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北京房山房价慢涨背后:环京购房中一大批疯狂者已“坑”死在路上|楼坑

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文|叶书利

 

近期壹书生与一些朋友沟通北京房山房价为什么慢涨?在壹书生看来,房价慢涨的背后,恰恰在提醒环京楼市的一些投机者:哪些环京区域就是楼坑?

 

房山房价为什么是慢牛?

先来看一组链家官网发布的北京二手房实时房价图谱。

最亮瞎壹书生眼睛的是房山区,二手房均价为二万。OMG,时下燕郊热点区域,如燕顺路、燕郊北等地的二手房均价也在二万左右。

值得注意的是,良乡等地铁口旁的二手房,不少也在二万左右。

为什么呢,为什么呢,这到底是为什么呢?

    在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)看来,主要原因有二:

    1、楼市是“政策市”,但房山不是政策区

    楼市是政策的晴雨表,政策轰炸哪里,房价就伴随到哪里。

    时下京津冀一体化政策正导演大北京的城市架构重构。在这场大北京的城市重构大戏中,两大推手分别是通州副中心及北京新机场,而房山属于西部,不是京津冀一体化的政策区。

    与此形成鲜明对比的是燕郊,时下的二手房已几乎与房山差不多,不少人对此表示“看不懂”与“不理解”。但壹书生认为,这个非常正常,且燕郊房价极可能快速超越房山,道理很简单:燕郊属于政策区。娇情点说就是,在京津冀一体化下,燕郊已属于“通二环”,区位价值与政策价值岂非房山可比?

    2、供应较高

    近年来,房山一直是北京土地供应的大户,此举导致房山的供应量较大,供求关系趋缓,因此房价相应“较温柔”。

 

为什么说不是所有的环京区域都有投值价值?

    壹书生今天讨论房山房价事宜,并非不务正业,而是借房山房价的他山之石,正好可以解读环京楼市的楼坑们。

    伴随环京楼市的持续发烧以及近期廊坊近京6县市的几近停市,不少投资者转向环京其他区域,甚至不少人咨询涞水的投资价值,这令壹书生大吃一惊:在疯狂的同时,一堆环京楼市的投机者已僵死在路上。

    在壹书生看来,环京区域并非所有区域都有投资价值,原因如下:

    1、数据统计上,不少区域还在跌

    先来看二组统计数据:

    A,2015年廊坊房价涨幅仅5.56%

    据中国指数研究院的统计数据显示,2015年整个廊坊的房价涨幅仅5.56%。与此形成强烈对比的是,北三县的沿潮白河带,如燕郊、大厂潮白等地,涨幅近倍。

    在沿潮白河带猛涨的背景下,廊坊去年的涨幅为什么仅5.56%?

    虽然廊坊楼市没有统计数据,但可根据市场来推测,原因在于廊坊不少区域的房价涨得慢,甚至在跌。比如去年廊坊市区的房价年度涨幅仅1.42%,其中一些楼盘还在跌,而南三县等地还在滞中趋跌。

    B,一季度廊坊房价仅涨5%

    今年一季度,廊坊热点区域的楼盘在跳涨,这点有目共睹,但值得注意的是,去年12月廊坊的成交均价为7541元,三月成交均价为7922,因此一季度廊坊房价整体涨幅仅5%。

    为什么会这样?原因只有一个:跳涨中的热点区域房价“被平均”了,因为不少区域在滞涨中,甚至还在跌。

    看到这里,壹粉们是不是有点堵心了,因为在疯狂的背后,还隐藏着大量的楼坑哦。

    2、非政策区的区域,是典型的去库存城市

    当众人独醉时,壹书生得提醒下:包括廊坊在内的环京区域是典型的三四线,甚至五线城市。如果不是京津冀一体化的政策刺激,目前肯定与全国其他的三四五线城市一样,还在为去库存而努力。

    基于此,在环京区域,除非是京津冀一体化的政策区,其他区域与全国其他的三四五线城市无二样,楼市总体上是去库存阶段。虽然现在也可能在疯狂的氛围中小涨些,但中长线并无投资价值,甚至面临贬值风险。

    3、通勤时间、通勤时间还是通勤时间

    壹书生再三强调:环京楼市中,最重要的考核指标是通勤时间。其判断标准是“环京带房产价值=标的地到北京三环的通勤时间”。如果最终的通勤时间无法满足通勤需要,则无价值,未来会面临缺少接盘者的难题。

    具体详情可见壹书生此前发表的文章《环京带到底在哪买房?环京带房产价值公式@你答案》。

 

“三圈层”背后的“七君子”才是“高富帅”?

    上面从理论的层面解释了下为什么环京区域到处是楼坑。接下来,肯定不少人正焦急地问:京津冀一体化下,到底怎么才能买到价值楼盘?

    实际上去年壹书生便提出了三圈层逻辑,即在京津冀一体化之下,北京远郊区及环京带将形成三大价值圈层:

    1、通州及大兴带,即大北京人口、政策及产业全面东南飞之下,通州及大兴将成为北京远郊区最有价值区域;

    2、沿潮白河带,即燕郊、大厂潮白、廊坊西、永清北、固安北等;

    3、环京七环带,主要指香河京哈出口、夏垫、廊坊北部新城、霸州等。

    针对三圈层,对于环京楼市部分,壹书生提出了三大价值判断标准:七环内、交通旁及政策区。详情可见此前的文章《环京楼市的妖楼们,三大妙招让你“快快现形”》。

    根据三大价值判断标准,壹书生列出了环京带有价值的七大价值区域,分别为燕郊、大厂潮白、夏垫、香河京哈出口、廊坊西、永清北及固安北。

    值得注意的是,近期环京楼市开始出现了以投机、疯狂为导向的非理性行为,比如甚至有人跑到涞水、涿州等地去抢房,并认为其是价值洼地。在此,壹书生得澄清下,不是价格低的地方就是价值洼地。

    时下,伴随资金狂热,包括涞水、廊坊大学城等地房价也涨了些,但在疯狂时,更需理性。当楼市调整时,这些价值不大,甚至是负价值的区域,就会露出其祼泳的真相。也就是说,在疯狂时,不是任何涨价都叫价值,此时,未来的抗跌性强的区域才是价值区域。

    比如以涞水为例,连北京的房山房价都因为不在政策区而慢涨时,何况还在房山西南边角处的涞水?

    时下疯狂的环京楼市中,壹书生已看到了大量的僵尸,甚至已嗅到了腐尸的气味。相信三四年后的集中交房期时,将有一大批疯狂的投机客会死在环京楼市的坑里面。                                



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