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标典原创|西安市房产新政下因限贷、限购引发的商品房买卖合同纠纷理解与法律适用

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2014年8月28日,西安市住房保障和房屋管理局发布《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》,明确从2014年9月1号起,凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的,不再申报户籍和原有住房情况。这意味着西安市自2011年起执行了三年半的商品房限购政策被取消。2016年下半年起,西安楼市回暖、稳步攀升的房价引人关注,西安市人民政府近六个月内已进行了三次楼市调控。


第一次:2016年12月30日,西安市人民政府发布《关于进一步促进房地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》,规定自2017年1月1日起,西安市及非西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在西安市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。 


第二次:2017年4月18日,西安市人民政府发布《关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》,规定将市政发〔2016〕60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内,在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)。同时提高按揭贷款首付款比例。


第三次:2017年6月28日,西安市人民政府发布《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》,规定2017年4月18日以前,在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内,购买的商品住房,自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易;在上述区域范围内购买的二手住房,房屋产权人取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易。通过司法裁决、直系亲属间赠与、继承等方式取得的住房,以及申请退出的经济适用住房等不受前款规定限制。自《通知》下发之日起,在住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的非西安市户籍居民家庭,须提供在西安市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。补缴的个人所得税或社会保险证明不得作为购房的有效凭证。经批准引进的各类人才除外。


西安市场限购政策小结


12·30

  4·18

6·28

限制范围

城六区

新增长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、港务区、航天基地

新增沣东新城

限制事项

2017年1月1日起新购一套

2017年4月18日以后商品住房及二手住房,需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(买卖、赠与)

2017年4月18日以前购买房屋:

1、新建商品房自商品房买卖合同网签备案之日起满5年方可上市交易

2、二手住房自取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易

户籍限制

不限户籍

不限户籍

非西安市户籍居民家庭,须提供在西安市连续缴纳2年以上(含2年)的个人所得税或社会保险证明。


本文简要分析房地产新政引起的限贷、限购引起的法律纠纷。


一、因限贷引发的法律纠纷


因限贷引发的法律纠纷主要包括:一是首付款比例的增加和贷款利率的增加引发的法律纠纷;二是由于银行加大对贷款对象的限制,导致买受人不具备贷款资格。


1、房产新政中的限贷政策不属于法律规定的“不可抗力”,理由如下:按揭贷款是商品房买卖中常见的融资方式,银行信贷政策变更可能造成履行的困难,但并不必然导致买受人无法继续履行商品房买卖合同。


2、房产新政中的限贷政策不属于法律规定的“情势变更”,理由如下:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条首次对“情势变更”作出了规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”客观而言,限贷政策对付款能力有限的买受人而言确属于“情势”发生变化,但法律规定的“情势变更”还须满足“继续履行合同对于一方当事人明显不公平”这一要件,限贷政策并不导致房屋总价款增加或减少,开发商并未因此获得重大利益,买受人增加的负担并非严重失衡,商品房买卖中对价并未发生“不公平”情形。


3、房产新政中的限贷政策应属于“不可归责于双方事由”的解除情形。如前文所述,因限贷政策变更,买受人仍有义务按商品房买卖合同约定的期限支付房屋总价款,即通过增加首付款比例、变更按揭付款为一次性付款等方式继续履行付款义务。


通常情况下,开发商制定的商品房买卖合同也会明确约定因房贷政策变更,买受人须按银行规定提高首付款比例、变更付款方式,如买受人确实经济能力有限无法继续履行付款义务的,则开发商有权解除商品房预售合同,并要求买受人承担房屋总价款10%-30%的违约金。


《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定,如因限贷政策变更导致买受人无力继续履行付款义务的,买受人仍应继续履行付款义务。


从中国裁判文书网公布的(2016)陕01民终230号陕西省鸿业房地产开发公司、陕西玉龙房地产开发有限公司与毛荣商品房销售合同纠纷二审民事判决书可知,西安市中级人民法院查明:因银行贷款政策发生变更买受人无法办理按揭贷款,且买受人、开发商均不要求解除合同和退房,判决买受人应于判决生效之日起二年内向开发商支付剩余购房款。


从中国裁判文书网公布的(2017)陕01民终456号陕西华捷房地产开发有限责任公司与秦刚商品房销售合同纠纷二审民事判决书可知,因银行要求提高首付款比例及利息,买受人不愿接受所致无法办理按揭贷款,开发商起诉要求买受人支付剩余房款,买受人反诉要求解除商品房买卖合同、返还已付首付款、赔偿损失。西安市中级人民法院认为:买受人没有能力一次性支付剩余全部房款,致使双方签订的商品房买卖合同无法继续履行,合同目的无法实现,构成合同的解除条件,维持了原审关于合同解除、开发商返还买受人已付购房款、赔偿买受人已付购房款按中国人民银行同期存款利率计算的利息等。


从中国裁判文书网公布的(2016)陕01民终1381号闫亮与西安富秦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书可知,买受人无法办理银行贷款,请求法院判令解除商品房买卖合同、开发商退还已付房款、赔偿同期银行贷款利息等;开发商不同意解除合同及支付利息。西安市中级人民法院认为:商品房买卖合同明确约定买受人须在开发商指定的银行办理按揭手续,开发商需准确告知买受人办理银行按揭所应具备的必要条件和提供的全部文件及相关费用,开发商虽主张可办按揭但无证据证明,故对银行按揭贷款无法办理导致商品房买卖合同不能继续履行负有责任,维持了一审法院关于解除商品房买卖合同、开发商退还已付房款、赔偿同期银行贷款利息等判决。


二、因房产新政中的限购政策引发的法律纠纷


限购对买受人而言是无法回避和解决的,相当于不具有购房的主体资格。在当前调控政策下,具备购房资格是从事房产交易的准入门槛,不具备购房资格的商品房买卖合同将无法办理网签备案、权属登记手续。房产新政中的限购政策应属于“不可归责于双方事由”的情形。


当事人签订商品房买卖合同在先且签订合同当时双方主体均符合当时政策要求但未办理网签备案,限购政策出台在后,按新政策,买受人属于限购、禁购名单,导致商品房买卖合同无法继续履行。由于购房资格是顺利网签备案的前提条件,买受人一旦丧失购房资格将无法继续网签备案。此时,开发商、买受人对合同无法继续履行均无过错,属于“不可归责于双方事由”,任何一方当事人有可以诉请解除合同。


西安6·28房产新政可追溯性地限制居民房屋的交易、限制户籍,对非西安市户籍买受人、对房产过户中买卖双方影响极大,为解决政策衔接问题,西安市住房保障和房屋管理局于2017年6月30日发布公告,称正在抓紧与相关部门研究制定落实文件的实施细则。




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