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详解“区块链大佬”为什么都偏爱去日本买房

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年前,国内知名天使投资人薛蛮子发微博说自己在日本京都一口气买下一条街,并拥有多个产权房间,引发网友的热烈追捧。中国人似乎对房子有种天然的情结。在古代,商人赚了钱,大多要用于买田置地,到如今,买房子也依然是大多数人的心事。

只是,有的人还在挣扎着有个栖身之处,有的人已经在谋划“第二居所”。和薛蛮子一样,很多中国人选择日本来购置房产。

纷享出海在线精品课程,特邀一位在房产投资领域具有非凡天赋的投资高手——董文先生,为各位投资人带来日本一手投资信息和深度房产资源。董先生以「日本房产投资」为主题, 结合自身投资经历和当下时事热点,不负众望地带来一堂高效线上课程,大家都从中感受到了他独到的眼光和非凡的魄力。

以下为此次课程全部内容:

首先自我介绍一下,我是董文,在北大光华管理学院读的MBA。之前创办了一家IT公司,已经成功退出了。也曾在几家欧美企业做管理。从七年前开始和日本公司合作,对日本市场有着比较深刻的理解。我在大阪投资了一栋楼,大概有七八套公寓,东京市中心也有一大套公寓,将近1000万人民币的投资。我对日本房产投资有一些自己的看法,很高兴能分享给各位投资人。

(一)为什么是日本,为什么选择大阪?
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日元与汇率走势


▲ 日元兑人民币一年走势

▲日元兑美元一年走势

这里我不讲房地产,我就讲一下就汇率问题。从上图可以看出,日元在人民币最强势的一年(2017年)基本保持稳定,跟随人民币保持1%~3%波动。从另一张图可以看到日元兑美元的走势,基本上是完全上扬的。所以我们认为日元是一个非常强势的货币。

那么日元未来为什么会有一个强烈的升值预期呢?第一,日本经济恢复超出预期,大家从GDP上能看到。第二,日本央行原来是狂买债券,释放流动性,现在开始减少购买债券。第三,日本政府依靠新经济周期以及刺激退出,增加国民的消费税。然后还有一些其他的刺激性经济政策,比如说赌场、世博会、奥运会等等。而且日元是一种强大的避险货币,只要有战争,它就会狂涨。

其实大家能发现日元已经开始慢慢上涨,因为日本央行主要的动作都在这儿。所以只要你现在买入日元资产,那么以后肯定是要赚钱的,先从汇率上挣一笔钱。对比一下全球各国房产,如果去年你买了美国房产,对不起,兑换成人民币你跌惨了,最少10%。如果你购买了一些东南亚不太好的国家的房产,房价貌似是涨了,但实际上的货币贬值比较多。比如越南盾去年兑人民币贬值10%。而日元特别稳定,以后肯定是上升趋势,这是经济学家都已经确定得事情。


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日本投资环境


现在的日本和我们印象中二战时期的日本变化很大。首先日本有着全球最干净的空气、水和食物,日本人对水和食物的把关要求严格到惊人。如果我跟朋友两个人在同一个饭馆儿吃完拉肚子,我们今天就撞大运了。这个饭馆儿会赔偿给我们一大笔钱,可能超过200万元日元,差不多就是十几万人民币。真的是这样,他们的管理特别严格,而且日本的食物特别好吃。

在日本买鞋子或者裤子,无论是买便宜的还是贵的,服务员一定是跪下服务,不跪肯定会被投诉!吃怀石料理也是这样。日本的服务第一大家这个可能都有所耳闻,但只有你亲自去了这个国家之后,才能体验到日本人特别有礼貌。

讲日本投资环境,不得不提咱们中国人对日本人的看法。其实日本人对中国人完全没有什么偏见,前提是您得遵守他们那儿的规矩。我这里举了一些例子:77%的日本年轻人完全不关心政治;有相当数量不参与投票,不知道首相是谁。日本人对中国人特别友好,中国人到日本基本上都是享受贵宾待遇。部分日本人害怕中国人对日本人的印象不好,尤其是一部分老人,他们对于二战真的有所反省。

日本有很多规矩要遵守。比如您想吃米其林,只要是到好一点儿餐厅,肯定得预约。吃饭、看病、体检,包括我们参观房产这些行程都要提前预约。这个很正常,日本人守时是出了名的,而且是按分钟计的。日本人大多朴实善良,不爱攀比,对任何人都相当尊敬,只要你是客人。



讲完了外部环境,我们来看看有哪些企业在日本投资。第一家,黑石集团。它以成功抄底美国的房地产而闻名。黑石集团在日本宣布举办奥运会那年开始进入日本市场,2014年到2016年是它投资最疯狂的时期。斥巨资收购通用电气日本房产,还收购了日本购物连锁企业Croesus Retail Trust。我们可以看到,黑石在日本房产的投资动作是非常早的,而且他们现在赚钱赚得非常疯狂。第二家就是绿城,它斥资数十亿人民币在东京东部新都心位置购买地块进行住宅,商业中心等一站式开发。

顺便讲一下日本房产的特点吧,首先土地和土地的建筑物,你都拥有永久产权,可以继承,没有任何问题。第二,房屋拥有改建权。假设你有这一栋楼,你把楼拆了,想按照容积率开发成商场,完全合情合理,即使你把土地卖了,也没问题。第三,日本本地房产中介服务非常规范、细致、周到。日本人卖房子是讲规矩的,不会为了挣钱丢掉信用。如果大家感兴趣,年后可以和我们去日本体验一下。基本上都是奔驰接送,全程陪同。同时日本法律规定,私人财产神圣不可侵犯,外国人拥有资产同样受到严格保护。

再来看一下大阪未来将要发生的大事件,大阪在全球安全城市中排名第3。东京奥运会不用说了,它的影响对日本几乎是全辐射的。大阪2025年举办世博会基本都是板上钉钉的事了。

大阪将开放日本第一家赌场,目前定在梦州岛,JR地铁隧道开始挖掘,目前很难找到该地区房源,上半年只出了两套房源,最后一套房源被我抢了。想去关西的京都、奈良、神户游玩?请先来大阪,因为只有大阪有机场。

上图是大阪和东京两个机场的入境游客人数,可以看到,现在大阪已经超过东京了。2016年到达大阪访问的游客超过1000万,而2017年据统计数字前6个月就超过了700万人次,而2018年很可能超过2000万人次,到了奥运会则会是个恐怖的数字。旅游人口带来了民宿的机会,因为酒店一晚难求,春节或者樱花季,一个17平米的普通小房间有的已经炒到了2000元。我们后面会讲到民宿机会,它的投资回报比超过10%,甚至能达到30%。但民宿不是那么容易投资的,稍后我会为大家讲解怎么投资。


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大阪房价走势


下面来点儿干货,看看大阪的房价走势到底什么样的。左边那个高峰,就是日本90年的泡沫危机对吧啊,东京现在的房价大约在90年的半山腰。大阪房价整体走势,目前在高点的20%左右,考虑到无风险利率,大阪房价在5%高点左右,这是非常安全的边际。对比国内房地产,很多大城市像北京、上海的人口已经净流出了,虽然日本整体人口数量在减少,但大阪和东京这两个核心城市的人口还在继续流入。大阪临近市中心的地段只需要1万多人民币/平米,还赠送阳台和公摊面积,您觉得值不值?

上面这张图表是大阪2016年的房价涨幅,2017年的数据还没有统计出来。看一下道顿崛地区,房价跟前年相比增长了32.63%。基本上这些都是靠近市中心的房源,最差也有5%或者10%的涨幅。道顿崛临街房源涨幅为100%,目前基本无法跟踪数据,因为没有任何人售出,千金难求。

大家可能觉得这个数据很夸张,因为它之前跌得实在太多了,你想都跌到5%最高点了,加上这么多外来人口,怎么着也要反弹了。一般看房价,我比较喜欢看一个东西,就这个城市的发展程度。一座城市非常漂亮,像东京似的,房价自然高,纽约也是。如果这个城市的GDP没有强大到一定程度,市中心的房子卖三四万,大家也不会买的对吧。

从2017年全球城市GDP排名,大家可以看一下日本的情况。东京在2017年第一次超越了纽约,成为世界第一,主要是来自于旅游人口对GDP的贡献,同样受益的还有日本大阪神户。大阪全球GDP排名第七名,坐地铁到市中心15-20分钟,房价是1万多/平米;最市中心的地方3~4/万每平米;一套社长住的90平米左右的超豪华高级公寓(带泳池、健身房)300多万人民币;以上所有都赠送阳台,公摊面积,一层有的还赠送庭院。作为最安全的资产配置,我们也应该去投资。


(二)大阪房产怎么选?


日本的房子主要分为三大类:

一户建、公寓楼和高级公寓。一户建,就是咱们现在所谓“别墅”,特别适合自住,没有管理费,没有修缮积利金。地方宽敞,可塑性非常高,也可适用于家庭的出租,是移民首选投资房。但是一户建并不适合投资。土地是不会贬值的,现在大阪土地还在升值,尤其到道顿崛市中心这些地区。日本经常会发生地震,房子用木造结构比较多,一户建基本都是木造房屋,所以它的贬值比较快。

如果你除了自住以外,还想说投资的话,建议来看看公寓楼。一般公寓楼都建在都在这个市中心,交通特别便利,就跟咱们中国住的公寓楼没什么区别,除了没有花园,日本公寓楼都是独栋,而且有很多空室赠送装修,跟新房一样。有管理费和修缮积利金,出租回报比高,大阪租房纯回报率都有可能达到5%~8.5%。这个投资回报比我可以非常负责任的跟大家讲,如果按照别的国家或地区,美国也好,东南亚也好,欧洲也好,宣传那种回报率,大阪可以达到是8%~12%,甚至13%。我刚才所说的大阪纯回报率是指减去一切费用之后的回报率。像中间交易的一些费用,房屋持有费用,一些中介的小抽头儿等等,这些都会计算的清清楚楚。所以说大阪就是一个高租金回报比的城市。

前面两种是普通房子,老百姓住的,后面要介绍就是高级公寓。因为日本容积率比较低,不允许建造特别高的楼。所以高级公寓非常稀有,大都在市中心。和酒店一样,一层有接待大厅,管理和安保十分严格。这个是日本最有钱的社长住的地方。有管理费和修缮积利金,而且较高。出租回报比很低,但是由于在某些极其市中心的位置,所以可能有地价升值的超额收益。在大阪市中心最豪华的高级公寓,90多平大概需要260~300人民币,其实房价也不是特别夸张。

介绍了3种房源,大家可以看到,公寓楼是最值得投资的项目。如果您觉得10%的收益不过瘾(不算地价上涨),那您还可以经营民宿。日本酒店因为旅游人口激增,严重不足。上图为房间面积17平米~25平米的四星酒店春节每晚价格,而在樱花季由于其他地区和本地游客增多,价格比左图中国新年还贵。酒店的一房难求,催生了民宿市场的高度发展,目前民宿在热门旅游旺季也是一房难求。

日本的90%以上的民宿不合法,都是偷偷开设,目前由于影响了酒店业的利益集团和扰民的措施,政府已经大力整治,还在经营的民宿可能最高面临数十万人民币的罚款,目前大部分非法民宿已经关停。所以如果您想长期出租,建议您买一套公寓楼,那就买一套公寓这没问题,千万打消做民宿这个念头,因为你肯定要遭受损失做不下去。

那么合法的经营民宿需要具备哪些条件呢?(1)简易宿泊或酒店业许可证;(2)消防安全许可;(3)水,电等常用设备检查;(4)有可能需要前台;(5)有日本运营公司,有紧急联系人;(6)必须是一栋楼。目前一户建有可能是非法的。民宿/酒店利润超过10%,甚至达到30%的恐怖年化(不包括地价上涨取得的纯收益),那么如何操作呢?这里有一个办法,投资人可以共同出资去买地或者买楼,进行新建或改造。然后必须聘请日本公司负责经营,国内的法人或者个人是没办法进行酒店业经营的。投资人根据出资比例,分享酒店或民宿的房间,共同进行财务监督和经营决策。这是以低成本取得高收益的唯一合法途径。

那投资买楼是租售比重要还是地段重要?其实没有标准答案。因为日本在市中心和稍微远一点儿的地方房租都差不多,买市中心的房子租金回报就相对低一些,如果你买周围的房子呢,可能地段升值就没那么快。像我这类的稳健派会怎么做呢?我会购买离市中心较近的租金高的公寓楼,依靠收取纯年化6%~8%的租金来取得主要受益,可能受益于房价上涨受益。由于公寓楼贬值慢,长期持有,甚至持有10~15年公寓楼则完全收回成本变成免费赠送的楼房。后期可能会众筹参与土地开发,酒店开发等项目,分散风险。

激进派一般会购买价格高,最市中心的房源,期待地价上涨带来收益。租金收益可能只有4%,甚至搞成停车场,收益只有3%,但是仍然觉得可以接受,不在乎租金收益较低。可短期持有,遇到地价大涨后迅速出手换取高额回报,比如奥运会。激进派敢于投入重金直接进行个人土地开发,然后完全享受土地开发收益。

再讲一下持有成本大概是多少。只有管理公司收取租金收益的的4%,其他费用一概不收,全球基本最低。越南大概是8%,泰国和柬埔寨是6%左右。我跟大家说的这些成本费用都加起来,每年的持有成本约是房价的1%,也就是说,您买了一套100万的房子,那么每年持有它只需要1万块钱。

日本租房有一点挺有意思,咱们在中国租房子是给中介钱,您在日本出租房屋,可以收取租客礼金,白挣一个月房租。但是不可以随意驱逐租客,租客也不会随意退租。任何漏水,修缮等,不会找到房屋所有人,租客会直接联系管理公司,完全不用操心。民宿酒店管理由于利润巨大,管理难度高,一般管理公司收取15%-30%的净利润作为经营报酬。


(三)日本移民


先来了解一下日本移民的优势。

第一,移民申请一旦成功,可随意在全球各个国家生活,每年有一次日本入境记录即可,移民许可不会撤销。这一点美加澳新都做不到。

第二,孩子上大学前基本完全免费,每多生一个孩子还能享受高额的政府补贴,生的越多,补贴成倍数增长。

第三点要着重讲一下,日本强大的国民医疗保险水平,我觉得都能赶超北欧了。只要有证明,去任何国家,任何医院看病同样报销,政府负担7成,个人负担3成。当一个人看病超过8万人民币/年(积累可以,根据个人收入上下调整),国家负责全部报销。

第四,老年人福利极好,退休可以领取养老金、年金,报销比例变成了1:9,同时政府负责雇佣人员照顾不能自理老人。

第五,生活成本可以控制,一般日本普通生活非奢侈的话,一个月有1万多人民币是可以的。

第六,人身安全无需担心,治安全球最佳。第七,也是最诱人的一点,移民办理过程中,享受上述全部福利。

一般从投资房地产开始了解日本,开始移民准备。日本的移民一般靠投资创办一家企业才能完成,企业初始投入只需要30万人民币即可。开始3年,5年,7年会对企业经营情况进行考核,考核不通过呢,移民申请会被中止。但是日本有专业的团队可以帮助客户进行移民,做账,创建企业等,大概每年的费用根据客人情况会在20~30万人民币之间。移民申请无需精通日语,但是如果今后希望在日本生活,还是建议学习日语,日本人基本不会英语。移民分为永驻和入籍,入籍需要5年,而永驻需要10年。但从目前情况来看,申请不需要这么长时间,具体时间根据客人的实际情况来定。在办理移民过程中,需要移民申请人至少每年在日停留180天,可以分散累计停留足够天数即可。

刚才提到日本治安全球最佳,可能有人会问了,日本不是经常发生地震吗。其实地震并不是特可怕,就是因为经常地震,日本对地震的抗击能力特别强,尤其是核心城市,东京和大阪。有时间的话我可以带大家到开发空地看一下。日本的建筑充分考虑了抗震性,特别是城市建筑群。其实日本人只有10%或者更低死亡于地震本身,而且多在乡下地区,90%以上死亡于海啸。大阪是内海不会有海啸,但是东京可能会发生。另外,我们购买的所有房产均可以上很便宜的地震火灾险。


(四)投资风险


无论我们做什么投资都得想到风险,看看这个风险能不能承受,然后再考虑投资问题。

第一,短期趋势明了,中长期不明了,但人民币贬值一定是大趋势。大家可以去搜集大量的资料,为什么是这样?为什么国家从去年开始对房地产动手?中国的外汇储备和汇率到底是怎么回事儿?这里面有很多经济学的东西,如果大家有兴趣,我可以私下为大家讲解。

第二个风险就是人民币出海,资金监管加强,多人换汇被查,海外汇款越来越困难。基本上对目的性审查都比较严格。我们可以提供香港开户的中转站,为您在渣打银行开户。我们都知道,渣打银行是绝对不会给不认识的人开户的。另外日本公司可以提供贸易对冲的渠道,只收1.5%的手续费,按银行中间价,基本零成本。只要是在我们这儿购房的客户,我们都提供这种贸易对冲渠道,而且会有专员监督,保障资金绝对安全。

最后讲一下流动性和长期回报。目前日本的房产卖得非常快,但是我们要考虑到买房子有一个流动性的问题。从长期来看10-15年完全收回成本,而且零风险。日本房地产的高收益决定是以租金为主要受益构成的,第二点就是汇率,我前面讲过了,短期内日元肯定会涨,人民币肯定要跌。房子先不说,汇率一年先赚个10%这是有可能的。还有一点就是地皮上涨,短期内看我觉得完全没有问题。目前日本房地产的流动性非常强,您的房子挂牌,只要别夸太夸张,瞬间就能出手。现在都找不到房子,因为成交实在太迅速了。从长期来看我们谁也不知道它的流动性如何,这一点无法去判断。


问答环节


Q1

在大阪买房后,对移民有什么帮助?


在大阪买了房以后,日本政府对你的认可程度基本上可以说是比较高,会认为你的移民意愿很强。一般办理入籍或者永驻的年限都会有一定程度的缩短,而且对你的经营业绩等各方面的要求都会稍微降低,或者提供一些其它的优惠政策,减少移民成本。


Q2

在日本买地块开发,一般开发时间要多久?年化收益率能达到多少?


买地块这种方式,其实在于投资人开发,到底想做成什么形式,我举个例子说明一下。日本人通常这么来做,如果是紧邻市中心的地块,一般他们会等到奥运会过去两三年,或者等大阪的赌场建成,他们才会出售。这段时间里这个地块一般就空置着,变成普通的停车场。停车场的年华收益比较低,只有3%到4%。但是他们主要是为了炒地,把停车场推翻了很容易,然后直接卖出,这是第一种炒法。

第二种炒法,如果您买的是一个离市中心不太远,离地铁站比较近的地块,最好是机场线直达这种,一般我们推荐您开发酒店。酒店的回报率一般来说呢,肯定会超过10%,有可能会达到15%~30%。

还有一种就是资金丰足的投资者,会选择面积较大的土地开发。他可能会开发商业地产,比如做一个公寓楼配套商场,或者店铺组合这种形式,那么他的回报率可能比酒店还要高。如果还能够有渠道去承销卖给国内的投资人,那么成本回收也是非常快的。


Q3

日本买房的定金是房价的多少?尾款多久支付?


日本买房的定金一般是房价的10%,尾款一般需一个月左右时间支付。如果房子特别抢手,可能半个月时间就要求您付尾款。但是一般情况是一个月。


Q4

外国人在日本买房可以办理贷款吗?需要什么资质呢?


可以贷款,但只能给新耐震,即82年以后的房产贷款,哪怕房屋重新翻新过均不可以,除非推倒重盖。像回报率高地段又好的秒杀房,是没有办法贷款的,直接要求全款。中国银行,交通银行可以贷款,贷款额一般是房屋总价的50%。如果是自住,贷款一般是0.9%~1.9%,投资房产贷款利率是2.8%。定金必须支付10%的房价,少于10%贷款不予支持。

具体资质要求比较多,必须有银行纳税后的流水,年收税后需要至少超过30万,中国银行要求体检,中国银行和交通银行要求出具工作证明等各种证明等。比国内的办理程序稍微复杂一些。


Q5

付定金可不可以刷信用卡?


国内的信用卡不可以使用,在境外开户的信用卡可以刷,但是也会有限额。


Q6

在日本买房之后,多久能完成海外汇款吗?


2~5个工作日之内就能办理完成。


Q7

在日本花30~40万人民币可以买多大的房子?位置在哪儿?


上图这套房子是70年代的房源,保养的非常好,基本跟新楼无异,做过大规模修缮。价格为660万日元,大概有60多平方米。这套房子离地铁站比较近,坐电车到大阪差不多需要半个小时左右,位置还算不错。


Q8

在日本多少平米的房子比较合适出租?


因为每位客户的情况不一样,哪种房子好出租也没有定论。房子大一些的,一家三口住都没有问题。一般十几平米的房子最好出租,单人嘛,和住酒店差不多。日本的单身贵族比较多,有一些喜欢住二三十平方米的高档公寓。这个还是要看客户实际情况,但是收益率总体来说是没问题的。


Q9

日本房屋有效期多久?


在日本买房,是分建筑和地皮两个部分的,买下来都是永久产权,永久居住。


Q10

日本自然灾害比较多,核辐射问题怎么解决?如果遇到地震怎么办?


核辐射在东北地区,离大阪大概有北京到广州这么远,肯定没有影响,而且目前基本上已经被控制住了。日本的海水部分造成了污染,放射性物质已随着洋流到达美国西海岸。所以这一点不用担心,我们实测过离东边较近的东京地区,发现核辐射比北京还少。大阪更不会有核辐射,因为距离实在太远了。

再来说一下地震,日本是抗震能力最强的国家,首先大阪地区发生过阪神大地震,这边的地震能量已经释放了。而且日本人不怕地震,怕海啸,地震很多房子都不会倒塌,因为做过特殊处理。大阪是内海,不会发生海啸,大家看地图就能明白。如果发生地震房屋损坏,靠地震保险就行了。日本保险公司认为地震到达10级以上才有可能造成房屋损失,他们已经做过试验,所以住宅火灾保险和地震保险都非常便宜。


Q11

日本房产每年的房产税和各种费用高吗?


税费和持有成本问题在前面的课程中提到过,一般是全部房价的0.9%~1%,豪宅的话在2%以下。这其中包含中介的管理费以及其他各项费用。就是说100万的房子,一年的所有成本是1万元左右。



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