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重庆抵押房产不得预售|有房企申请开发贷或吃“闭门羹”

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对外地“三无”人员来渝炒房进行堵漏后,重庆楼市调控的组合拳开始伸向供给端的房产开发商,出手严格规范开发商的买地建设资金来源。


2月4日,重庆市国土房管局在官网发布新规,核心内容为:2月1日起,抵押房产不得预售 预售商品房不得抵押。


从2017年开年起,重庆市国土房管局就多次“发声”遏制“炒房”,维护房地产市场平稳发展,但之前的措施侧重购房端和销售端,而这项通知直指开发商抵押、融资渠道。业内人士认为,这也是重庆楼市去杠杆、进行供给侧改革的一种积极表现;而一些银行已经着手准备出台细则,应对新规。



核心:抵押房产不预售 预售商品房不抵押

2012年相应条款不再适用

《通知》由重庆市国土房管局中国人民银行重庆营管部、重庆银监局重庆市金融办等四个部门联合发布,它出台的目的是为规范房地产交易行为,保障购房者合法权益,确保房地产市场平稳健康。根据《房地产管理法》、《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》确定了以下4项核心内容:


一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。


二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。


三、规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。


四、做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。土地使用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,申请已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记,在建建筑物所占用部分的土地为顺位抵押。申请人提供的登记材料除第三条规定的材料外,还应提交本次抵押权人知晓该抵押物已设定抵押权的书面材料。


从2017年2月1日起对申请办理在建建筑物抵押登记的按本通知执行。凡与本《通知》不一致的相关规定停止执行。



小添财注意到,《通知》出台前,市场执行的是重庆市国土资源和房屋管理局  中国人民银行重庆营业管理部  中国银行业监督管理委员会重庆监管局关于规范办理房地产项目在建工程抵押 登记有关问题的通知(渝国土房管发〔2012〕101号)。


2012年发布的通知明确说明:房地产开发项目依法取得商品房预售许可证后,申请在建工程抵押登记的,按《重庆市土地房屋权属登记条例》、《房屋登记办法》等相关规定办理。


现在的《通知》表明:各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。


应对:银行、开发商 已着手出台应对措施


银行、开发商是《通知》中最直接的涉及方,小添财也向他们了解了对新政的看法和应对:

银行:将根据新规执行细则审核房贷

小添财从多家银行房贷部门了解到,商业银行已陆续收到《通知》,具体的执行细则会很快出台,一些开发贷占比较大的银行的“动作”将会影响中小银行执行条款。市内一中小股份制银行重庆分行负责人从3个方面对新规出台后的影响进行了分析:


1.将减缓推盘速度和体量:

以前开发商推盘的节奏是将整个楼盘的房屋一口气推出,因为拿到预售许可证后就可以进行抵押融资。


现在只有抵押解除后才能推盘,开发商可能会采取一栋一栋、甚至按单元来推盘。


2.对大中小型房企的开发贷审批将区别对待

对于一些大品牌、在全国都有项目的大型房企,新政无疑是一大利好。


以前将所有房屋抵押给银行,对开发商的资金影响很小,因为他们可以通过销售来回笼。新规出台后,抵押房屋数量和面积可能会出现大幅减少,个别企业甚至不能通过抵押房屋获取融资了。


这个时候,大型房企的优势就显现出来了,因为他们楼盘众多,口碑好,母公司资金支持力度大,在前期获得开发贷时易“加分”;而小型房企以及只有单体楼的开发商资金渠道狭窄,项目少,只能通过快速销售才能回笼资金,还有可能在申请开发贷时被银行“拒之门外”。


3.促使房企提档升级 购房者是最大赢家

新规可以“倒逼”房企做好产品。对购房者而言,买房的风险大大降低了,因为买到的房子不会被抵押给银行,产权清晰明了。


另外,重庆市内一大型国有银行房贷部人士也透露,他们在春节前就通过内部传达得知相关内容,但《通知》告知的执行时间2月1日还是法定假期,现在相关负责人正在研究具体的实施方案。


据他介绍,以前房企的融资模式是,先用土地抵押融资,有了资金建房后就申请将原土地抵押登记变更为已建成房屋连同占用土地的在建工程抵押登记。一般来说房企盖房盖到一半的时候就会申请预售房许可证,银行见“证”(预售房许可证),为开发商办理在建工程抵押。


按照新规,如果开发商已经取得了预售房许可证,房屋就无法进行抵押不能获得融资,资金压力就来了:一是前期建设资金如何支付或者偿还,对建筑商的压力也会随之产生,二是销售端,如何能迅速卖掉房屋来偿还银行贷款。如果房屋销售不顺,就无法为以后开发建设融资贷款,势必影响后续扩展,影响资金链。


开发商:对大型房企影响不大  土地市场降温格局到来

重庆一大型房产开发企业相关人士告诉小添财,新规对于他们这样的大型房企来说影响不大。


他认为,大型房企因为资金充沛,哪怕不用抵押房屋也可以依靠快速销售迅速回笼资金;并且现在建设、销售的模式是“建一栋、卖一栋”,回收一部分资金后再用于下一栋楼的修建,这样可以减轻资金链压力。不过新规对小开发商来说影响较大,以前还可以通过预售许可证取得融资,现在这一渠道被卡住,他们要么还一部分贷款,否则容易造成资金链容易吃紧。新规出台后房地产市场将迎来一次洗牌,优胜劣汰。


市内一地产企业资深人士介绍说,房地产行业本身就具有极强的金融属性(具体表现为杠杆经营),从拿地到建设,开发商只需要动用少量自有资金就能撬动极高的营收和利润,比如拍卖土地可以动用银行资金,开发过程当中可以找银行拿开发贷,拿到预售许可后,还可以先从购房者手中收取全额房款(首付款+房贷)。


新规出台后,意味着之前拿到预售许可证就可从购房者和银行手上拿到房款的渠道正在遭到堵截。相信银行接下来针对房地产融资会更谨慎行事,土地市场降温格局已经确立。 


分析:严控房企资金来源 利好购房者产权


易居研究院智库中心研究总监严跃进对新政发表了他的看法:


对房企来说,抵押房产不得预售、预售商品房不得抵押,对资金要求更加严格;缺少了这么一条资金来源,企业不会盲目抵押、融资、进行项目销售,也能减少交房不及时等问题,对房地产市场来说是一项积极利好。另外,重庆这一新规也对其他城市调控楼市进行了表率,有利于供给侧结构性改革健康完善,对于楼市清理“僵尸企业”也是极好的。


对购房者来说:买房后房屋产权就应属于自己,而不是房企抵押给商业银行。现在市场上由于许多楼盘还抵押在银行造成了不少购房者无法网签,引发了一些“扯皮”事件。新规明确预售了的房子就属于购房者,产权更加明晰了。



 ·END· 



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编辑:蓝色的地中海


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