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天津房产纠纷律师郭明揭秘十大购房陷阱

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不论对于什么样的家庭,动则几十万上百万的买房行为,终究是一件大事。然而,人们在选房、看房的过程中,难免会遇到一些棘手的问题,在不经意间便落入销售人员精心设计的陷阱之中。

陷阱1
口头夸大赠送面积
“买一送一”、“两房变三房”、“赠送空中院馆”、“阳台面积赠送一半”……赠送面积成为时下部分楼盘诱人上钩的重要营销手段。对于此类销售说辞,购房者就得多个心眼了,因为签订合同时,总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积就可能会缩水一半。
尽管销售人员口头承诺的赠送面积,在户型图上也有明确标示,但这实际上没有任何意义。因为户型图上一般都会有依据:“本资料所有图片及文字说明仅供参考,实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。
陷阱2
套内实得均价诱惑你
在各类楼盘广告中,“套内实得均价”是出现频率较高的一组词汇。遇到“套内实得均价是多少”的楼盘时,实地考察就显得很重要,因为套内实得均价一般是开发商把所有赠送面积计算在内的,而楼盘的实际均价则远远高于套内实得。
开发商标注的套内实得均价,看似便宜,其实把赠送面积都算在里面了,购房者实际上没有占到多少便宜。而且,购房者还应关注赠送面积是否载入商品房买卖协议。如果没有约定,则赠送面积可能成为泡影。
陷阱3
样板间变大的秘密
样板间是开发商吸引消费者的“门面”,自然经过精雕细琢。但与实际的房子相比,有的样板间“悄悄”变大,有的装修产品被“偷梁换柱”,各种问题层出不穷。
其实,稍微留心的人就会发现,除了一些精致的摆设,样板间里几乎没有家电,这样看上去,及时面积不大的样板间,也会显得比较宽敞。而且,很多样板间内的家具也是根据房间尺寸定制,比普通尺寸小很多。所以,购房者在参观样板间时,一定要擦亮双眼,以防被漂亮的样板间迷了眼。
陷阱4
“优惠明天结束”忽悠你
在售房部,开发商总是在制造销售兴旺的气氛,经常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”的字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经没有多少套房屋。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动,就签了合同,交了钱。
实际上,多数情况是开发商在制造紧张氛围,说“活动今天为止”、“明天优惠结束”,多是逼单行为。目前在房地产交易过程中,开发商处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商做霸王买卖的现象。为此,购房者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决别签。
陷阱5
通过购房定金吃定你
在看房过程中,只要你表现出一点点购房意向,销售人员就会告诉你说这个户型就只有几套了,如果不交付定金可能就卖完了,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,销售人员就会要求客户先交小定,然后要求客户次日交齐大定。
然而在现实生活中,不少购房者交了定金后因房贷办理等其他因素导致不能购房,或者主观上不愿购房的情况时有发生。尽管有开发商会承诺退换定金,但真正退的时候也是困难重重。购房者在选房、购房时,不仅应该详细了解房屋各方面情况,还应该明确自身的贷款资质、还款能力等因素,千万别匆忙、冲动支付定金,以免带来更多困扰。
陷阱6
隐瞒规划欺诈购房者
明明买房时说的是绿化用地,接房后变为停车位;买房时说的是私家公园,接房后却被告知是市政公园;买房时说的是小区道路,接房后却变成了市政道路……类似的改变时有发生,也因此成就了不少维权事件。
尽管开发商无权自行改变规划设计,但如果开发商明知规划设计,却刻意作虚假宣传的话,就涉嫌欺诈,应当承担相应的法律责任。相关法律规定,以欺诈方法订立的合同,当事人有权请求人民法院予以撤销,并可要求对方赔偿相关的损失。因此,购房者在遇到上述问题时,可依据法律维护自己的合法权益。
陷阱7
精装房其实并不“精”
拎包直接入住,无需再花钱、花时间装修。这一精装房的最大卖点,近年颇受购房者尤其是首次置业者的欢迎。但在买房时如果不注意,精装房也会给自己带来许多麻烦。
在购房时,一定要锁定相应的装修标准,详细约定装修项目及标准。签约时,特别是签装修条款的附件时,要尽可能详尽,购房时应与开发商详细约定装修项目及其标准,对品牌、价格或相应的档次、颜色、规格、工艺等作出详细约定。万一日后发生纠纷,有据可依。
陷阱8
小区车位配比不足
停车难已成为不少有车一族的面临的难题之一,究其原因无外乎车位不足。小区车位配比不足,导致车库每天上演现实版“抢车位”。在一些矛盾比较突出的小区,小区内车辆乱停乱放现象非常严重,以至于业主与业主之间、业主与物业之间毛段不断。
不论是有车一族还是暂时没车的购房者,在选购房屋时一定要将小区车位配比合适与否列入重点考核项,慎重选购车位配比不够的小区,以免给自己日后生活带来不必要的麻烦。
陷阱9
配套缩水忽悠你
不少人购房是带有明确的目的性的,有人看重学区,解决子女上学的问题,还有人看重医疗及商业配套等,这些都与生活戚戚相关,不少开发商会在广告中把一些规划还未确定的配套写入其中,有的配套明知遥遥无期,也是大肆宣传,对购房者造成误解。
购房者在买房时,务必自己确认哪些配套将落实,目前配套有哪些,才可以下手,切不能轻易相信开发商的承诺,因为,买房不是一件小事,如果买房时不了解清楚,后果就是入住后的妥协或者与开发商的纠缠不清。开发商是不会为没有写进合同的承诺承担责任的。
陷阱10
逾期交房条件混淆视听
双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记,并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房,但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。

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律师协会会长级单位——中伦文德(天津)律师事务所

综合大所高级合伙人——刑事辩护、民事诉讼主任律师

郭明简介

                                                            

       教育背景

  中国政法大学经济法系,法学学士学位。

  中国政法大学,法学博士研究生。

  工作经历

  2000年—2003年武警指挥学院天津分院刑法学教员(中尉军衔)。

  2003年—2010年国内知名律师事务所执业律师。

  2010年成为北京中伦文德(天津)律师事务所高级合伙人。

  执业介绍

  郭明律师从事法律教学8年、从事律师工作14年,具有高深的法学理论、丰富的实践经验、踏实的工作作风、良好的执业人际关系,在律师行业及社会各界有良好口碑,深得当事人的信赖。

  郭明律师最高学府科班出身,擅长合同纠纷、房地产、建设工程、劳动争议、交通事故等重大、疑难、复杂案件;又基于刑法学从教经历和理性敏捷的逻辑思维、严谨强势的善辩口才,特别专注于刑事辩护(毒品罪、走私罪、枪支罪、金融诈骗罪、侵犯人身权利罪、侵犯财产罪、贪污贿赂罪),办理数十件撤案、不起诉、无罪、免予处罚、缓刑、免死成功案例。

  联系方式

  手机:13110022828               邮箱:13110022828@163.com

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