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两会释放重要信号:现在还该不该买房?

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一、两会房地产信号


来源:樱桃大房子(ytdfz8)(本文不代表金融五道口立场)

大房子连续一个星期没更新了,因为樱桃出来调研楼市了,从合肥到南京,现在上海,接下来还要去杭州,福州,白天跑市场,晚上约朋友,一直没时间写专题报告。

跑完合肥,南京,我觉得深圳的房价低估了,但跑完上海后,我发现深圳的房价高估了,有对比才有感受,如果深圳不是因为调控最为宽松,杠杆这么高,房价早跌了。

对很多城市而言,短期的房价,我相信是涨不动了,一方面是因为调控,另一方面是因为需求确实已经透支了,详细的分析,等我全部调研完再按城市分开写,这几天没时间出稿,请大家等我。

今天简单点评下两会中,政府工作报告涉及房地产的内容。

1、总结2017年,因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制。

2、展望2018年,更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

这些都是老生常谈的说法,没什么新意。2018年我认为主要会是这些变化:

1、2018年至2020年,三年开工1500万套。上一个三年计划是1800万套,未来三年的量依然很大,这个我说过很多次了,棚改多的城市,尤其是货币补贴的拆迁依然会带动房价上涨,主要是一些小城市。

2、差别化调控,依然是库存多的小城市继续执行现有的购房政策,有的小地方还有政府会通过补贴契税,现金奖励买房的措施,住建部依然会随时监控市场,一旦库存不足,房价上涨过快的城市,肯定会调控,而调控的手段和2017年没什么不同,以限购限贷限售为主,尤其是限售,所以投资要很谨慎,一不小心就被套住了。

3、支持居民自住购房需求,实际上在利率上难以落实,因为只要基准不加息,银行融资成本上升,银行必然会上浮房贷利率,目前首套房房贷普遍都在上浮10%。假如基准能够加息,那首套房贷就不需要上浮了。那基准什么时候会加息?这就取决于CPI什么时候能够到达2.5%以上了,时间点我也不知道。

4、关于房地产税对房价的影响,今天人大新闻发言人张业遂提到,“房地产税立法是社会普遍关注的一个问题,加快房地产税立法是党中央提出的重要任务,由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”

房地产税这只狼喊了多少年了,现在还没来,这一次的回应只是回答了迟早要征收这个问题,但是,并没有回复什么时候会征收,目前还在准备前期工作,时间还早着呢,估计两三年内都是没戏的,而且对于一线城市来说,房价已经横盘了一年多,如果再横盘两三年,又是一个新周期的起点了。而且我始终觉得房地产税不是主要的问题,引发房价下跌的主要原因肯定不是这个税费。

现在很多人都面临一个问题,就是手里有点钱,不知道该怎么办,投资房子怕被套,不买房又怕钱贬值。远的不敢说,但未来三年,我敢说你买房被套的风险是远远大于钱贬值的速度。除了极少数城市,房价相对算是便宜,所以会吸引一些资金和人口进入,比如我之前写过的长沙哈哈哈,看看2017年人口流入排名,长沙2017年常住人口791万,增加27.3万,增速仅次于深圳,排名全国第二。


二、两会再提房地产税:现在还该不该买房?


文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说ID:huanhuanshuo520(有缩减)


那么哪些城市还有上涨空间?

根据人口流动地图,中国的人口流动呈现两个趋势:


  • 一是人口依然源源不断地流向大城市。


在过去,所谓的大城市主要是一线城市和准一线城市,但随着一线城市房价的上涨以及北京、上海控制人口的政策,一线城市的人口出现了溢出效应,即人口向周边城市外溢(如上海流向杭州,北京流向天津,深圳流向东莞等等)


(一线城市从全国人口抽血盛况)

(准一线城市抽血地图)


  • 人口流动的另一个趋势是,省内欠发达地区的人口流向当地省会。


典型的如富士康落户郑州之后,仅富士康一厂招聘的工人就超过了30万,这吸引了河南省内劳动力向省会聚集。


根据以上两条,我比较看好的城市分为以下三类。


1.一线城市


一线城市的房子依然值得买,因为这些城市自带的资源(教育、医疗、交通、娱乐、公共服务、发展机遇等隐性价值)属于稀缺资源(尤其是北京、上海的高考资格就属于无可替代的教育资源)


这些稀缺的资源会吸引人们源源不断流入这些座城市,推动城市发展,而城市发展越快,又会吸引更多人流入,形成一个优势迭代的正循环。


但一线城市里其实也有差异,北京的基本面其实是最好的。


无论是政治资源,上市公司数量,互联网人才需求,影视娱乐业资源等等都是首屈一指。



但北京的行政力量太强大,而且又严格控制人口规模,投资北京的房产受政策带来的不确定性比较高。


我个人看好的是深圳和上海。


深圳基本面相当不错,上市公司数量排名第二,主要产业是以科技互联网公司为主,又处于粤港澳大湾区的核心地位,而且还没有限制人口规模,所以我很看好深圳未来的发展。


上海是全中国的金融中心,其地位不可撼动,但由于上海也明确限制人口规模,这多少会限制城市发展的潜力。


总的来说,深圳和上海,前者像硅谷,后者像华尔街。


只要中国的经济持续稳定发展,这两个城市的房价依然有上涨的空间。


相比之下,一线城市里我最不看好的是广州。


既没有金融业这样影响国家安全的支柱性产业,又没有搭上科技、互联网产业的顺风车,其上市公司数量不仅落后于杭州,甚至连苏州都不如。


虽然2017年的GPD总量依然排名全国第4,但以外贸起家的广州如果缺乏面向未来的产业,长期发展势头显得疲软。


这也在房价中体现了出来,广州的房价是一线城市中最低的,和上海、深圳有着明显的差距。


(注:这里的房价都是中位数,而不是平均值,更有利于反应房价的真实水平)


以上是从投资角度对一线城市买房的分析,但如果你打算在一线城市定居,那么我给你的建议是,有能力的话就先“上车”再说。


买不起大的就买小的,买不起近的就买远的,先扎下根来。


这是最稳妥的选择。


2.重点二线城市


除了一线城市以外,重点二线城市的房子也可以买,包括杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安这些省会城市。


这其中,我最看好的是杭州。


过去很多人会觉得,杭州除了有阿里也没什么了不起的。


但如果你去查一下相关的数据就会发现,从资金总量,上市公司数量,科技创新能力和人口流入等多个维度来考量,杭州不仅是综合实力,连单项都几乎是所有二线城市里最强的,甚至还超过广州。



这就是为什么“北上深杭”这样的说法被越来越多次提到。


郑州、武汉、重庆、成都、西安这几个城市,都是国家中心城市。


国家中心城市具有很强的政治意义。


以西安这座最近才入选的城市为例,要说经济、科技和人才发展水平,西安和杭州、南京有明显差距,但为什么入选的是西安?


因为中央需要加强在西北的控制力,就必须在西北选出一个国家中心城市,去辐射整个西北区域。


类似的,重庆、成都带动的是西南地区,郑州、武汉带动的中部地区(下一个入选国家中心城市的很可能是沈阳)。


一旦入选国家中心城市,就意味着会获得各种各样的政策支持,有利于推动城市的发展,并且所有的国家中心城市都处在全国的交通枢纽位置,很方便吸引本省或周边欠发达地区的年轻劳动力。



所以这些城市的房子,同样具有投资价值。


3.三大都市圈周边的发达城市


我比较看好的第三类城市,是三大都市圈(京津冀、长三角、珠三角)周围的发达城市(包括小城市)。


随着一线城市房价的升高和对人口规模的控制,原本聚集在北京、上海、深圳的人,会有一部分向外围扩散,包括苏州、东莞、嘉兴、宁波等等。


居住在昆山,工作在上海;居住在东莞,工作在深圳;这些都可能会成为未来大都市圈的生活常态。


以上城市是我个人比较看好,觉得依然有房产投资价值的城市。


总结一下分为三个梯度:


  • 第一梯度:北上广深

  • 第二梯度:杭州、南京、郑州、武汉、重庆、成都、西安

  • 第三梯度:苏州、东莞、嘉兴、宁波等等


除此之外,还有一些城市,比如厦门、长沙、海口、无锡等,或者是因为房价已经很高,或者是因为我并不是太有把握,所以就不推荐了。


如果你已经想好了要在我提到的那些城市发展,我的建议是趁着调控赶紧“上车”。


如果你实在没有能力买房,我的建议是先租个房子好好发展自己。


记住一句话,人的命运是起伏的,任何人都有可能站在下一个风口。


好好生活,就会多一分机会。


这也是我自己的经历,带给我的人生感悟。


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