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【美国房产资讯】美国买房需抓紧,但即将海外限购又“危言耸听”了,不过可能会出一些条例!

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目前中国投资者参与美国的房地产投资,主要还是通过两个渠道,一个是以个人名义购买地产,获取租金收益,或者达到资产分散的目的;另一个是以机构投资者直接收购商业地产。美国政府最近的一项新政策,可能会给海外的房产投资客提供一条新的投资途径。

从2012年夏天以来,美国的住宅房地产市场开始缓慢复苏,主要表现为:房地产价格指数开始回升,交易量和新房开工数量开始上升,银行法拍屋存量开始缩水,法拍屋在存量房销售中的比重开始下降。可以说,在这个乏善可陈的经济复苏中,房地产这项最初把整个经济带入深渊的“罪魁祸首”,目前倒是表现最好的产业。

华人来了,房价高了

针对近日来热炒的华人推高美国房价的消息,熟悉美国房地产市场运作的人士表示,大量中国人赴美买房对部分地区房价上涨有一定作用,但推高美国整体房价的说法“言过其实”。中国人在洛杉矶、旧金山和纽约等地大量聚居,那里华人社区的房子也大多由华人购买,其中既包括从中国本土来的,也包括美国当地的华裔。近来华人买家超过了卖家,造成一些特定社区的房价上升,是正常现象。到南加州的中国新移民中,40%会选择在洛杉矶定居,致使那里的房屋租赁市场火爆。华人主要聚集在圣盖博谷,只要接近华人社区30分钟车程之内的房屋都非常抢手。房屋买卖市场也有类似情况。但要说华人推高美国整体房价,则是言过其实。“中国人在美国的比重那么小,怎么可能推高美国的房价?”

美国房地产价格走高实际有两个推手,而并非传言中的中国人买房。第一个推手是美国房地产业进入新一轮上升周期。美国房地产上一轮谷峰在2006年上半年,随后走平,接着下跌。2008年金融危机爆发,出现房价暴跌,2009年跌倒谷底,此后两年出现二次探底后又再度上升,随后便进入较为持续的上升周期。

第二个推手是美联储连续实施的量化宽松政策。低利率环境和大量流动性进入市场的结果是,去年8月到今年2月南加州地区的房价有了20%以上的升幅。


美国房价已经处于上扬通道,但距历史最高点尚有较大空间。美国房屋买卖的法律法规健全,投资风险较小。这些都助推了购房的投资回报率,自然吸引了不少包括华人在内的投资者。

随着越来越多的中国人到美国购房,美国的银行、房地产开发商和中介等机构也做了相应准备。包括汇丰和华美在内的几家主要华资银行也可为中国买房人提供按揭。一座350万美元的豪宅,可以获得70%的贷款,并且最多可享受2.52%的超低利率。

许多美国开发商都了解中国人的品位,在建房时多半会考虑中国人的习惯。如果是两层楼,一楼要有卧室,因为中国人喜欢几代同堂,老人住在一楼,免得爬上爬下。许多大开发商在建房时除了配备西式厨房外,还会特意准备一套适合中国人烹调的中式厨房。



投资美国房产,一定要趁早,要走在政策的前面。


有着40年房地产工作经历的Dan S. Barnabic周一在《市场观察》发表文章建议美国政府采取措施,遏制外国资金,尤其是中国资金流入美国住宅市场。



来自多方面的数据显示,美国房地产市场正在稳健地复苏,房价走势不断攀升,但截至上月为止,全美平均房价仍然比2008年高峰期低16%。与此同时,美国部分城市住宅正在经历不寻常的高需求,买家竞相标价,动辄以高出卖价数万,甚至数十万美元的价格抢购。这种情形在在2007年房市泡沫破裂之前也曾出现过,当时也是富有的买主,包括部分外国买主以现金买房。


全球金融诚信(Global Financial Integrity)2012年12月的数据显示,中国在2010年之前10年转移出境资金高达2.7万亿美元,其中2010年占4200亿美元。其结果,相当一大笔资金流入美国房地产市场。


Barnabic指出,普通美国房主不会刺激这种买房热,因为他们当中大约三分之一还处于金融麻烦边缘。美国部分城市房价猛涨,主要是外国资金的推升,尤其是中国大陆的现金买主,将数十亿美元倾泻至美国主要城市房市中。他还称其中一些来源可疑的外国资金属于洗钱阴谋,除了将房价推高至超出普通美国人承受能力之外,大笔人民币兑换成美元也将对美国经济构成威胁。


外国投资者对美国房地产市场投资的负面影响可能已被部分美国政府官员所忽视,它可能造成的潜在危害也不为普通美国人所知。


Barnabic建议政府采取措施,遏制海外资金的流入。他称,目前旧金山、纽约、达拉斯、丹佛和西雅图等城市的房价走势都已被推高至超过多数美国人的承受能力,如果这种趋势继续下去,10年后,35%的美国住宅都将为外国人所拥有。


一般观点认为,外国资金进入美国市场,对美国企业是个好兆头,但大批资金进入住宅市场,到一定的时候,会将房价推高到超出中产阶级负担能力的范围。外国买家最为青睐的旧金山、纽约、达拉斯、丹佛、西雅图等城市的住宅价格现在都已经超过了多数美国人的承受能力。


允许中国富豪和其他外国富豪购买美国住宅,就等于让美国中产阶级在财务上从属于那些投资者或者移民。美国政府应当保证其公民的平价住房权,应当采取一切措施遏制外国买主和本地投机商制造的将房价走势认为提升。


据权威人士分析:美国经济危机从房地产的次贷危机引起,又从房地产市场复苏开始。中国的投资客对美国房地产的复苏做出了一定的贡献,也使得当地的房价回升。只是回升幅度可能超出某些当地群体的收入回升,致使一些人鼓励政府限制中国人投资美国房地产,其实大可不必紧张。一是美国的政策出台需要很多程序,光议会立案审议,投票解决就是一个漫长的过程。二是美联储加息的目的就是回收美元,增加对美国的投资,又怎么可能限制中国人的投资?三是美国的房地产法律制度健全,不太可能炒作起来美国的房价,只是有可能出台一些完善的规定,用来健全法律,限制炒作行为。



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成薇(英文名Cathy Cheng):著名美国房地产专家、新浪财经专栏作家、加州州立大学电机学硕士,全球著名房地产公司 Remax 合伙人,美国华人总商会副会长。美国房地产Broker执照。近20年的房地产销售经验。连续多年获得全美名人榜,终身成就奖、全球传奇奖、最高蓝钻奖、总裁奖、白金奖、美国加州第一名顶尖华人奖等多项大奖。获得全美Remax 房地产经纪人第二名、全加州第一名,以及Remax全球华人销售冠军。

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