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【房产】买房注意事项之买房必须懂的法律知识

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  买房注意事项问题一:
  售楼广告上的内容,开发商应兑现吗?
  
  售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。
  
  参考法条:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
  
  买房注意事项问题二:
  房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么?
  
  (1)房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。
  
  (2)购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。
  
  (3)购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
  
  (4)损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。
  
  参考法条:《 广告法》第三十七条


  买房注意事项问题三:  
  《认购书》一般包括哪些内容?
  
  《认购书》的内容包括:①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。
  
  参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、 第一百一十五条 《合同法》第一百一十五条
  
  买房注意事项问题四:
  什么是建筑面积?
  
  建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是:建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
  
  参考法规:《建筑面积计算规则》


  买房注意事项问题五:  
  什么是套内建筑面积?
  
  套内建筑面积包括三个部分:套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。它的计算公式是:套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
  
  买房注意事项问题六:
  套内墙体面积包括什么?
  
  套内墙体面积包括两个部分:一部分是公用墙体面积,一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
  
  买房注意事项问题七:
  什么是分摊的公用建筑面积?
  
  公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。


  买房注意事项问题八:  
  公用建筑面积的分摊原则是什么?
  
  ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
  
  参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》
  
  买房注意事项问题九:
  哪些公用建筑面积可以分摊?
  
  整幢楼的以下公用面积可以分摊:①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道,变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋,层高(高度)均应在2.20米以上(含2.20米,以下同)。
  
  参考法规:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》。
  
  买房注意事项问题十:
  哪些公用建筑面积不能分摊?
  
  ①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
  
  参考法条:《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》第九条


买房注意事项之买房必须懂的150个法律知识(二)

  买房注意事项问题三十一:什么是两书?
  
  两书是指:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  
  买房注意事项问题三十二:收房时还查看哪些文件?
  
  《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。
  
  买房注意事项问题三十三:室内环境检测报告一般由开发商提供吗?
  
  2002年7月1日以后开工的项目,开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目,如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的,开发商也要提供室内环境检测报告。
  
  买房注意事项问题三十四:开发商什么时候算交房?
  
  当商品房已经竣工,并且达到交付使用条件以后,开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候,开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定,并且在《房屋验收交接单》上签字以后,开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全,购房者有权拒绝接收房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。
  
  买房注意事项问题三十五:何种质量问题可以退房?
  
  经有关机构检测后,确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况,购房者可以要求退房,同时可以要求开发商承担违约责任。
  
  买房注意事项问题三十六:房屋损毁、灭失谁来赔?
  
  在房子交付使用以前,毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后,毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后,房屋就算是交付使用了;购房者没有正当理由不接收房子的,视为开发商已经交付。
  
  买房注意事项问题三十七:“不交费就不给钥匙”合法吗?
  
  有些购房者在收房时会遇到这种情况,开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用,否则就不给办理入住手续。购房者要清楚,有些费用不是由开发商来收取的。①契税:契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办,开发商就不能代为收取。②公共维修基金:此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,一般由开发商代收,但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务,费用应由开发商交纳。
  
  买房注意事项问题三十八:办理了入住手续,房子就是你的了吗?
  
  不是。只有经过登记以后,取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己,而且这种权利受到法律的保护。
  
  买房注意事项问题三十九:“乡产权房”能买吗?
  
  农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级我们公司无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋,不但无法取得国家发放的房地产权属证明,不能买卖,而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。
  
  买房注意事项问题四十:一般什么时间办房产证?
  
  购房者可以委托开发商办理房产证,也可以自己办理。如果购买的是现房,购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房,购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。
  
  买房注意事项问题四十一:没有房产证的房子能抵押、买卖吗?
  
  房产证是房屋所有权的唯一证明,没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为,也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的,但是如果双方因此诉至法院,在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的,抵押还是有效的。
  
  买房注意事项问题四十二:什么人可以申请购买经济适用住房?
  
  (1)有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民我们公司确定的供应对象。
  
  (2)无房或现住房面积低于市、县人民我们公司规定标准的住房困难家庭。
  
  (3)家庭收入符合市、县人民我们公司划定的收入线标准。
  
  (4)市、县人民我们公司规定的其他条件。
  
  由于各地的经济条件有很大差别,上述规定的条件只是一个原则性的规定,具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策
  
  买房注意事项问题四十三:预购经济适用住房,竣工前可以转让吗?
  
  可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房,但受让人必须已经取得经济适用房购房资格,并持审核证明办理预售转让登记手续。
  
  买房注意事项问题四十四:原价出售经济适用住房,还以再买吗?
  
  对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后,由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明,可再次申请购买经济适用房,可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。
  
  买房注意事项问题四十五:哪些公房不能上市交易?
  
  (1)以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。
  
  (2)已经被列入拆迁公告范围内的公房。
  
  (3)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的公房。
  
  (4)有所有权纠纷的公房。
  
  (5)已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。
  
  (6)上市出售后会形成新的住房困难的公房。
  
  (7)擅自改变房屋使用性质的公房。
  
  (8)被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。
  
  买房注意事项问题四十六:已购公房上市价格由谁定?
  
  已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
  
  办理房屋转让和变更登记手续时,房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的,区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估,并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。
  
  买卖双方当事人对评估价格有异议的,可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核,北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。
  
  买房注意事项问题四十七:夫妻一方可以做主出租共有房屋吗?
  
  如果承租人在房产证上看到有其他人的名字,就表明该房屋是共有房屋,这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房,因为房屋是夫妻共有的,如果妻子不同意出租,承租人就不能租住该房屋了。
  
  买房注意事项问题四十八:被抵押的房屋可以出租吗?
  
  如果房东得到了抵押权人的同意,就可以出租,如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以,承租人一定要仔细检查房产证,了解房屋的产权状况,如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的,承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。
  
  买房注意事项问题四十九:哪些房屋不能出租?
  
  没有房产证的房屋是不能出租的,产权证是房屋的权属证件,没有产权证就无法证明房屋的法律关系,从而就没有房屋租赁的法律基础;共有的房屋未经全体共有人书面同意的,以及产权不清,权属有争议的,属于违法建筑的房屋也不能出租;另外,如果该房屋不符合安全标准,不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定,或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的,属于法律法规禁止出租的房屋,那么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的,同样不能出租。
  
  此外,还有需要注意的问题,未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人,这样做一是违反国家法规,二是对承租方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的,房屋继承人应当按《继承法》的规定,办妥房屋继承过户手续后,方可出租该私有房屋。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。
  
  买房注意事项问题五十:如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办?
  
  租用了这样的房子,就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话,还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁的时候知道这种情况,也可以随时解除合同。
  
  参考法条:《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
  
  买房注意事项问题五十一:如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办?
  
  租用了这样的房子,就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错的话,还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁的时候知道这种情况,也可以随时解除合同。
  
  参考法条:《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
  
  买房注意事项问题五十二:房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?
  
  根据法律规定,租赁房屋,当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益,应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的,可以被视为是不定期租赁合同,但是一旦产生纠纷,就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的,从而就难以保护双方的利益了。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。
  
  买房注意事项问题五十三:房屋租赁合同必须要备案吗?
  
  对于经营性用房来说,签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人的权益,最好还是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况;同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了,凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民我们公司租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人,出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。
  
  买房注意事项问题五十四:房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案?没有登记备案的租赁合同有效吗?
  
  双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民我们公司房地产管理部门办理登记备案手续。
  
  房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案,合同还是合法有效的,双方必须按照合同的规定履行。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。
  
  买房注意事项问题五十五:承租人能装修承租房屋吗?装修后财产归谁所有?
  
  承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施,而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构,拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了,承租人不仅要恢复原来的状态,还要赔偿出租人的损失。
  
  经过出租人同意的装修,双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下,将装修后的财产折价转让给出租人。
  
  参考法条:《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条。
  
  买房注意事项问题五十六:承租人可以随便改变房屋的用途吗?
  
  承租人必须按照合同的约定使用房屋,不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话,也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话,还要征得主管机关的批准。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
  
  买房注意事项问题五十七:在出租期间由谁负责维修房屋?承租人受到的损失应当由谁来赔偿?
  
  及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋,保证房屋符合合同规定的用途。
  
  对于承租人增添的附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修。
  
  如果是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查和维修的义务,从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故,并且给承租人的人身财产带来损失的,出租人就应当承担赔偿责任。
  
  参考法条:《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。
  
  买房注意事项问题五十八:在什么情况下,出租人可以不负责任?
  
  如果房屋损坏是因为承租人的过错造成,或者是因为轰隆隆等不可抗力的因素造成,或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的,出租人可以免责。
  
  但是,要注意的是,如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务,使得房屋未处于良好使用状态下,发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的,出租人不能免责,并应依过错程度承担一定责任。
  
  如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋,但是出租人在出租时,对该房屋的现状有所隐瞒的,如果房屋发生破坏性事故的话,出租人也不能因此完全免责。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。
  
  买房注意事项问题五十九:房屋拆迁后,原来的租赁合同还有效吗?
  
  房屋拆迁后,房屋租赁关系仍然有效,双方应当按照租赁合同继续履行,出租人不能以此为理由终止租赁合同,但由于以前的房屋被拆除了,所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。
  
  如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样,双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途,承租人也可以解除合同。
  
  参考法条:国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。
  
  买房注意事项问题六十:承租人可以获得拆迁补偿吗?
  
  承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定,我国各地的情况都不太一样。在北京,拆迁人必须对被拆迁人予以补偿,这个被拆迁人就包括承租人,但是承租人必须具有常住户口,按照国家规定的租金正式承租房屋,而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。
  
 
  买房注意事项问题六十一:承租人可以购买承租的房子吗?
  
  如果出租人要卖掉房子,应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同,那么出租人应当把房子卖给承租人,这就叫作“优先购买权”。当然,如果承租人出的价格比别人低,出租人就可以把房子卖给别人了。
  
  参考法条:《合同法》第二百三十条。
  
  买房注意事项问题六十二:承租人还能继续承租已被转让的房屋吗?应当向谁支付租金呢?
  
  如果承租人不想买下这套房子,那么承租人在原租赁合同规定的时间内,还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子,新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。
  
  因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的,承租人应向老房东履行合同义务,所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权,通知承租人向新房东支付租金,并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前,承租人仍应按原合同履行,将租金交给老房东。
  
  参考法条:《合同法》第八十条、第二百二十九条。
  
  买房注意事项问题六十三:出租人依法终止合同,被转租人应当怎么办?
  
  如果出租人依法终止房屋租赁合同,那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。
  
  被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任,如果出租人也参与了增值租金的分成,那么出租人也应当承担一部分责任。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。
  
  买房注意事项问题六十四:转租期限可以比原租期长吗?
  
  转租期限一般不能超过原租赁期。但是,如果出租人同意,并且和承租人签订了相应的补充协议,那么转租期限就可以比原租期长。
  
  参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。
  
  买房注意事项问题六十五:承租人能提前退租吗?如果提前退租,应当提前多长时间通知出租人?
  
  如果合同中规定了租赁期限,同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。承租人提前退租,应当在合理的期限以前通知出租人,以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长,法律上没有规定,要根据具体情况和合同的约定来定,通常是一个月。
  
  买房注意事项问题六十六:租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果?
  
  租赁期满双方未签新的合同,出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里,而出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但此后的租赁期间为不定期,也就是双方当事人可以随时解除租赁合同,但出租人解除合同时,应在合理期限前通知承租人。
  
  参考法条:《合同法》第二百三十六条。
  
  买房注意事项问题六十七:承租人在什么情况下可以解除合同?
  
  在房屋租赁期间,如果存在以下情况,承租人就可以单方面解除合同:
  
  (1)出租人未按时交付房屋,经承租人催告后在合理期限内仍未交付。
  
  (2)出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定,致使承租人不能实现房屋租赁的目的。
  
  (3)出租人已交付的房屋存在缺陷,危及承租人安全或健康的。
  
  (4)出租人不履行检查、维修义务,以致危及承租人安全或健康的。
  
  参考法条:《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。
  
  买房注意事项问题六十八:什么叫做廉租住房?谁能申请廉租住房?
  
  城镇廉租住房,是我们公司和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭,而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。现在大多数城市已经有了廉租住房。
  
  申请廉租住房以家庭为单位。申请廉租住房的家庭,应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格,提出书面申请,然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核,公告登记后,才能轮候配租。收到房租补贴(或分配廉租住房)后,每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房,具体标准由地方我们公司确定,北京市城近郊八区的标准是:
  
  (1)连续享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。
  
  (2)家庭人均住房使用面积75平方米以下。
  
  买房注意事项问题六十九:廉租住房的租金如何确定?
  
  城镇廉租住房制度主要有3种形式,即租金减免、租金补贴和实物配租,其中以租金补贴为主。以北京为例,配租标准按人均10平方米使用面积(包括原住房面积),每平方米补贴25元。
  
  买房注意事项问题七十:在哪些情况下,我们公司会收回廉租住房或停发租赁补贴?
  
  如果将承租的廉租房转借、转租,擅自改变廉租房用途,或者连续6个月以上没有在廉租房里居住,我们公司就会收回廉租房,或者停发租赁补贴。
  
  参考法条:建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。

  买房注意事项问题九十一:如果通过中介机构没有找到房子,还用交费吗?
  
  不用。如果中介机构没有促成合同成立,则不得要求委托人支付中介费,即使合同中这样规定也是无效的,但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
  
  参考法条:《合同法》第四百二十七条。
  
  买房注意事项问题九十二:中介机构可以收取多少中介费?中介机构应当向谁收取中介费?
  
  中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例,租赁普通住宅,则由承租人向中介公司缴纳中介费,而对于公寓、别墅租赁,则由出租人支付。
  
  参考法条:《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。
  
  买房注意事项问题九十三:什么是房屋出租代理?业务是什么?
  
  房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理,它是指房地产经纪机构的一种经营活动,也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托,代理出租房屋,并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后,由代理机构负责寻找房客,签订房屋租赁协议,办理房屋租赁合同的相关备案手续,通过银行收取、交付租金,按照合同规定,向承租人提供一定的服务,从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。
  
  买房注意事项问题九十四:如果承租人没有缴付租金怎么办?
  
  如果承租人没有缴付租金,银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱,付给出租人,因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。
  
  买房注意事项问题九十五:房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金?
  
  不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议,承租人也必须将租金交给银行,由银行统一代收、代付租金,即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金,代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以,一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求,出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险,而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。
  
  买房注意事项问题九十六:承租人绕过中介机构和出租人签约,也应向中介机构支付中介费吗?
  
  应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息,让供需双方见面,就提供了相应的服务,即使承租人绕过中介机构和出租人签约,合同的成立也是中介机构促成的,因此中介机构有权获得中介费。
  
  参考法条:《合同法》第一百零九条。
  
  买房注意事项问题九十七:前期物业管理合同能约束业主吗?
  
  尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中,但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为,开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理,并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。
  
  买房注意事项问题九十八:开发商是怎样选聘前期物业管理企业的?
  
  早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在区、县人民我们公司房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。
  
  买房注意事项问题九十九:怎样成为业主?
  
  业主为房屋的所有权人,即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的,商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。
  
  买房注意事项问题一百:产权证没办,是否应交物业费?
  
  虽然您在买房的时候还没有获得产权证书,并不拥有房屋产权,但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住,对该房屋有相当的控制权,并且从物业管理中获益,因此应该支付物业管理费。


  买房注意事项问题一百二十一:开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗?
  
  房屋预售前,开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商,但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。
  
  即使开发商与物业是同一公司,开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。
  
  买房注意事项问题一百二十二:开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗?
  
  不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销,因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下,开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费,而收取一年以上的物业管理费是不合法的。
  
  业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为;如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”,违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”,其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时,应留存开发商逾期交房的书面违约证据。
  
  买房注意事项问题一百二十三:房屋买了还没住,要交物业管理费吗?
  
  要交。业主没有入住因此水电费可能很少,但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务,也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止,所以业主无论是否入住,只要办理了入住手续,均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。
  
  买房注意事项问题一百二十四:对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗?
  
  应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约,业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下,服务质量却不合要求,业主可以拒交管理费。
  
  买房注意事项问题一百二十五:房屋质量差,管理费还要交吗?
  
  因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系,而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的,二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题,业主应追究开发商的责任,而与物业管理公司并无直接联系,业主不能以此为借口拖欠管理费。
  
  买房注意事项问题一百二十六:物业管理费“涨价”怎么办?
  
  物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准,应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因我们公司调整价格外,开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会,征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准,业主可以要求物价部门进行协调,也可以通过仲裁或诉讼程序解决。
  
  买房注意事项问题一百二十七:不交水电费,物业管理公司有权停水停电吗?
  
  小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则,用水用电人有义务缴交水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则,如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务,则供水供电人当然享有停水停电的权利。
  
  如果供电供水部门委托物业公司代收水电费,那么在业主拖欠水电费时,物业管理公司可以对业主停水停电。
  
  买房注意事项问题一百二十八:不交物业费,物业管理公司有权停水停电吗?
  
  供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者是不同的法律关系。
  
  停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权,物业管理公司不是小区内的供水供电人,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于设他合同条款,依法理,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。
  
  买房注意事项问题一百二十九:不交购房款时,物业管理公司有权停水停电吗?
  
  业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同,开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整,如果业主按时支付了物业管理费,物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使,擅自停水停电的行为,是违法的,受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。



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