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万科等房企热抢地 土地高溢价或倒逼产品品质升级

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十月,大连土地市场好戏连台。相较于一线城市北、上、深等22个城市的限购所带来的土地市场的降温,久旱逢甘霖的大连房企们,却迎来了2年来前所未 有的供地潮。10月9日至10月31日,22天的周期内包括华东路西侧等9地块在内的密集推出,总土地入账金额50多亿元的数字不仅为10月的大连贡献了 久违的GDP,更为大连业界聚焦了太多的眼球、曝光率。而万科、华润、金地、保利、招商等众一线房企对大连土地所表现出来的如饥似渴和不断刷新的土地溢价 率,让人们在艳羡于资本的实力之余,也心生各种各样的猜想:不断追高的“面粉价”会否导致来年“面包”价的水涨船高?大连本土房企还有拿地的机会么?跟着 这些房企拿地的节奏,明年大连市民该去哪里买房?众人拾柴的区域市场,谁会成为领航2017大连楼市最先发力的区域“绩优股”?

猜想1:拿地 越来越成为“豪门”的盛宴?

10 月份的大连抢地大戏,万科、金地、华润的阔绰出手让人记忆深刻,笔者跟踪9块土地市场的竞拍环节发现,绝大部分地块的争夺战都少不了房企一哥(万科)和央 企(华润)的出手。渴望持续补仓来多点点亮大连的万科的决心可见一斑,而年初已经以49%溢价率艰难PK拿下景山地块的华润,显然也并未停手,在华润考拉 住区和

来自第三 方机构的一份研报显示,2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21,到2015年这一数据为0.31,截至2016年第3季 度,15家房企总拿地销售比已达0.28,上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大,已成为行业不争的残酷事实。从去年大连唯一一宗土地中南路地块被万科 竞得到今年4月至10月的多地块PK乃至最后的地块归属,都说明在大连,本地房企的退出迟早成为必然。而资金实力雄厚、有强大幕后产品研发团队的航母型企 业,才最可能成为抗击打、抗风雨能力强的那拨,成为下一个五年乃至十年大连楼市中最具有话语权的企业。残酷的资本市场面前,越来越难的生存之路,该是大连 本土房企思考兼并、融合和转型的时候了。

猜想2:高溢价“面粉”倒逼“面包”品质升级

楼市将迎作品时代?

高 价“面粉”制作的面包,想卖个好价,除了要解决饱腹(即自住)需要,显然更要在“色、香、味”等多功能方面做足做透。同样,高价竞得的土地,原材料价格的 高企和利润的驱使,必然给企业营销和研发带来更大的压力。业内人士测算,以华润竞得的松江路地块为例,最低90%的溢价率和6000元左右的楼面价再加之 建安成本和管理费用等,每平方米1.2万元可能是项目的成本定价,而万科竞得的华东路西侧6号地,119%的溢价率和 元的楼面价9021元、周边二手房 9600元的成交均价,“面粉”的高成本注定万科要想在这一区域和一路之隔的金地山东路新项目分庭抗礼,在类似的入市时间打赢一场客户的争夺战,产品的精 雕细琢和增大产品附加值,是必须首先要考虑的问题。

土地的高价格会不会带来2017年大连房价如过山车般的猛涨?对于这一担忧笔者 认为缺乏必要的根据,原因在于去库存状态的大连市场缺乏价格快速上涨的动力。而刚刚以高地价获得华东路地块的万科更是表示,无论地价如何高涨,万科肯定不 会去做房子涨价的推手。不过可以肯定的是,高地价、高投资、高溢价土地一定会倒逼优秀房企现有产品和作品的升级,逼迫企业去倾尽人才和资源做好服务、产品 和规划的内功修炼。接下来,如何在有限的土地上通过产品创新、规划升级乃至营销包装,给未来的项目包装一个最清新可人、内外兼修的形象,打动买房者自觉自 愿为高于周边区域1000~2000元单价的“豪价”去选择自己的理想之家?笔者认为,企业的自我产品和规划革命必然首当其冲。未来,一定是那些既能 HOLD住眼球、经得起时间打磨和推敲的作品,最终才可能赢得市场主动。好在,令人庆幸的是,万科已经先人一步意识到了这一点,并以作品时代发声。相信随 着华润、金地等品牌房企参与到市场的新一轮竞争,一场关于自我颠覆和革命、产品品质更新和升级的作品时代,在大连已然来临。

猜想3:名企摆擂 甘区西北部或成未来区域热点?

10 月份的抢地大戏,争抢最激烈的地块无一不集中在甘井子区,尤其是甘北地块更是各家企业必争的焦点,如历经81轮PK金地竞得的山东路地块,历经百余轮PK 华润置地以高溢价竞得的松江路两地块。笔者统计发现,位处甘区的这些地块大多以居住用途为主、商业服务用地为辅,最适合规模化开发。其中20万平方米以上 的地块更是主要集中在甘区北部,且不少地块就位于未来规划中的城市地铁新线路必经的战略之地。

以万科为例,从10年前的向西跟着城 市走进行西山区域开发到后来诸多名企跟随万科的一路向西,从8年前的万科向北落子辛寨子前革到8年后,华润等众多名企豪掷万金热抢松江路地块。名企频频出 手、重金砸向甘区北部的背后,恰恰说明在城市大交通配套规划已然明朗,部分企业如万科先行先试积累经验后,更多如华润、金地等一线房企正越来越向甘北靠 拢,扛起并肩做大区域价值、联手做大城市价值的重任。 

笔者了解到,仅10月份成功挂出的7幅甘区地块总用地面积就达70万平方米,算上今年6月份万科竞得的础明地块14万平方米,加之11月份即将推出的甘区地块,这一庞大的供应数字无疑将对明年大连楼市供应格局产生质的影响。

拿 地跟着城市规划走,买房跟着城市热点、交通配套走。在买和卖的两级,精明的开发商和购房者在过去楼市的黄金十年,已经尝到了甜头。而现在乃至更远的未来, 随着辛寨子地铁站的开通、规划中的大连地铁新线路也提上日程,以辛寨子、体育中心、松江路等为代表的甘西北区域,势必在承载和引领大连居住新需求的版图 上,扮演更重要的角色。城市需要可持续发展,企业需要可持续发展,每个渴望在大连实现宜居的大连人,相信和万科、华润、保利、金地、招商一样,无不期望大 连有着更好的未来。

■房企同期声

大连万科:与更多优秀同行并肩 为大连骄傲 

从十年前万科提出的向西跟着城市走到8年前万科孤身一人挺近甘西北,万科深耕大连的初心一直不变。

从今年的景山地块、础明地块到今年10月份大连市政府集中推出的9块土地,万科都表示了极度的关注,我们高兴地看到,越来越多的房企正和万科坚定地站在一起,将更多的资本和产品、规划研发实力投向甘西北。投资,向西跟着万科走正成为越来越多同行的共识和行动。

10 月份的土拍现场,华润、金地等越来越多的房企将关注点放在了甘区,竞拍现场的火热是最好的例证。大连需要更高品质的房子,需要好的作品。我们愿意在新一轮 城市变革和市场调整中以更好作品来回应时代,回应城市。今年底我们的口号是我为大连骄傲,我为万科骄傲,万科愿意和570万大连人一起,以行动唤起大连人 对于城市的骄傲。


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