江苏房产选购交流组

2018年最好买新房,买二手房大概率会吃亏,原因 在这!

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

明年开发商要“过大关”

新房“限价”让很多开发商捂盘计划彻底落空。因为它们将要面临大的债务压力。数据显示,2015年信贷宽松的时候,房企融资达到了一个峰值状态,这些融资将在2018年陆续到期。有数据显示,2017年房企到期债务仅500多亿,但2018年房企到期债务将超过4000亿。在信贷整体向下,融资专款专用的情况下,房企借新还旧已经非常不现实。

在这种情况下,销售回款就显得极为重要,即使是“限价”长存,那也得硬着头皮卖房子,除非他们不想在这个市场混下去了。

“限价令”已进入新阶段

新房和二手房价格倒挂已经不新鲜了。我们要说的是,“限价令”执行到现在,已经产生了明显的效果了。

“限价”这种措施特别有意思,一旦执行就很难停下来。原因很简单,商品房被限价的城市基本上都是优质城市,长沙、武汉、南京、成都这种,人口在流入、产业在升级、基础设施在不断改善,人们的收入水平也在不断提高,购房需求总体是增加的。一旦放开,因为“买涨不买跌”的心理,当前淤积的购房需求有可能集中入市,一些炒房客也会涌进来助推房价上涨。

上面显然不愿意看到这种情况出现,当前“限价令”已经很好地让购房需求以一种相对缓慢的速度释放。

“限价令”不仅影响的是购房者,更是开发商。融创孙宏斌有个观点特别精辟:现在价格都定死了,开发商只有两个选择,干或者不干。

孙宏斌的观点其实就是在告诉开发商,不要指望“限价令”取消,而应该思考如何在“限价令”之下寻找到利润空间。

再延伸一点,目前的楼市调控的力度肯定会保持下去,开发商必须主动求变,在终端售价已经被限定死的情况下,如何通过控制成本来打开利润空间,是大多数开发商接下来的必修课。

在楼市逆风的情况下,谁先学会,谁就能活下来,那些学得晚或者学不成的开发商,基本上都得面临出局的结果。

说到这一点,我们联想到了前段时间长沙给开发商定6-%-8%的利润空间。这其实是在执行完限价令之后才留出的利润空间,比如长沙的星沙片区价格给你定死在5000-6000元,梅溪湖片区定死在1万以下等,这样的价格对比二手房,几乎是腰斩。开发商压力还是很大的。

大多数开发商在顺风局中都会玩高周转模式,但在这种严苛的政策环境下来活下来的开发商,又学会了逆风局控制成本的,他们的核心竞争力必将大大增强。

明年盯着“新房”,买二手房则相对吃亏

今年以来,全国宅地供应量已经大幅增加,一线城市增加了91.7%,二线城市增加了11.1%,三四线城市增加了30.4%,这些都是努力实现供需平衡的举措。新房的供应,其实是有保证的。当前部分城市的新房供应不足,也有开发商捂盘方面的原因,但这种捂盘已经不可持续。

昨天住建部等四部门联合发文,要求全国所有开发商无条件接受“公积金贷款买房”,这也是一个机会,新房申请公积金贷款要比二手房更效率,而且部分城市还支持父母和子女共同使用公积金贷款。

限价令会努力让房价与一个城市的多项指标实现同步,比如城镇化速度,人均收入水平增速等。大白话就是,房价不可能再暴涨。

所以如果你心急买了二手房,那可就比较亏了,目前不少城市新房和二手房价格差在10%-30%左右,买了二手房就等于多付10%-30%的购房款,而如果你是投资买了二手房,那就更亏。

在整体不能大涨的情况下,显然新房要划算得多。随着限价令的深入,后续限价商品房会越来越多,没买到新房的也不必过于着急。

现在这个时候,该读懂政府的调控逻辑了。通过限价令压住新房的价格,再通过新房来锚定二手房价格。价格差可以有,但新房价格不动,二手房价格也就没法动。所以别以为二手房掌握在大大小的的房主手里,价格就可以不受影响,实际上一切都是可控的。



雷锋镇二手房

举报 | 1楼 回复

友情链接