江苏房产选购交流组

【民生】株洲法院在淘宝试水司法拍卖房产 价格比市场价实惠

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

逛逛淘宝也能拍套房,据了解,今年起,我市将逐步推广网上司法拍卖房产。记者发现,我市近期就有20多处房产挂在网上拍卖。部分网上司法拍卖的二手房价格相比市场价更实惠,流拍后还可能再次降价拍卖,这一新的购房渠道,引得不少人围观。

【名词解释】

“司法拍卖房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉, “司法拍卖房”主要有四个主要来源:一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

网络司法拍卖,是指人民法院依法通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。

网上司法拍卖房产,起拍价普遍不高

关注网上司法拍卖房产的买房者,一般都是冲着便宜而去,实际上价格确实存在比市场价低廉的情况。

比如,记者在淘宝网司法拍卖平台上看到,本月即将拍卖的攸县城关镇一套112.73平米的商住房屋,周边有多个购物广场,还有学校、医院、银行,配套设施便利,目前的起拍价是20.3976万元,算下来差不多是1810元/平米。而记者在二手房网上看到,差不多地段的二手房,价格至少在2300元/平米以上。

据了解,按照今年1月1日发布的网络司法拍卖新规定,网上司法拍卖的起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。一人参与竞拍,出价不低于起拍价的,拍卖就可以成交。

流拍后再行拍卖时,会降低保留价

近日,我市天元区湘银紫竹茗园一套280余平米的复式房已在网上拍卖了两次。第一次在去年12月27日开拍,评估价、起拍价均为170余万元,加价幅度为1万元,需交20万元的保证金。据网上数据显示,这次拍卖吸引了2126人次围观,但0人报名竞拍,最终流拍。第二次拍卖在今年1月5日,起拍价降到了136余万元,吸引了3323人次围观,但还是无人光顾导致流拍。

“如果出现流拍,再行拍卖时,人民法院可以酌情降低保留价。”我市法院相关负责人介绍,一套房子最多拍卖3次。一般情况下,第一次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价;第二次拍卖价在第一次拍卖价的基础上下降10%—20%;第三次拍卖价在第二次拍卖价的基础上下降10%—20%,但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。若三次拍卖不成功,再进行一次变卖,直接以保留价进行网拍,若仍不成功,则暂不处置。

我市今年将逐步推广网络司法拍卖

记者从株洲市中级人民法院了解到,今年起,将在全市各级法院逐步推广网络司法拍卖,而攸县法院作为试点法院,在去年底已提前1个多月开始试行。

记者发现,从去年12月13日,到今年的2月22日,涉及株洲的房产总共进行了16次网上司法拍卖,大部分为攸县的房产,还有部分天元区、荷塘区、株洲县、醴陵的房产,但均因无人报名竞拍而流拍。

攸县人民法院司法技术室主任胡斌介绍,造成网上司法拍卖房产流拍的原因有多种,首先,网上司法拍卖房产还是个新事物,了解情况的人不多,并且是法院处置的有诉讼官司的二手房,因此大多人还是观望状态。其次,攸县作为示范点,目前网上挂出来的竞拍公告大多是攸县地区的房产,而可能购买不动产的大多还是攸县的居民,地域上有一定的局限性。再者,网上司法拍卖房产成交后,大多需要一次性付清费用。

“不过,相对传统司法拍卖公告的发布形式,网上司法拍卖推广面宽、成本低,效果要好得多。”胡斌称,虽然第一批上网司法拍卖的房产几乎都流拍了,但随着了解司法拍卖的人越来越多,目前挂在网上3月即将开拍的房产,已有多个意向人来实地看房。

提醒:购买网上司法拍卖房不可大意

如有购房需求的市民,关注网上司法拍卖的房产,说不定就能捡漏到低于市面价格的二手房。不过,房产金额动辄几十万、上百万,参与者仍不可掉以轻心,买家一定要在竞拍前去现场看看,也要尽可能地到相关部门询问调查,并注意以下事项:

所有税费均要买家承担

根据网上司法拍卖的规则,拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担,这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用。

众所周知,在我们普通的房产买卖中,契税是由买方交的,营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖,因为原来的房东不可能到现场,所以,所有的费用均由竞拍人来承担。

如悔拍,保证金不予退还

拍卖竞价前,竞买人需支付一定的保证金,拍卖成交后再付剩下的余款,如买受人悔拍,保证金不予退还。拍卖未成交的,竞买人冻结的保证金自动解冻。

● 大多需要一次性付款

记者查询淘宝司法拍卖的房源,大都需要一次性付款。一次性付款,成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。

记者注意到,在法院处置的淘宝拍卖房产上,有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系对方了解到,有些机构可以帮竞拍人短期贷款,但是短期贷款利息较银行要高出许多。

● 要留意所拍卖房屋的产权

要留意所拍卖房屋是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

● 法拍房的房主往往涉及债务问题

房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。

●原租户或产权人是否迁出

若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而实际无法入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。



举报 | 1楼 回复