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无论房价上升或下跌,“买房好还是租房好?”总是很多找寻居所的人想知道答案的问题.来看看经济学家的答案

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大家都知道澳洲人和中国人一样都喜欢拥有自己的房子,所以就有所谓的 “伟大澳洲梦”,也就是置业的梦想。

根据统计,全澳洲有大约百分之70的人已自置物业,亦即是说他们已经梦境成真。既然大部份的澳洲人都选择买房,是否证实买房比租房好呢?


为了解答这个人人关心的问题,不少学者尝试找出答案。


● 美国哈佛大学一个研究发现,就算是发生房市崩溃,1999年购买物业的中等收入家庭到了2013年仍然能累积可观的财富。


● 不过,根据2013年诺贝尔经济学奖得奖者Robert J. Shiller的研究,美国在过去126年的房价,在计算通货膨胀后,每年仅上升百分之0.37,如果把买房的资金投资在股票市场,回报更大。换句话说,租房比买房更好


● 澳洲墨尔本大学的经济学家也尝试解答这个问题,搜集了从1983年至2005的有关数字作研究。



经济学家比较一名买房者和一名租房者,两人用同等的资金,亦即首付和其他和买房有关的支出,一人投资在买房,另一人投资在股票和定期储蓄,两人均住在一套中位价的二手独立屋。


然后,买房者在10年后出售房屋,看看两人的财富增长有什么分别。


假设买房者支付百分之20的房价作为首付,每月需清还房屋的利息贷款。在出售房屋时,计算赚取的资本增值。因为租房者通常搬迁的次数会较拥有房屋的人多,平均为三次,每次支出约为$2000,而每次搬家还要加入一个月的双倍租金。


考虑所有因素后,研究发现,以悉尼来说,除了1989至1990年和2003至2004年外,几乎每一年买房都是较精明的选择。


研究的结论是,从经济角度来看,过去30年在澳洲各大首都城市买房比租房好。结果显示现时在悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文买房是更佳的选择,但在其他首都城市,买房和租房的分别不大。


此外,在适当的时候买房也会对投资的回报有很大的影响,回报可以比其他投资,例如股票高。相反,在不适当的时候买房,会令回报减少,甚至亏损。每个城市至少有四年的房价中位数会上升超过百分之10,但也有很多时候房价中位数会不变或轻微下跌。



不过,要留意的是研究是基于过去的数据,并不代表未来也会一样。


澳洲房价自1983年至今已上升超过三倍,远超收入增长。储备银行曾指,视乎市场情况,从投资角度来看,买房和租房的分别不大。央行在2014年的一个报告中警告,房价要继续以过去60年的速度增长,买房者的财富才可以和租房者看齐。


无论经济学家结论是什么,在决定买房或租房时,除了经济因素外,也要考虑非经济的因素。如果房子不是自己拥有,便不能随自己的喜好来布置和装修,也会担心房东会迫迁,缺乏安全感。


房子也是生活的一部份,几代人住在同一所房子,满载着回忆,这并非金钱可以代替的。难怪百分之70的澳洲人都会选择买房,实现他们的澳洲梦。


那么租房和买房那个更划算?小编决定今天就研究下这个问题。


2016年3月全国城市房价排行榜


2016年3月全国城市租金排行榜


(图片来自城市房产网,数据内容来源于中国房地产业协会主办的中国房价平台)


首先我们来看一组数据。在2016年3月全国城市房价排行榜上,北京(楼盘)房价为43048元/平米,以一套70平米的住宅为例,


房价:70×43084=3015880元


在2016年3月全国城市租金排行榜上,北京租金为70.84元/平米/月,以一套70平米的住宅为例,简单算一下北京的租房成本。


房租:70×70.84=4958.8元/月。


加上水电气宽带,总的约5000元以上。


深圳(楼盘)上海的房租和北京相差不大。


那么我们来算一笔账:


让我们以一套位于主城区内,面积为70平方米、总价300万元的房产为例,算一算买房和租房的利与弊。


买房这笔账


买房需要的是有一笔足额的首付款和持续的供款能力。


以首付30%的比例来计算,买房时至少要支付90万元的首付,此外还有一些税务的支出,最大头的是1.5万元的契税。


简单起见,我们的例子中申请210万元的商业住房贷款(30年期)。按照最新的贷款利率4.35%来计算,每月需要还贷10454元,30年下来贷款本息合计3763457.15万元左右,其中利息总额达到了1663457.15万元。


租房这笔账


同样这笔钱,我们不买房,而是选择租房的话,情况又是如何呢?


为了便于计算,将租房人手上的90万元用作储蓄,并将每月1万元闲钱拆开,假设月租金为5000元,剩下的5000元仍然用作储蓄。其中,90万元用于10次3年期的定期存款,每三年的利息约为10万,那30年的利息约为100万。


此外,每月5000元按银行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下来,实际上存款利息约为1.5万元左右。那么,存款总额约为181.5万元。


归结起来,租房者花费实际支出为每月房租5000元,30年后租金总额为180万元,总存款约为190+181.5=371.5万元。换言之,租房者在30年后的资产约为:371.5万元。


如果房价保持增值,买房划算


假如房价每年的增值为1%的话,那么300万元的房产在30年后的价值就达到404万元左右,看来还是买房比较合算;


可是,如果房价每年的增值是2%的话,300万元的房产在30年后的价值就达到543万元左右,比租房累积的资产价值高。


这样租,比起买房要更合适



根据上图北上深现在租售比普遍都在2%左右,换句话说你把买房的钱存在银行吃定期,一年的利息足以支付房租了。


有人选择北京一套租金6000元的房子(没有家具家电),租金按年付,自配家电家具,10年租约,第一年共支出月10万块钱左右。


至于涨房租,按照每年涨租5%计算,到第10个年头的时候大概房租是现在的1.55倍,算下来也就9300块钱而已。


而你的购房款呢,假如租户原定有400万的购房款,10年后已经变成了600万。而600万即使按照定期存款利息2%计算,至少有12000元。利息付房租完全是没有问题的。


其实,除了上面从经济角度来分析租房买房孰优孰劣以外,日常,我们还要从生活角度来分析。


买房的好处与坏处



租房的好处与坏处



那么,什么样的人适合租房?


适合租房的人群主要分为三类。


一是初入职场的年轻人,特别是刚毕业的大学生,他们经济能力不强,选择租房尤其是合租比较划算。


二是工作流动性较大的人群,如果在工作尚未稳定的时候买房,一旦工作调动,出现单位与住所距离较远的情况,就会产生一笔不菲的交通成本支出。


三是收入不稳定的人群,如果一味盲目贷款买房,一旦出现难以还贷的情况,房产甚至有可能被银行没收。


什么样的人适合买房?


一、这类人群相对应该成熟一些,包括工作多年、经济实力雄厚的白领。


二、还有些置业升级愿望强劲、追求舒适居住环境的购房者,也可以卖掉旧房买新房,满足对生活品位的追求。


此外,准备结婚的新人如果资金不足的话,二手房则是不错的婚房选择。


如果买房的话,以租养贷划算吗?


以租养贷,简言之,就是贷款买房后,把房子租出去,然后用房租来偿还贷款。


以租养贷主要分为两种情况,


一是贷款买房后直接出租,用每月收的房租来还月供;


二是购房者名下已有一套住房,本着改善居住条件或者是投资的目的,又贷款买新房,然后把原有的房子出租,用租金来偿还新房的房贷。



以租养贷这笔账该怎么算?


小A,北京工作,在某区买一套100平米的房子,网签价500万,首套房首付比例35%,首付175万,商业贷款325元,利率4.9%,贷款30年,等额本息还款。每月还贷17248.62元。由于小A工作地点离新买的房子比较远,小A选择在公司附近租房(单间每月房租2000元),把自己买的房子租出去,每月收租金8000元。(注:买房的税费等暂不计算)


也就是说,除去自己租房支出,小A每月会有6000元的房租收入来帮忙偿还房贷。假如小A这种状态持续10年,这十年里,小A既住不上自己的房子,每月还要还贷1万多。而小A房子的租客却能以8000元的成本来租住小A的房子。此外小A每年还要交物业管理费和取暖费,还要计算房屋损耗等费用。这么算下来,小A这种以租养贷的方式是否合算,相信大家已经有了判断。


看到这里,不少网友提出异议,即使每月的租金不够还月供,如果房子本身有升值空间,等还完月供,房子增值后,投入的钱也会成倍的收回。如果以这种心态“以租养贷”,就是以投资为目的了。


而想要判断一个地方房子是否有投资价值,可以看这个地方的租售比是否在合理的区间范围内。



租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。房屋租售比=每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。


国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。即把房子出租,200个月—300个月(17年—25年)能回收房款,说明这个地方的房产租金回报率较高,买房还是划算的。如果租售比高于1:300,就意味着房产投资价值相已经很小了。


在以租养贷问题上,虽然个案不足以说明问题,要因人因地而异。但需要注意的是,想“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多,所以在贷款投资之前,一定要考虑当地楼市政策、银行贷款利率的变化及自身还贷能力。如果出现房子租不出去,房贷断供的情况,贷款买的房子就有被银行收缴或拍卖的危险,得不偿失。


来源:澳房汇,作者:芭比、荆楚新闻网、Missmoney。声明:本文仅供参考,不构成投资建议,如有问题请后台留言,谢谢!

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