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买房先得算进一辆车钱 我到底该不该去成都40km外买房?

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导语

随着成都主城区房产投资窗口被堵死,不限购、成都的“半小时生活圈”、相对完善的配套条件等因素,正在促成地产客加速外溢:


视高因天府新区不限购成功崛起,房价一年翻了两翻;崇州金马镇也涌入大批投资客;淮州新城首次拍地楼面价暴涨至4200/平方米;甚至连主打“北部新城”概念的德阳经开区也将土地推介选在了成都。


网易环蓉投资带调查点这里:


6环都开始飙戏!视高演的是一幕“燕郊”?


淮州新城首度拍地!金堂已提前被炒热?


远郊新房正在放量!值得去崇州摇一摇吗?


30分钟到成都,均价5000元/平,这里的房子你买不买?


环蓉的四大投资区似乎正在形成,有业内人士认为,这些区域正在和成都实现“同城化”,成都城市群的先兆。


现实真的如此乐观吗?

往南短期可能“同城”,但东西北就


同城化,已有清晰的定义,即在城市群发展过程中对地域相邻、社会经济联系密切的城市之间实施一体化的空间管治方式,使城市之间在地域空间、产业结构、基础设施、管理制度等方面逐渐融合,并最终达到一体化发展状态的新城城市发展战略。


可见,要实现真正的“同城化”,经济、产业、体制、设施等缺一不可。


来看目前大热的“环蓉投资带”,只能说部分区域实现了部分指标的达标。


例如仁寿。以视高为例,随着天府大道的开通,视高在地域空间上已经和天府新区接轨。


由于同属于天府新区,两地的管理制度也在接轨。


在产业结构方面,视高开发区也由天府新区统一规划,与天府新区成都直管区形成战略互补。

                           

(视高远期规划图)


然而视高目前基础设施与成都差别太大,短期内基础设施融合难度较大。不过随着区域地铁线路以及教育、医疗等基础设施的完善,视高可能最早实现与成都的同城化,甚至向南的地铁线路已经规划到眉山,眉山与成都的城市圈也将加速形成。


但向东、向西和向北,则没有这么乐观。


德阳经开区已经率先实现与成都“共用区号”,成德经济开发区使两地管理制度在逐步接轨,但两地城市建成区相隔较远,交通通勤还需要借助高铁和高速公路,无形之间加大了同城化难度。

 

(淮州新城为东进核心之一)


崇州、淮州新城与成都主城区实现同城化的基础更薄弱。


首先地域空间上的多处发展带断裂,加大了同城化心理隔阂。


两地因为是镇一级的行政区,产业结构较薄弱,在基础设施等方面还需较长周期来完善。


不过由于东进战略的影响,淮州新城未来将形成以通用航空、智能制造、节能环保为主三大主导产业,并利用淮州铁路港优势资源,发展枢纽物流功能。


整体上说,淮州新城在东进之下,发展潜力巨大。


“保守估计除了视高能在短期内与成都实现同城化,真正纳入大成都发展的序列中,其他区域与成都形成‘同城化’还需要看、需要等。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

同城化是机遇 还是盲目炒作?


在短期内很难实现同城化,这些区域是否就不值得投资了?其实这个问题,问的是信念、考的是眼光。


回答这个问题前,先看下中国同城化完成度较高的“广佛”。



资料显示,早在2009年广州、佛山便正式将同城化写入规划,两地此时的同城化程度与成都和视高等区域类似。20161123日,广州、佛山双方谋划推进更高层次的同城化,联手打造“超级城市”,两地同城化进入新的阶段。


随之,两地的房价也逐步靠拢。

 


在两城宣布打造“超级城市”后,佛山房价迎来快速上涨。数据显示,截至20182月佛山新房均价已经上升至16174/平方米。同时期,广州新房均价为27856/平方米。


从广佛同城的趋势来看,核心城市与非核心城市之前房产价差在10000/平左右。


而环蓉投资带,除了视高目前新房均价被炒至近万的水平外,其余区域均未突破8000/平,部分区域甚至低至4000/平左右的水平。


“考虑到这些区域均不限购,且价格相对较低,从长远来看还是具有一定升值潜力,特别是成都市府重点规划的南拓和动静区域。”中原地产数据分析师秦辉告诉网易房产。


不过秦辉也提醒,目前大举投资这些“环蓉”区域,还是应该慎重,当前来看更多是营销炒作大于实际效果。


“过分炒作会催涨房产泡沫,拖慢新区建设脚步,反而无助于投资回报的实现。所以区域短期内投资价值如何还要观察,单纯从投资收益与风险来看,还是主城区更加保险。”其表示。


实际上,在中央“房住不炒”的定调下,任何炒作投机与投资的意图,都应该收敛了。


不过就城市发展格局而言,成都长久以来因“单核驱动”的城市发展格局,颇受质疑,而突破地域限制,调动成都周边更多城市的活力、扩大辐射区域,形成“群链”互动,是成都进一步发展的必要举动。


在这一语境之下,“环蓉投资带”是长远之计,作为成都房地产的参与者,应该给予区域发展以乐观预期,也由此应该拒绝过度炒作透支区域。


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