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上海房价新规律--5分钟一万元

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楼主
  


在开始今天正文之前,我们留些篇幅讲一下,最近接触的第一性原理,先讲个我听来的小故事:二战时期,英国空军部队战斗手册中记着,战斗机的皮革座椅要用骆驼粪来擦拭保养。英国空军的后勤兵多年来一直以来都这么干,但谁也不知道为什么。


后来因为骆驼粪不好找了,就有人开始去做调查。原来以前英军在沙漠地区作战的时候,需要骆驼运输,可驾驭骆驼的皮具是牛皮作的,那个牛的味道骆驼闻着很不爽,赖着不走,英军只能用骆驼粪擦拭牛皮具,盖住牛的味道。


结果这条规定就一直被当金科玉律沿袭了下来, 等到骆驼已经变成了飞机还没改变。



其实大家想想,在自己的行业里面,有多少事儿都是这样的。因为习惯和偏见,因为有既得利益者的坚持,而被保留了下来,从第一性原理来看,都可以一刀砍掉。


我们人类文明是通过漫长的时间一点点积累出来的,在积累的过程中,虽然有了很大的进步,但那些存量也存在很多不合理的、低效率的、甚至是荒唐透顶的东西。如果不能随时回到根本,就很容易把经验变成负担




那么我们来看看,在我们熟悉的上海楼市里,有没有这样的存量经验已经变得不合理,甚至变得荒唐的经验。


十多年前上海的房价出现了一个3/2/1环线价格理论,简单来说就是



这个房价体系简单易懂,最重要非常符合大众的体感,即便数年后,上海房价基数整体上涨,这套环线价格的黄金比例依然看着非常靠谱



BUT


就在最近这两年,上海整体房价基数再次出现了上涨时,这套环线价格黄金比例约定的


并没有出现,反而出现了环线间的价格差的收缩和很没有规律的异常板块价格,比如大宁——中环卖出了内环房价,比如莘庄——外环卖出了中环的价格,还有唐镇、徐泾这种新贵板块也在刷新着大家对外环外的地段认知。


似乎,我们的环线价格体系已经沦为了当年“英军的骆驼粪” ,既然理论和实际发生了偏差,能够修正的只能是理论。




1


上海的内环线

完全不符合道路设计效率的不规整图形


一般来讲,城市环线的规整度决定了道路行驶效率的高低,比如北京的环线相对上海就要规整很多,而上海的中环和外环甚至是郊环,相较于内环来讲,又要规整很多。


别以为是环线开发建设过程中,动迁难做,在中国市政动迁绝不是问题,当下如此,过去更是如此。


越是离市区远的中环和外环,形状上,越是规整。



那么问题来了,当年内环为什么要如此设定它的所经之地呢?

先来看看当时它经过了那些重要的地方了!


到底是先有鸡还是先有蛋?

是先有了环线还是先有了商圈?


图一:浦西重要商业中心形成时间



图二:内环线浦西段建成通车时间


图三:浦东重要商业中心形成时间


图四:内环线浦东段建成通车时间


很明显内环线的建成晚于被它串联起来的商圈形成时间



人们通常认为环线代表价值,而实际上却是

先有价值,后有环线

环线只是将有价值的地段串联起来



原本上海的核心就一个——人民广场,用“同心圆原理”,即以某一中心为圆心,同样半径的房子价值早晚是一致的。环线房价体系,不是错了,而是圆心出现了由内向外的“漂移”。


当年的四个副中心,一城九镇,到如今上海的2040城市规划新增9个城市副中心的做法都是以结构化调整代替“摊大饼” 式的发展


所以当年由“同心圆原理”所形成的环线房价体系,如今就不管用了。



2


没了“同心圆原理”,我们再用什么来指导我们的地段价值认知呢?



那么既然环线无法代表价值

什么才是真正代表价值的因素?


我们找到了一个全新的角度

通勤时间



为了证明这一观点,我们选择四大新兴CBD

大虹桥、莘庄、大宁、前滩的房价作为参考


选择板块内二手房价格最高的小区

以及附近辐射板块中二手房最高价小区


对比两者之间的价差和通勤时间

(高德地图道路通畅时计算的时间)





我们会发现每5min路程

对应了9000-10000元左右的单价差距

PS:这套价值理论的前提是,板块核心是CBD,而浦东的一些产业板块核心是不适用的。



3


用“通勤时间”来挖掘尚未被发现的地段价值 


大宁作为北区新兴的板块核心,大宁商圈不断向北“生长”


1、大宁:作为新兴崛起的CBD板块,地段价值11万

2、彭浦:距离大宁5分钟车程左右,地段价值10万

3、共富:距离大宁10分钟车程左右,地段价值9万


由于共康板块长期没有高品质楼盘供应,

而彭浦板块的次新二手盘比如象屿、静安府都已经达到了10万单价,

只有共富板块这个地段价值未被完全挖掘。

共富有没有高品质新盘呢?


央 


作为共富板块的品质标杆,央玺的地段价值应该如何评判?




新中式建筑立面,高端社区品质象征



高低配的设计,未来更多对居住有高要求的客户会让整个区域做到“腾笼换鸟”



建发、首开、中粮  国之大企  

共同催熟“大宁新商圈”



普天里二手房

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