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  • 2018楼市发展7宗罪 | 何时是买房的最好时机?








    2018年的房地产市场将会是比较复杂的一年。


    2016年930之后,2017相对来说比较容易想象。


    2017年,十九大报告对房地产的重新定位,即“坚持房子是用来住的,不是用来炒的。”必将对中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要的影响,对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。


    从短期看,房地产政策在2018年年中出现明显松动的可能性不大,市场很可能出现全面的下行态势,但政策的转向会滞后到下半年。


    房地产短期走势,最关键的因素是政策,无论是刺激政策,还是打压政策,都会对房地产市场的短期走势产生巨大的影响。本轮调控政策的力度、手段、目标,限售、限购、限贷、限价……这些措施对市场交易和流动性的影响很大。必将对房地产市场的走势产生深远影响。


    从中期和长期看,中国房地产和房价的走势,一方面取决于宏观经济周期下,包括货币政策等的取向;另一方面,也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。


    就政策而言,未来不会鼓励房地产过度投资。在过去两年,房价经历暴涨之后,价格已经处在高位。在长效机制未出台之前,本轮房地产调控至少要坚持到2018年年中。严苛的调控政策再坚持半年,整个市场短期很可能进入全面下行通道。






    2018年的房地产市场可能会呈现以下7大态势:


    1.普遍不会有大涨,也不会有大跌。


    从2017年的房地产市场看,一线城市量价出现了明显的松动,二线热点城市除少数外,整个市场也在悄然发生变化。


    据地产研究院发布的《2017年12月住宅市场成交报告》显示,京津冀、长三角和珠三角这三大城市群跌幅明显。这是因为这三大城市群在2016年楼市已经相当火爆,2017年严厉的楼市调控政策没有放松,有效地打击了投资投机需求,成交量均有不同程度的下滑。


    尤其是京津冀区域,同比下跌43.8%,跌幅居首。2017年环京区域先后透支了通州副中心、京津冀一体化和雄安新区的三波政策利好,下半年成交下滑最为严重。此外,长春和济南等19个城市市场交易相对冷淡,属于跑输大市的类型。


    在去年的政策打压下,市场已经降温明显,今年则不会出现大起大落的现象。


    2.不同级别的城市情况会不一样,相同级别的城市情况也迥异。


    一线城市因为具有更好的教育、医疗等资源,尤其是良好的就业环境,因而具有很强的吸引人才的能力。大量人才的进入,势必会增加对房产的需求量,这从需求端会影响房价的走势。虽然,部分一线城市已经在限制人口,比如北京提出了“誓死守住人口2300万的底线”,但是结果却收效甚微。


    而其他级别的城市,则不能与北上广深一线城市相比。即使是相同级别的城市,情况也表现出各自不同的特点。比如,厦门、杭州等二线城市的房价就高于别的二线城市。


    需要强调一点的是,随着中国城镇化的发展,在下一个房地产周期,大城市、城市群、湾区覆盖的城市以及一些特色城市,房地产仍然面临着黄金发展机遇。


    3.各地各不相同的调控政策依然是影响当地房价涨跌的主要因素。


    2018年各地政府仍会坚持十九大关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,保持楼市调控政策的连续性和稳定性,各地差异化的调控政策将继续影响当地的房地产市场。


    2017年,房地产市场调控延续了严厉态势。根据统计,截至目前,全国共有54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,48个城市限售。


    在严厉调控之下,市场正趋于稳定。2017年11月,15个热点城市中有11个城市的新建商品住宅价格同比出现下降,降幅在0.2至3.2个百分点之间,房价已经低于2016年同期。


    未来一、二线城市“五限”政策仍将持续,限售可能会推广至一些前期价格上涨较快但未出调控政策的三、四线城市,居民房贷政策也将保持从紧态势。


    4.实质性影响房地产走势和房价的是贷款利率。


    其实,限购、限贷、限售等调控政策,和贷款利率相比都算是“温和”的,影响房地产走势和房价最严厉、最有效的其实是贷款利率。


    如果2018年央行上调基准利率,或者不上调基准利率,而是像2017年一样,仅仅要求各地银行根据当地房地产情况来上调利率,首套上调20%及以上,二套上调40%及以上,都会对楼市形成实质性打击。低于这个幅度则影响不大。总而言之,利率和国家(地方)短期调控政策,依然是对房地产市场影响最大、最直接的两个因素。


    5.共有产权、租售同权、集体建房等诸多新的房地产新形式会在更大范围内展开,可能会在接下来三五年内比较集中,之后会趋冷,但不会成为中国房地产市场的主要形式。


    2017年,京沪两地试点共有产权住房的探索为解决住房问题打开了新的渠道。在这一方式下,政府与购房人按份共有产权,政府将其持有的部分产权“使用权”让渡出来,购房者则能以较低的价格住进新房。


    过去,城镇商品住房的供应主体比较单一,主要是开发商提供,,就是要动员更多的社会力量参与进来。目前,租赁住房中供应主体更为多元,比如开发企业、国有企业、产业园区以及房地产经纪机构都参与租赁住房的供给和经营。


    这些住房制度,将更好地满足居民多层次的住房需求:对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。


    这些制度自去年实行后,在今后的三五年内将会被大力在全国推广实行。


    6.房地产税2018年不会出台。


    从外在环境看,当前经济增长对房地产开发投资仍有较强的依赖,与房地产相关的金融、土地、税收等制度改革以及城市公共服务的均等化都需要时间。


    2017年12月,房地产税被炒得沸沸扬扬。至于啥时候出台,可以肯定地说今年绝对不会出台。,公示征求意见然后修改再审议,立法程序两年走完是快的。


    7.长效机制2018年也未必会正式公布,但长效机制的大部分内容和手段在2018年会进一步施行和补充。


    2018年,长效机制建设将迎来关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。


    ,2018年要引导和稳定预期,加强和改善民生,要加快住房制度改革和长效机制建设。今年将是长效机制与短期调控结合的转折点,将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。


    2017年12月30日,金茂温州瓯江国际新城开盘的隆重现场





    至于说2018年能不能买房?


    这个问题必须一城一议,再也不可以笼统地说能或者不能了。


    那个随便买,买了就赚的时代基本上过去了。


    不过,如果手里现金充足,又找不到好的投资渠道,买房依然是非常不错的选择。


    只是,要慢慢找,细细看。


    多看城市房地产市场的历史起伏,了解城市未来的发展潜力,搞清楚当地房价所处的涨跌区间,多方权衡后,只要风险不大,就可以考虑出手。


    不过,北京2018年应该是买房的好时机,也许是上半年,最晚是下半年。


    如果北京不再出台进一步的调控政策,那么,成交量的低谷已经过去了,2017年7月份前后成交量最低,最近两个月已经开始明显反弹。


    价格的上涨会滞后几个月,只要成交量足够大,价格必然会上涨,只是迟早的事。






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    ——The End ——



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