杭州房产大数据漫谈(二)

6.买房选择东边套 西边套 还是中间套？

看不清楚的点击大图观看~

7.公摊面积

公摊面积的计算方法：

1．房子分摊的公用建筑面积＝房子公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／房子套内建筑面积之和。

2．公用建筑面积＝整栋房子建筑物的建筑面积－整栋建筑物各套（单元）套内房子建筑面积之和－已作为独立使用的空间销售或者用来出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

8.房子如何买及首付要求

目前基本上都变成了上浮20%，呵呵呵呵，真要为各大银行鼓掌，赚钱的嘴脸很直白嘛~

9.二手房购买攻略

看知乎上的这篇文章，基本上购房技巧就没问题了。

地址：https://zhuanlan.zhihu.com/p/33623170

三：在杭州如何买房才能升值空间最大

以下内容转自https://zhuanlan.zhihu.com/p/34039928

不管你买房是不是刚需，不管你买房的时候房价的大环境是快速上涨还是区域性下跌，甚至是同比都下降了，你在考量备选房源的时候，都要反复琢磨：哪一个房子很快就会房价翻番。

很多朋友很是心急，上来就是问：杭州买房哪里升值最快？

我又不是未来穿越过来的，我不能百分之百告诉你哪里房价会5年内翻一番。但是事物发展都是有规律的，不如我们一起一起琢磨琢磨哪里升值最快。

我觉得不动产非不动产，当然不是指白马非马。房子的价格绑定了该城市、地段、社区的教育、医疗、交通、市容、养老、商场、产业投资、社区配套等一系列公共配套资源，你买的房子除了钢筋水泥、车位电梯、绿化等实打实的物品，其实花的房屋总价中绝大部分都是在购买附属在房屋之上的政府公共配套服务资源。

二手房的价格，如果抛开农税局、房产交易中心、银行评估估值部门等政府、、套钱等手段的管制，其实二手房的房间就是接盘侠们的心理预期价，只要有接盘侠来接盘，谁愿意出更高价来接盘，这个房子就是什么价格。

1、购房需要注意的两种现象

1、：规划超前、建设滞后现象。

政府对某个旧城和新城建设开发的时候，都会请城市设计院等专业机构来对该区域的城市规划进行一个全方面的解决方案竞标。等到城市规划设计方案确定后，会有专门的宣传机构，对接设计单位，对该地段的未来城市建设进行包装、吹嘘、忽悠、夸大等宣传，大致就是说我这个地段是多么多么的好，未来会建设成什么什么级别……，这就是政府规划的远景，即使是吹牛，也要吹个有理有据，我在后面加个时间限定，总会有一天能建设到这个水平的（只不过没有跟你强调）。

例如九乔商贸城版块，当年都是写进了杭州市十三五发展规划的，后来领导班子调整后，该版块就一直搁浅，周边只到2018年初才开始棚户区拆迁改造。

但是！！！别着急，领导班子换了，规划搁浅了，但是，规划内容一般情况下不会变，规划方案都是通过政府公开招投标的方式公开招标的，个大院校、设计院、规划局都有参与，后期可能由于领导班子调离、产业发展不充分、资金不到位、房地产泡沫破裂都原因，规划一拖再拖，甚至杳无音信，但是这块地，就算是破破烂烂的城中村、菜地、荒地、工地、烂尾了……只要形式好转，还是要按照当年通过的规划方案来建设，最多是会有部分修改，大方向还是不会变。

这个特性就对你地段选择很重要，就是在这种滞后发展中找到价值洼地。

2、房价透支现象：

很多时候我们发现某个小区就是个孤盘，小区周边社区、商场、学校等都没有，甚至没有公交，但是小区开盘仍然卖的火热。原因就是购买者觉得值这个价的原因是看好未来10年内，该地段周边的快速发展。而这个远景就是政府未来的城市规划与投资方向，加上开发商宣传文案的吹嘘、忽悠。

那么政府未来的规划与投资方向再哪里呢，开发商都在拿什么来吹牛呢？

事实上，政府领投的方向在哪里，远景就在哪里，升值空间就在哪里，我把这些统称为：“利好消息”！

寻找升值空间最大的过程就是跟投城市发展“利好消息”的过程。

2、“利好消息”搜索途径概述

1、城市规划局

其中包括杭州市规划局、杭州市城乡建设局、各区的街道社区工作报告等，这些都是获取官方信息的权威渠道。城市规划是一门学科，更是科学，公布出来的规划方案都不是随便写写，都是经得起推敲的，向国家发改委审批通过的2022年杭州市地铁规划图，其高清版是很详实的未来发展远景，基本描绘了到2022年亚运会前，杭州市城市发展的状况和格局。在这个图纸上，你现在选择的地段，想想5年后按照这个远景建设后，你选择的地段处在杭州市的什么阶梯？其实你纠结了很久的几个地段对边一看就很明确了，毫无争议，只是你之前看的格局不够高。

例如规划的城市主干道的图纸上，5年后的道路建设都已经设计好了，现在你在卫星地图上看到的荒草丛生的地方，早已名花有主，归谁投资建设都是板上钉钉的事情，只不过是还没有开始施工罢了。

2、各级政府工作报告

各区的工作报告中还有各街道的拆迁、市容整治等工作时间表，就很明确的写了未来几年棚户区和旧城改造的时间节点安排，当你在纠结这个地方市容破破烂烂的时候，其实很快这边都会成为拆迁户了。

搜索市政工程的招投标公示也能看出某个地区的公共设施的施工情况。

3、本地新闻报道

在《今日头条》、《网易新闻》等此类的新闻客户端中都有本地新闻这个分类，请持续关注养成习惯，很多政府投资与规划，这里都要报道公示，你需要深挖信息，继续寻找背后的资金流动。请注意，很多APP本地新闻发布的新闻都是简单加工了政府宣传部门的宣传文件，俗称“二手消息”，要想深挖更多的规划与投资利好详细消息，还需要根据这些二手消息继续挖掘搜索信息源头和延伸新闻。

3、判断房屋升值空间的方法概述

1、地铁交汇法

选地段，跟着地铁走就没有大问题，地铁盘也硬通货，及时房地产泡沫跌价了，地铁盘抗跌能力更强。在香港，地铁公司在规划修建地铁线路的同时，沿途拍地，并自己投资在地铁上建设自有物业出售，物业升值赚大钱后补贴地铁建设的巨额费用。而在大陆，地铁公司应该是国有的，政府投资出钱建设地铁是依靠地铁沿线的卖地收入作为补贴。地铁规划建设是超出城市发展状况的，那么后期政府的投资也会沿着地铁向主城区向外扩散，地铁的规划路径也是围绕着新旧城区转，那么双地铁交汇的地方，一定是周边区块资源汇聚的地方。

现在前沿的城市的发展理念大多已经不是一个中心向外摊大饼，而是区域功能协同，多区域多中心了。

依地铁交汇点，按照预算向周边偏移，可以试试寻找具备升值空间的地段。中心城市周边的延长对接的轻轨线，会在将来把周边卫星城市的人口与资源导入城市群与城市链，这种聚集会带来更多的升值空间。

2、地铁规划法

新增的地铁规划站点，就是最大的利好消息，本地新闻转发的政府地铁建设新闻一定要关注。建设地铁的逻辑是设计先行、勘探先行，一般政府发布建设消息的时候说明已经被确认的建设进展，在这之前地铁建设的该阶段都已经被完成了。

举个例子，杭州6号线，方案公布的时候，只会说途径哪条路，转到哪条路，沿途站点名称叫什么……再往后的消息就会一步一步扁的清晰，与此同步的就是地铁勘探的进展，在6号线二期方案公布的时候，途径东宁路往杭州东站东广场，现场已经有钻孔勘探的设备和人员在东宁路上每隔一段距离，路面钻孔进行地基土壤采样记录，我还去问了他们，隶属于杭州市建设院或华东建设院，采样后的图层样品记录拍照后会上报到主管部门用于评估地铁地下施工钻孔施工条件。评估没有问题后，才能进行下一步确定实际施工方案。

地铁施工主要是开挖施工和盾构机低些钻孔施工两种，开挖施工对地面道路交通干扰大，但是施工难度低，成本低，盾构机钻孔就是地质土壤等条件理想的情况下，纯地下施工，但是成本高。、

当有些地铁在公布初期，大致路径已经公布，但是站点位置还没有公布的时候，如何去推算地铁站点呢？

一个是根据高清的发改委官方审批通过的地铁规划图，放大的街区来判断站点位置。另外，地铁途径的地方，正上方是不能有高层建筑的，因为现代建筑领域，高层建筑在打地基的时候都会打很深的桩，这个深度已经超过了地铁洞穿的深度了，所以你在猜地铁途径的时候，就多数从公路主干道下方钻孔或封一半路开挖建设。并且地铁站点多半会在公路主干道的交汇点，这样四个方向都能有地铁出入口，经济效益最佳。

按这个逻辑退，9号线二期南段的艮山东路站点，就是在九睦路与下沙路的交叉口，不会在航海路与艮山东路的交叉口。最大的利好被新江花园抢得，不过这个小区是经济适用房，小区品质欠佳。

3、主干道路法

除了地铁还有公路主干道、高架快速路的建设，也是很好的利好，例如杭州现在城东和城西有很多断头路，杭甬高速路、杭甬高铁因为规划的比较早，很多地方都不是走高架，在地面上走路基，就把城东很多东西方向的主干道给阻断了，比如新塘路、同协路等。但是拿到杭州市的主干道规划高区图后，城东、城西的主干道，路网都是很密集的，现在是断头路，以后都会改建走高架，只是时间的问题。

在东西、南北方向的高架快速路的枢纽地段，以后开车回很方便，这些都是房产增值的加分项，例如德胜高架、文一西路、天目山路、同协路、机场路、艮山东路、环城北路、东湖高架、秋石快速路……。

而且从杭州市发布的地铁规划与主干道道路规划高清规划图中可以看到，道路越密集、越通畅的地方，对应的市政工程建设也会更多，地段规划投入越大，该地段的发展也会越充分。要知道这个规划图上的路网都是实打实用真金白银修路修出来，都是钱啊。

4、城市群法

公交、地铁、轻轨线路作为一个公共的福利和资源，公交班次越密集，说明交通越便利，可以在你备选的地段边，最近的主干道找一个公交站点，然后这个站点有哪几班公交车，通过高德地图搜索所有班次的公交车，在地图中标注公交开行出路径，多条公交路径同时标注，你就知道这个地段坐公交能直达哪些地方，一目了然就知道这个地方能与哪些地段在交通上连成一片。

这里要提到一个很重要的城市扩建发展的一般规律，亚洲的现代化建设最超前的国家是哪个国家？是日本！人家是亚洲现代化之父，城市群、大湾区、城市链等城市发展之路的未来发展的大方向还是跟着日本的经验走的。

像北上广深杭等这样的大城市，都会朝着城市群、大湾区方向发展，其重要特征就是一个城市会有多中心，周边会有副城或卫星城，通过分工协作不断扩大形成城市群和城市链。这些副城、卫星城之前可能就是大城市边的小镇，由于地理优势（例如连接某个交通干线的交通要道）或者产业优势，借助中心城市的发展，会提前规划发展起来，例如下沙副城、临平副城等。

但是随着中心城市的扩建与周边城镇化改装的不断推进，这些副城必定会跟中心城区连成一片，久而久之就会形成城市群，城市群与城市群之间通过高铁、高速、轻轨等主干道相互连接，如果有产业聚集和产业协同，又会形成大湾区。

城市经过不断扩建发展，市区会连成一片，大湾区也会连成一片，多中心的优势区域也会连成一片，有些次中心或副城先行发展，连接该中心与市中心的区域反而会发展滞后，这个时候就会形成这个滞后地带的价值洼地。

很多时候，这个价值地带距离市中心更近，地段更好，但是规划稍滞后，反而没有干过副城，但是一旦这样的城市群、城市链初见端倪，中间地带的升值空间会很快补上。如果你选择买房的地段正好就在这样的中心区域的连接地带，又把握了合适的时期，中心区域连成片后，必定大涨，这样的价值上涨，你要不要？

5、地价跟踪法

在我的第三篇文章中指出，地方政府是大庄家，房地产开发商是小庄家，政府拍地后把土地卖给开发商，这个楼面价就是土地价格平摊到房屋建筑中每平方米的价格。

土地拍卖月月有，开发商作为小庄家，跟购房者这样的散户来说，至少也是个机构，在楼市买卖的这桩中国好生意中，机构的能力远远大于散户，机构至少会专门的部门用来评估国家房地产宏观调控政策，以及地方政府的城市规划与市政投资政策。开发商作为商业公司，它就是唯利是图，它买政府的土地都花了这么多钱，你说它以后盖好房子拿出来卖会亏本吗？亏本的概率还是很小的。

所以本地新闻的土拍新闻报道，也是该地段房地产增值趋势的晴雨表，哪个地段楼面价上涨的快，哪个地段以后房价就会涨得快。新房都涨这么快，周边的次新房、老破小也会跟着涨。

其次，还可以记录追踪对比房屋的中介成交价，这个成交价怎么找，数据与真实房屋市场价之间有什么差别，如何判断该自己所查询的这套房源的成交价与自己淘宝淘的这个房源相比，性价比如何，都有方法，需要一个全面的评估才能确定在售房源的性价比。要想评估在售房源的性价比，可以跟踪对比一下相邻小区相似条件房屋的成交价。

6、公共厕所法

有个法则叫做哪里公共厕所多，哪里房价就高。这只是比喻，要知道，一个公共厕所的维持运营，要配套投入多少人力物力吗？我只能说很多很多，一是场地、二是环卫工人配置，每个公共厕所都代表着一个烧钱的机器，公共厕所的多少，直接就反映了该街道在公共设施方面的投入力度，能花这么多钱，周边不可能差。

同样，搜索“海王星辰”、“全家”、“星巴克”……此类的店铺，都能从侧面反映出该地段社区发展的程度与对年轻人的聚集效应。例如还有滴滴打车公司每阶段发布的用户乘车路径轨迹图，也能反映出年轻群体的活动集中区域。具体都是什么原理，你自己去琢磨。

其次，搜索大大小小的中介门店的数量和密集程度，也能从侧面反映周边地段的情况。做餐饮的会关注一个概念叫“翻桌率”，那么房产中介也有一个概念就是“换手率”，好的房源，只要价格合适，一挂出来就被签约了，很是抢手。从中介门店或其他途径互动的周边小区房源的成交量，也能反映出房屋抢手的程度，这门店多，什么周边中介经纪人聚集的多，附近小区二手房成交量产生的利润能养活这么多经纪人。

“换手率”高，说明该地段就是周边的资源汇聚地，适合老房东之前买房上车后，积累几年了，现在卖掉置换，也适合接盘侠现在接盘先上车，后面找机会置换。房屋置换率、换手率高，房屋成交说明必有其优势，具体原因自己寻找、琢磨。

7、重点项目法

政府每一阶段的发展报告中都会说明不同城市区域的发展重点，例如杭州的发展多是双中心，多副城，多重点区域，这种多中心的城市布局，有利于不同区域的产业协同与配合，也利于城市堵车的治理，是城市发展的大方向。例如新天地中心、下沙副城中心、城东新城中心、蒋村中心、黄龙中心……具体杭州市各中心区域的发展重点都在哪里，自己能查得到，就不赘述了。

明天我们就用中介门店数方法来研究一下杭州哪里的二手房更有升值前景~敬请期待！