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2017西安房地产市场周报11.13-11.19

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市场综述

政策调控下西安楼市效应逐步凸显

汉纸妹

 2016年下半年来,全国各地楼市调控政策频出,大部分城市房价在半年后呈现下行之势。西安于2017年正式推出调控,而913限购令才是真正“猛药”。虽然西安楼市九、十月交易量依然攀升,但从11月楼市表现来看,拐点即将显现。

首先,经过物价局、房管局联合发力,房企拿证周期拉长,楼市供应逐步放缓;其次,从近期项目去化情况来看,开盘售罄现象逐渐减少,大部分项目去化率维持在6、7成,去化率不足50%的项目也层出不穷;再者,随着年关到来, 银行信贷收紧,不乏贷款被拒的现象。此外,房企为了快速回款,鼓励全款及5成以上首付,三成首付的购房者有被“抛弃”之嫌。

综合来看,调控效应正在逐步凸显,预计楼市交易拐点将在本月显现。


热点政策

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行政政策

成都将进入摇号买房时代

11月16日,成都市正式加入摇号售房行列,成为继上海、南京、长沙之后的全国“公证摇号”第四城。 当天,成都市城乡房产管理局与司法局发布《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知》,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。此次成都不仅规范了房地产住房交易秩序,为保障购房的公平性,新规还要求全款购房者不可享有优待。

汉纸妹

据了解,自2016年10月1日以来,成都出台了包括“限购”、“限价”、“限量”在内的一系列调控政策,但是市场上涌现了一批捂盘惜售、捆绑销售、投资炒作等现象,本次摇号政策出台,也算是给此前的调控政策“打补丁”。

西安颁布“禁土令”

日前,陕西省住建厅印发了《2017秋冬季大气污染防治攻坚行动方案》,结合部门职能,对建筑行业大气污染防治做出规定。方案要求严格执行“禁土令”,冬防期间(2017年11月15日至2018年3月15日)。西安市、咸阳市、西咸新区建成区及关中其他城市中心城区,除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地,禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。

汉纸妹

本次推出的禁土令也是响应了中央铁腕治霾的号召,从具体内容来看,禁土令并不是传言的“停工令”。除地铁项目、市政抢修抢险工程之外的建设工地禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业。对于在建已“出土”工程,实施24小时驻场监督,对防尘措施未达标的工程才会勒令停工。

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城建规划

西成高铁全程509公里  预计12月开通运营

11月13日,55601次动车组试验列车从陕西西安北站出发驶向江油站,西安至成都高速铁路全线初步验收工作正式启动。这是西成高铁在静态验收、联调联试、试运行之后,铁路部门对西成高铁全线建设情况进行的一次全面验收,同时也标志着西成高铁进入开通倒计时。新建线路西安北至江油段全长509公里,其中陕西省境内约343公里,四川省境内约166公里。全线设西安北、阿房宫、鄠邑、新场街、佛坪、洋县西、城固北、汉中、新集、宁强南、朝天、广元、剑门关、青川、江油北、江油16座车站,设计速度为每小时250公里。自2012年10月开工建设,将于今年12月开通运营,届时西安至成都仅需3.5~4.5小时。据预测,西安至成都二等座票价约220元。

汉纸妹

西安至成都高铁是国家中长期铁路网规划中的重点客运专线项目,西成高铁的开通标志着华北地区至西南地区又增加了一条大能力、高密度的旅客运输主通道,对于加强关中—天水经济区与成渝经济区的交流合作,促进区域经济社会发展具有十分重要的意义。与此同时,西安“米”字型高铁网建成后,原先的关中城市群的范围会迅速扩围升级,西安周边200公里—300公里范围的城市都将被纳入。

徐家湾综合改造启动 招商签约近500亿元

西安徐家湾地区综合改造招商活动在未央区启动,签约会上,汉长安城特区管委会、中建西安城市发展有限公司分别与非凡中国控股、新城控股集团、西安北航科技园、当当网、碧桂园集团、西安天地源房地产开发有限公司、西安荣华集团有限公司、隆基集团、红星美凯龙置业等多家企业签署合作协议,签约规模近500亿元。

汉纸妹

西安徐家湾地区综合改造项目入选国家财政部第二批PPP示范项目库,是国内第一个被国家财政部认可的城市综合建设类PPP项目,被列为西安市发改委第二批鼓励社会资本参与建设营运(PPP)项目,西安市发改委新型城镇化示范项目、中央党校新型城镇化课题研究项目。本次成功招商签约,多家企业纷纷落户,可以预见未来徐家湾区域将进入快速发展期。

高陵弋阳特色小镇开工建设 拟投资55亿元

西安市高陵区弋阳小镇项目现已开工建设,项目计划投资55亿元,建设方为海荣集团。弋阳小镇项目位于高陵区泾渭街办梁村塬村,占地约2000亩,南依渭河,毗邻汉阳陵博物馆东大门。项目将依托汉阳陵博物馆,挖掘阳陵邑文化底蕴,展现汉代历史文化。结合梁村塬村三层阶梯土塬形地貌,在原有村落基础上改建汉民俗风情街和新农村生活建筑群,利用梁村塬村集体建设用地建设五陵少年生活体验区和文化创意基地,在国有建设用地上建设村民安置区和弋阳山庄、生态水岸等精品住宅区。计划用3年时间,规划建设汉文化展示体验区、汉民俗风情街、文化创意基地、生活建筑群等多个产业板块,打造古典特色与产、城、人、文相融合的特色小镇。

汉纸妹

据了解,弋阳小镇建设将采用“政府+企业+合作社”的模式,按照《西安市加快推进特色小镇建设指导意见》,由高陵区政府招商协调,指导企业规划建设,项目所在地村集体结合“三变”改革,成立村集体股份化合作社,参与项目建设。实现在推动当地经济和文化产业快速发展的同时,激活农村集体经济的发展活力,带动村民长期稳定增收。


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财经动态

10月M2增速8.8%  创历史新低 

10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,低于预期值9.2%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点;狭义货币(M1)余额52.6万亿元,同比增长13%,增速分别比上月末和上年同期低1个和10.9个百分点;流通中货币(M0)余额6.82万亿元,同比增长6.3%。当月净回笼现金1518亿元。

汉纸妹

本月M2下行主要受三个因素影响:一是10月新增财政存款高达1.05万亿,同比大增53.9%,但最终大幅回流央行;二是M2增速与货币派生关系较强,在去杠杆和脱虚入实背景下,监管趋严使得M2的货币派生功能受到抑制;三是居民存款回落出现超季节性。稳健中性是货币政策的主基调,M2创新低从侧面反映出金融去杠杆取得了成效。

4

行业动态

前10月全国商品房销量同比增长8.2%

国家统计局11月14日发布数据显示, 2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月份回落0.3个百分点。 1-10月份全国商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2% ,续创2015年以来新低,增速比1-9月份回落2.1个百分点。1-10月商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。 这也是商品房销售面积及销售额增速连续第四个月下滑。

汉纸妹

2017年以来,房地产调控政策频出,房贷利率再创新高,全国房地产销售持续降温。十九大指明了房子的居住属性,此外,房地产对中国经济的拉升作用也将持续减弱,从近两月数据上可见一斑。此外,在资金趋紧的环境中,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面临变盘。预计到年底,全国房地产依然延续下行之势。

10月70城房价同比涨幅继续回落

11月18日,国家统计局发布了2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据:70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降,降幅在0.1至0.3个百分点之间;天津、上海和成都分别上涨0.1%、0.3%和0.7%。从同比看,13个城市涨幅继续回落,回落幅度在0.1至3.7个百分点之间。

10月西安新建商品住宅价格同比涨幅为13.7%,涨幅较上月回落1.2个百分点。

汉纸妹

10月份,随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入,70个大中城市房价整体保持平稳。从西安来看,自10月物价局进行控价以来,楼市成效显著,西安房价指数较上月回落明显。从连续7批的价格公示来看,新盘入市价格均较低,大部分在八千元左右,而加推的项目,同质类产品价格与上批次几乎无变化,价格调控效应不断凸显。

西安市物价局公示第六、七批商品房价格

 11月17日,西安市物价局在官网上发布了第六、七批商品房价格公示名单,本次共计36个项目,其中21个毛坯项目,15个精装修项目,共计10643套房源。本次公示的两批房源中,有别墅、洋房类的高端物业,此外还有大批量的刚需盘,如万科金色悦城、太奥·青年家、星雨华府、巨威·大秦郡、恒大翡翠龙庭等,毛坯房价格在八、九千元,精装项目价格也在万元上下。

汉纸妹

这两批公示较为明显的特点是:高端有供应、刚需有增量、品牌继续发力、地铁盘价格低出预期。本次万科金域东郡、融创天朗·南长安街壹号作为品牌+精装+地铁盘,高层房源价格较低,起价分别为8451、7001元/平米,性价比高。

附:第6批物价局公示名单:

附:第7批物价局公示名单:

市场观察

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全国市场

本周监测的重点城市,广州、成都交易量环比上周呈上涨之势,其中成都涨幅最大,为160.4%;上海、深圳、苏州、武汉、南京,交易量均呈现下滑态势,其中南京跌幅最大,环比下跌47.9%。

2

西安市场

土地市场

本周西安市土地供应0宗

本周西安市土地成交2宗

QJ10-7-34、QJ10-8-481地块分析

QJ10-7-34地块

1、成交价:3.41亿元

2、亩单价:462万元/亩

3、楼面价:2475元/㎡

4、竞得人:陕西利昌源房地产开发有限公司(西安万科的全资子公司 )

QJ10-8-481地块

1、成交价:2.37亿元

2、亩单价:515万元/亩

3、楼面价:2206元/㎡

4、竞得人:西安荣科置业有限公司(旭辉和荣华的联合项目公司)

共同特征:

1、两个地块均符合易地配建廉租住房条件,需按《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》(市政发〔2016〕32号)规定执行;

2、地块处于大明宫板块,区域内品牌房企云集,万达、中海、中国铁建、绿地、金科、华远、龙湖、正荣、融创等,而正荣府、融创&中登十里铺改造项目、中海太华府等项目尚未上市,未来区域楼盘竞争激烈;

3、目前区域在售项目毛坯住宅均价在12500元/平米以上,随着2018年地铁四号线开通、区域内商业配套加强,未来区域价值可期。

商品房市场

本周全市商品房市场延续了上周来的上涨之势,住宅、别墅、商办物业销量均大幅上涨;成交均价方面,本周除别墅价格下滑之外,其他物业均价均环比上涨。

本周全市商品房成交情况

成交量:42.54万㎡ ,环比上涨41.85%

成交套数:4245套 , 环比上涨38.23%

  成交均价:11296元/㎡,环比上涨5.06

本周全市商品住宅成交情况

成交量:33.57万㎡,环比上涨47.94%

成交套数:3012套   环比上涨47.14%

  成交均价:10568元/㎡,环比上涨8.06% 

成交备案前三

(1)融创西安宸院

成交51540㎡,套数为441套;

(2)中国铁建·万科翡翠国际

成交19440㎡,套数为190套;

(3)中航华府

成交11640㎡,套数为139套.

本周全市商业成交情况

成交量:24187.48㎡,环比上涨8.66% 

成交套数:212套,环比上涨21.14% 

  成交均价:25117元/㎡,环比上涨3.51% 

成交备案前三

(1)招商依云曲江

成交3740㎡,套数为29套;

(2)璞御

成交1368㎡,套数为3套;

(3)华远海蓝城

成交1272㎡,套数为9套.

本周全市办公成交情况

成交量:40588.75㎡  ,环比上涨42.56%

成交套数:356套 ,环比上涨13.38%

  成交均价:11466元/㎡,环比上涨8.14% 

成交备案前三

 (1)国宾中央区

成交4395㎡,套数为80套;

(2)欧亚国际

成交1527㎡,套数为27套;

(3)KingMall未来中心

成交929㎡,套数为25套。

本周全市别墅成交情况

成交量:3096.08㎡,环比上涨35.67%

成交套数:10套 ,环比上涨25%

  成交均价:16869元/㎡,环比下滑12.7% 

本周备案成交

(1)大华·公园世家

成交1050㎡,套数为3套;

(2)曲江华著中城

成交558㎡,套数为2套;

(3)世园首府

成交543 ㎡,套数为2套。

本周全市各区域住宅成交情况

本周住宅销量城南涨幅最大148.69%,经开跌幅最为明显达23.65%;曲江价格涨幅最大为12.07%,浐灞价格下滑幅度最大,为7.25%。

从全市销售占比来看,城南以27.6%位列第一

以上商品房数据均为成交备案数据

美城数据

1

全市100个重点项目数据波动分析

本周来电、来客、交定量纷纷下滑

对全市100个重点项目进行统计发现,本周来电、来客及交定量均有所下滑,分别环比下滑10%、6%、8%。

开盘项目监测


证券简称:美城股份

证券代码:839519


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