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海外购房政策收紧,真的会导致澳洲房价大跌?

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根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。

而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%


澳洲独栋的下跌,引来坊间对于澳洲楼市因抑制海外投资而下降的猜测,然而实际上,澳洲的独栋之前也有过短暂的下挫,之后却迎来更大的涨幅

据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据,海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中,海外买家在全年的住房成交量中,各州占比只在7%-13%之间,而在这些海外买家中,中国买家虽然占比最大,但也不过三成左右。



悉尼下跌墨尔本上涨

在这份报告中,悉尼是唯一一个连续在9月至11月期间房价下跌的首府城市,同时期内,墨尔本及布里斯班房价分别上涨1.9%及0.6%

CoreLogic最新数据指出,悉尼房价或已在7月到达峰值。CoreLogic分析师Cameron Kusher称,悉尼房价将在未来数月继续下滑,但不大可能出现整个市场崩溃的情况。


CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示,悉尼房价下跌的原因或是独栋房产需求减少。虽然只是悉尼房地产市场表现放缓,但是由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5,且住房价值占全澳住房总值的近1/3,因此悉尼的房地产数据对全澳房地产的统计数据可产生重大影响。

金融政策对市场的影响也在悉尼有所体现,上周,联邦银行(CBA)再次宣布限贷新措施,提高了房产投资门槛。Cameron Kusher表示,由于近六成买家是投资者,限贷措施的推出将抑制投资者热情。


在悉尼经历冷却放缓的过程时,墨尔本也正在经历周期阶段的转变。根据维多利亚房地产研究所的数据,在过去的12个月中,墨尔本创造了新的房价记录,价格增长达14%并且几乎每个月都有破纪录拍卖数量



澳洲房价仍在涨

悉尼下跌引发市场对于澳洲楼市掉头向下的疑虑,然而根据莱坊(Knight Frank)公布的第三季度全球房价指数报告显示,澳大利亚的排名从上一季度的11位跃升至第7位,同期的研究成果还显示,澳大利亚第三季度房价涨幅为10.2%,较上一季度持平。


莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析,除悉尼近期有所降温,墨尔本等其他首府城市市场依然繁荣,澳大利亚整体房价增速依然强劲。


实际上,除两次短暂波动,澳大利亚已经保持了55年的房价上涨趋势。

CoreLogic分析师Cameron Kusher先生此前的Property Pulse报告剖析了自己的研究,从1997年至今,20年内,澳大利亚的房价已经上涨了346.4%,其中还度过了2008年金融危机和2010-2012货币政策收紧时期。


澳洲央行从2009年10月开始加息,一年的时间,澳洲现金利率从3%上升至了4.75%。一年后开始降息,随后6年,现金利率稳步下降至目前的历史最低利率1.5%,中间再没有加息举动。


澳洲的房价也开启了新一轮的增速。2008年之后的8年时间,从各个首府城市的房价数据来看,悉尼房价上涨了110.9%、墨尔本则上涨了95.3%,各大城市的房价平均上涨达69.8%


在全世界范围内,澳大利亚的房产价值增速也是尤为显著的。


这同时也吸引了众多的外来投资客,包括中国、亚洲其他国家、北美、欧洲等地的投资客也分涌而至,使得澳洲首府城市房价屡创新高,这也惹来了国内的负面声音。认为中国人是澳洲房价的主要背后推手之一。

今年6月,悉尼的三所大学对900名受访者做了调查,其中有超过六成的人认为海外投资客是高房价的主要推手,而56%的受访者表示,应禁止海外投资客购买悉尼房产、63%的人不赞成政府鼓励海外投资客进入大悉尼地区的房地产市场。


澳洲政府也针对海外房产投资客提高了门槛,增加了海外投资申请费用、提高了印花税比例、澳洲四大银行也关闭了贷款门槛,一时间,澳洲地产似乎要因为海外投资的收紧而“崩盘”了。


悉尼、乃至全澳房价飙升真的是由海外投资客而引发的吗?收紧海外购房政策,会导致澳洲房价大跌吗?



中国买家不背房价上涨的锅

根据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据,海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中,海外买家在全年的住房成交量中,各州占比只在7%-13%之间,而在这些海外买家中,中国买家虽然占比最大,但也不过三成左右。


由此可见,虽然海外买家的需求越发强劲,但总体市场活动份额占比较小,并不能成为澳洲价格增长的主要动力,更不能成为澳洲房价下跌的罪魁祸首。

澳洲国内的购买力,才是真正的价格推手。


实际上,由于极高的租售比、利好的负扣税、无限购、以及宽松的银行政策,澳洲富人对投资房产一直情有独钟。


根据报道,Deakin大学的分析报告显示,国会议员们所拥有的房产总和有望突破500套,总价达到了上亿澳元。在澳洲国会当中,拥有房产最多的议员拥有的房产总数达到了惊人的42套。此外,澳洲总理谭保也在纽约拥有房产,而他的妻子也在悉尼的Paddington购买了一幢280万澳元的豪宅。


在这8年多的时间里,悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉等首府大城市日益增长的人口数量所带来的经济效应、大量的新增工作岗位、极低利率的金融环境、住房供应量低都催化了房价的上涨。



未来增长持续稳定

虽然悉尼和全澳市场都在近期出现了降温倾向,但从长线来看,这也并非澳洲楼市的首次调整,仅从去年年底数据就可以看出,2016年年底悉尼第四季度曾有过下跌2.1%的情况,但到2017年第一个季度,市场又迅速升温,价格涨幅不小。

近日,也有权威国际机构发布了关于全球房价的统计结果,澳洲房价的涨幅和稳定性,一直惹人注目。


其中,国际清算银行BIS,针对全球各国利息和房价的关系,发表论文称,在论文所研究的47个国家里(包含20个发达国家),澳大利亚是世界上房价长线增长最稳定、最持续的国家。其中,在发达国家中,房价上扬占比达80%,澳大利亚是房产价格上扬平均值最高的国家,达13年。


莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析称:“随着投资者融资变得愈发艰难,我们开始看到很多首次置业者开始入场。另外,我们接到的自住房所有者的问询量也开始出现上升,包括自住者。对于新州和维州的首次置业者而言,随着两地首次置业者印花税减免措施的实施,两地的首次置业者数量明显出现上升。”


“纯粹的海外投资客实际上占比是非常少的。”一位新房房产经纪人介绍,作为移民国家,澳洲每年都有20万左右的海外移民涌入,此外还有大量的留学生、工作签证持有者以及计划移民澳洲的海外人士,这些人的自住需求占据了市场的很大份额。


展望未来,Lawless表示,房价不太可能出现严重的下跌。由于人口快速增长,劳动力市场持续改善,新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平,因此澳大利亚房地产市场不太可能出现大幅度下跌。

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*内容来源于网络

(澳大利亚http://www.yeeyi.com/news/index.php?app=home&act=article&aid=194828)


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