买不到。


4、当前的房市泡沫是信贷泡沫最极端的表现,已经到了末路,因为信贷在年初的高度井喷所导致,一旦信贷无法维持,而且长期必然无法维持,最终房价将断崖式的下跌。


6、这种疯狂还会持续一段时间,因为信贷井喷还将持续一段时间,然后将是股灾式的崩溃。


7、大家必须密切关注信贷数据的变化,接下来信贷泡沫一定有一个破灭的过程,这个过程将决定房地产泡沫的破灭。


从当前的情况来看,中国似乎已经避免不了一场如东南亚、日本、香港、美国式的房地产崩溃,而且可能结局会更惨,因为当前的房地产泡沫和信贷泡沫太大了,远超过这些国家和地区的房地产泡沫。


中国没有采取让房地产着陆的方法,而是一有下跌,就迅速刺激和救市,这是非常错误的,当前中国怕的不是房地产下调,怕的是上涨,尤其是暴涨,必然会带来股灾式的大危机。


一边是实体经济不景气,民众薪资日趋紧张,一边是高涨的房地产泡沫,收入与房价背离越来越厉害,这种背离必然会在一个时点崩塌,这是必然发生的,而且结局是悲惨的。大家可以拭目以待,而我只有祈祷。

(来源:综合自黄生看金融、金融大管家、私募排排网等)

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