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外国人如何在日本买房?在日本投资房地产的好处有哪些?日本买房流程及相关知识有哪些?

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外国人如何在日本买房?

日本买房流程及注意事项

和相关知识有哪些?



趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。据报道,6日,日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩业的法案,并将法案提交参议院审议。东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。由于奥运效应和赌场经济,北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说,目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日,中国内地房地产的风险正在增加,要获得5-6厘的稳定回报并不容易,所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。


在日本投资房地产的好处

想在日本投资房地产的朋友们一定很关心,在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。

1.即安定又有高收益率

2.政治稳定,法制健全,房地产波动幅度小。

3.日本的城市开发基本已经完毕,基本不会发生被迫搬迁的事,万一有的话也会得到很丰厚的补偿。

4.日本的房地产买卖透明。

5.拥有永久所有权

6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限,日本房子永久性可以代代相传,都属于自己的。

7.容易获得往返日本签证

8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证,一定时期后可以办永久居民证。

9.容易获得投资经营签证,有意向在日本开设公司或中国公司分部的,可以申请投资经营签证。

10.投资回报率比较高

11.没有资产来源要求及背景调查

12.不住在日本的中国人也可以随时购买,但是需要全额付款。

13.出租方负担比较轻

14.日本房地产出租时,不需要配备任何家具家电。

15.日本房地产品质高,维护比较好,不易老化

16.日本房地产的建筑性高,质量好,实用性强,全是精装修,免除二次装修之苦。

17.再次出售时也比较容易出手。


日本购房流程


第一步做好投资预算


在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子,大概要有2,120~2,160万日元的资金预算。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。


买房时所花的具体费用

·印紙费:买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

·贷款申请费用:申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

·保险费:火灾保险费等

·登录免许税:登记时所要交的税金。买入不动产时(所有权移转登记),要交固定资产税估价金额··的1%作为税金。申请贷款时(抵挡权设定登记),要交贷款的0.4%作为税金

·登记手续费:在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

·固定资产税(按日计算):固定资产税征税标准金额的1.4%为1年的固定资产税

·都市计划税(按日计算):都市计划税征税标准金额的0.3%

·中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费(里面包含消费税以及地方消费税)

·不动产取得税:住宅的话是固定资产税估价金额的3%


房子的周围环境

·交通情况:走路到附近车站所要的时间,早班车/ 末班车的时间,拥挤程度等

·周围的道路状态:交通流量,堵车频度

·教育设施:学校、幼儿园

·公共设施:医院,公园,图书馆等

·其他的周边设施:商店街,超市,便利店,饮食店等

·治安情况:有没有不良的个人或团体在附近居住,这个区域有没有发生过刑事案件等

如果以上都没有问题,就可以进入下一个环节了。

第二步收集房屋信息看房子

要找到一套称心如意的房产并非易事,平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产,就要尽快找不动产中介公司去看房子。

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您,看房时所要确认的事项。

房子本身

·地基状态

·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕

·房间数,房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

·有没有车库或停车场及停自行车的地方

·空调设施的设置状态

·有没有重新装修的必要

·物品收纳间大小


第三步签订买卖合同

看好房子决定要买的话,要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后,就会确认付款方法,交房日期,房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。

接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前,会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系,房屋的概要,付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容,当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章,并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后,按照合同您就有了相应的权利和义务,如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

签合同时要准备的东西

·印章(签贷款合同时要拿写有自己名字的印章)

·手付金(签合同之前要确认好要付现金还是支票)

·印纸费(日本特有的要求,印纸的费用因买卖金额而不同)

·中介手续费的一半(需要消费税以及地方消费税额另外算)


第四步付款、房屋手续交接

为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。

·买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·剩余金额

·户口簿

·中介手续费的余额

·印章(正式印章)

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税,管理费等的细算金额


完成以上一系列的手续,那么恭喜你,你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。

  看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您,看房时所要确认的事项。


  房子本身

  ·地基状态

  ·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕

  ·房间数,房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

  ·有没有车库或停车场及停自行车的地方

  ·空调设施的设置状态

  ·有没有重新装修的必要

  ·物品收纳间大小


签订买卖合同必须注意哪些?

  看好房子决定要买的话,要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后,就会确认付款方法,交房日期,房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。


  接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前,会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系,房屋的概要,付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。


  不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容,当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章,并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后,按照合同您就有了相应的权利和义务,如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。


签合同时要准备的东西

·印章(签贷款合同时要拿写有自己名字的印章)

·手付金(签合同之前要确认好要付现金还是支票)

·印纸费(日本特有的要求,印纸的费用因买卖金额而不同)

·中介手续费的一半(需要消费税以及地方消费税额另外算)


付款、房屋手续交接

  为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。


·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。

·买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·剩余金额

·户口簿

·中介手续费的余额

·印章(正式印章)

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税,管理费等的细算金额


完成以上一系列的手续,那么恭喜你,你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。


日本买房这些问题不能忽视


  0.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?

  日本是一个限制移民的国家,包括投资移民,对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属,6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证,除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前,目前只能单次不超过90日短期居留日本。详情请参阅,日本法务省入国管理局外国人士居留资格:http://www.moj.go.jp/ONLINE/IMMI ... airyu_nintei10.html

  为吸引各国富人消费,预计于2015年4月实行新的观光促进计划,2014年内将修改签证制度。60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士,在日本最长居留时间,由每次90天延长到1年,以方便没有永久居留权的外国人,在日本「long stay」。新制度适用与日本签署免签协定的66个国家及地区,将允许配偶陪同,但为了防止非法打工,子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音,在之后会持续进行商讨。


  1.日本地震房地产怕不怕?

  日本为岛国,所以皆有地震。地震是房东的天敌,但地震之后所酿成的火灾才是最可怕的(因天然瓦斯管破裂,造成火灾)。关于这点东京不动产会为你筛选实施「新耐震基准」后所建设的物件外,以RC或SRC为主流,并搜寻不会有土壤液化的安全区域物件,并且提供你地震险的相关资讯。(其费用约5年1万多日币)


  2.日本房地产有履约保证吗?

  在日本一般房地产买卖因交易流程及付款方式与中国不太相同,分为两次付款,一次为订金,一次为尾款。房款汇入时会有代书做监控,等同于民间公证人,此时可拿到代管証明书。

  且有国土交通大臣指定的『财团法人东日本不动产流通机构』从中做保障,本身已具有相当的交易保障,故在日本一般房地产成屋的交易并没有『履约保证』。


  3.日本中古房屋会有凶宅吗?

当然有!不过日本是个守法纪的国家,这房子什麽时候有人报过桉,发生过什麽事,誊本上均会记载。请放心!


  4.为何东京不动产租不如买?

  东京地狭人稠,一般上班族租的东京不动产套房,几乎都不会超过10坪,一般以4、5坪居多,不过麻雀虽小五脏具全,这样的套房,只要40万人民币就能到日本买得到房,对多数中国投资客来说,投资东京不动产的确门槛不高,加上有打算游学或留学者,我们建议租不如买,白白付别人房租,还不如成为自己的房租收入,将来学成归国后还可继续收租。


  5.日本购屋该挑哪一些区域?

  再投入日本房地产之前,务必先调整好心态,用日本人的居住需求来挑选物件,而不是用投资的角度出发,因为我们的租客是日本人,当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。


  日本人其实并非一定要住在东京山手线内的不动产都心地带,他们反而偏好都心附近具备闹中取静、交通方便的地点。世田谷区、用贺、自由之丘、三轩茶屋、二子玉川、三鹰、吉祥寺、荻漥、是日本人气的居住区域外,北区的王子、赤羽,及中野区皆为东京不动产新兴都会区发展的好据点。


  6.为何买新不如买旧?

  以日本买屋的观点,当然自住就另当别论,如果是站在出租的角度就不同了,旧的房子房价较低,但因为出租的租金没有比新屋低,相对的租金投报率就高许多。

  其实买旧一点的东京不动产物件,反而有好处,一般住宅用大楼的耐用年数约为60年,实际效用年限为47年左右,所以房龄久的房子,可能会面临重建的可能,建筑费用就是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨,不足的部分再由持有户数的屋主去做分担,因此您可重获一间全新的房屋,这时您要卖出或出租都会价格更高,获利更多。


  7.为何在日本买房出租房屋安全可靠;收租会持续吗?

  日本租屋契约,不仅要有连带保证人,而且不能租超过月薪资一半的物件;假若是学生的话,父母亲则为连带保证人。因为条件严苛,所以对于房东有相当的保障。

  假若想要保持一定的房租收入,可与转租公司签租金保证契约(他们等于二房东),届时就不用担心中断租金收入了。


  8.买东京不动产的贷款问题

  银行只有50年的期限认定,50年以内房子才可贷款;银行贷款没有宽限期,第一年就开始还本金;银行贷款利率在2%~3%,自用可贷款7成,投资用为5成。包括留学生也可申请贷款,但需父母亲作为保证人,可贷到7成。之后都可以透过网路银行,轻鬆的操控您的资金


  9.日本买房应付多少仲介费?

  依照现行日本法令规范,中古屋仲介服务费标准为:买卖方各为成交价乘以3%+6万円(不含消费税);但房地产成交价在400万円以下时则另有规范。


  10.日本买房可取得日本籍吗?

  以投资经营方式的话,是可以的!有两种方法,一种是以现物出资,看是以物件或现金来设立公司,另一种则是以公司型态取得,也就是成立法人,由股权人身分去做申请。

关于详情细节还是要选择专业的东京不动产专家,为您的需求做最完善规划,让您的资金规画做最安全的投资收益。


  11.日本买房议价空间有多少?

  东京不动产买卖制度相当完善,价格也相当透明化,不会有漫天开价的溷乱状况,对中国人来说,买房子很习惯先从8折开始杀价,但这一招在日本买不动产不仅不管用,还会造成中国人在日本房屋市场的信誉,所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。


  日本人因为民族性使然,不习惯将价格提高让人来议价,因此投资东京不动产,首先应以投资金额扣除所有费用后,去试算出投报率,再考虑能否接受这样的投报,而非一昧杀价。台日的投资文化相当不同,如果我们去日本投资,一定要用当地的思考方式,不要坏了国人在日本房地产市场的信用与形象。


  12.日本人租约习惯

  日本还有很重要的租屋习惯,就是他们喜欢一次签长期的租约,对房东来说很有保障,因为日本是个不爱搬家的民族,一来房客必须支付房东押金,部分还有礼金给房东,一次租屋时就须支付庞大的金额。


  退租时又需将房屋归复原状,这些费用会从房客的押金中扣抵一部分,扣除这些零零总总的开支,房客最后拿回的押金所剩无几,算一算,在日本搬家及租屋的开支真的很大,因此房客对屋况的维护也令人放心。所以像小套房、办公室等小型物件,一般东京不动产基本的合约是一次签两年,大型物件像是店铺的租约较长,为了避免房客被房东无预警赶走,导致生意损失,租约通常都是5年起跳。


  13.在日本当不动产房东的负担有那些呢?

  首先是日本房屋管理公司的月费,费用是月租金5%,日本人租屋不像中国是房东直接面对房客,日本习惯交由专业的物业管理公司管理,他们会帮房东打理好房客的任何大小事,房东只要留意每个月房客的租金是否按时汇入帐户即可。


  中国人一定很难想得到,在日本租屋退租前,房客要花的清洁费有多高!以一个20平方米的套房来算,基本的壁纸换新、清洁木头地板、冷气,大约就要花上15万元日币,约等于两个月的房租金额,如果房客不小心把木头地板刮花、烫伤,清洁费用就更贵了。不过就我的观察,日本房客多半都会把屋况维持得很好,毕竟他们也不希望退租时还要花大把的资金整顿房子,等于减轻房东维护房屋的费用。


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