最刺激的买房攻略!淘宝司法拍卖房,想“捡漏”又怕水太深?这里手把手教你褥羊毛!

楼市零距离2018-09-05 11:33:47


前不久,淘宝司法拍卖平台推出了南京市河西板块的三套司法拍卖房。


其中,南京市河西板块一套仁恒G53公寓小区的112平房源,起拍单价比市场价便宜了21000元。



在今年10月,这套仁恒G53公寓法拍房可以说是备受关注,在拍卖过程中引来了两万人围观。


资料显示,这套房源因为房主与银行的金融借款合同纠纷被司法拍卖,拍卖周期24小时。


112.75平米的面积,起拍价仅有350万元,单价不到32000元,远低于该小区二手房源每平米52000元左右的成交价格。这套法拍房经过165轮竞价,最终以564万元的总价成交。



各种法拍房的案例也提醒我们,“捡漏”的门道也多的很,稍有不慎,就可能把自己给坑进去。

那像这种起拍价远低于市场价的法拍房,购买时需注意哪些事呢?


首先,大家需要了解下“司法拍卖房”的规则。司法拍卖房,也就是遭法院强制执行拍卖的房屋。


这种房屋的产生,通常有以下几个方面的原因:


第一,购房人向银行贷款购房,不能如期如数偿还贷款;


第二,在借贷纠纷中,通过拍卖债权人的房产来还款的;


第三,刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部房产的。


司法拍卖房看上去很美,不仅起拍价格低,还有法院公信力背书。而且在南京,司法拍卖的房产不在限购政策的范围内,也就是说拍卖人不受限购资格的限制


但是!购房者在踏上购买拍卖房的征程前,一定要考虑到涉及的各种风险,否则很容易捡起芝麻丢西瓜,甚至血本无归,花钱买罪受。



因为司法拍卖房,很可能存在产权争议、抵押、长期租赁合同、违建或其他瑕疵、居住人拒绝搬出、未交税费等风险。



怎么避开司法拍卖房的雷区?


首先,你们可以尝试通过淘宝公布的信息,查到拍卖的法院,再通过该法院的官方网站查询和这套房产有关的判决信息



这里就要仔细关注判决信息了!


如果是个人和银行债务关系而产生的法拍房,则较为安全。如果是个人和个人之间的债务纠纷,你们就需再仔细斟酌。


接着,您可以去小区找物业打探一下,可以通过物业打听到住户的购房时间、物业费,水费缴纳情况、是否有购买车位等信息。


您也可以上门拜访交谈了解更多情况,例如,房子为什么被拍卖?经过几手交易?住户和业主的关系?拍卖后住户的去处?房子名下有没有挂靠小孩的户口?等等等等。



在竞拍过程中需要注意些什么?


如果一切都没问题,接下来就可以准备拍卖了。竞拍的大流程如下:


  • 阅读公告

  • 实地看样

  • 交保证金

  • 出价竞拍

  • 竞拍成功

  • 办理交割



具体到购房人来说,想要参与淘宝司法拍卖房产的竞拍,首先需要报名交保证金,拍卖开始以后也也可以交保证金。


报名成功的购房人,在竞拍公告中指定的24小时内随时都可以出价。




竞拍开始后,竞买人只能按照加价幅度的倍数加价,且倍数需为整数。首次出价者不可在自己首次出价领先的状态下再次出价,需有第二人应价后可再应价。另外悄悄告诉你,出价时账户里不需要有钱哦。


需要注意的是,在竞拍周期内,出价后如果长时间没有其他人出价,拍卖也不会提前结束。在拍卖结束前五分钟内出价,拍卖结束时间会在出价时间的基础上延长5分钟,5分钟内的每次出价都会被触发延时。



很多人把延时周期理解为五分钟无其他人出价的话,拍卖即结束。


这样的理解是错误的哦,拍卖有固定的竞拍周期,不会在长时间无人出价的情况下提前结束。



而且,如果只有一人报名出价也可以成交。



在淘宝司法拍卖平台上,我们可以看到“优先购买权”这一概念,那么,谁可以拥有优先购买权呢?


哪些人享有优先购买权?


①有限责任公司的其他股东有优先购买权。

②房屋的承租人有优先购买权。

③合伙人、财产的按份共有人享有优先购买权。

④知识产权法上的优先购买权。


如果有多人享有优先购买权,他们将由法院确认并录入系统,展示为优1,优2,优3等等,其中优1权利最高


享有优先购买权的人,可以与普通竞买人或者低于自己顺位的优先权购买人以相同的价格出价,如果没有更高出价,拍卖财产由最后出价的优先购买权人竞得。


司法拍卖房产可以贷款吗?


关于贷款问题,目前司法拍卖房产部分是支持贷款的,贷款类型均为商业贷款。


如果法院给拍卖房产打标“可贷款”,可查看法院提供的贷款服务相关电话,建议至少在开拍前3-5天联系银行;部分法拍房支持线上贷款申请,在您报名交保证金成功后便可点击申请。


支持公积金贷款吗?

暂不支持公积金贷款。 


缴纳尾款有哪些要注意的细节?


多数法院在未缴纳尾款时,不会出具任何纸质文件,因此必向银行核实申请贷款的资料是否需要法院配合提供。


此外, 法院会规定尾款缴纳具体时限,因此务必向银行确认审核及放款大致时间,以及在未下款期间的担保方式。



竞拍成功后,你该怎么做?


接下来,就是要走完二手房交易的基本流程了。


在跟法院办理标的物交付手续之后,一般会拿到法院的成交确认书、司法裁定书、协助执行书以及拍卖收款收据,再拿着法院的文书和相关身份材料到地税部门缴纳税费。


司法拍卖房产税费多数城市以二手房收费政策为准,有契税、增值税、个人所得税、等等。


交完税就可以办理过户了哦。


最后想多啰嗦一句,房产拍卖并非猛虎,敢尝试风险也许就能得到甜头哦。


(记者:夏葳)



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