海外买房陷阱多,人傻钱多非传说!

嘉德瑞信海外移民2018-08-09 13:59:06



近年来海外置业的门槛逐渐降低,使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中,不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动,他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯,加上对当地房地产市场的不了解,很多海外购房者陷入困境。


根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出,有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过,海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗?


事例 购房为绿卡成一场空


在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的“绿卡”。很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上,基本上所有西方的发达国家,如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求,并不只是简单的买了房子就能马上移民,因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策,个人简单的了解很容易陷入误区,需要找专业的机构来帮助来完成这件人大事。


今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她,想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍,她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请,她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可,所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时,朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议,王某先买下李女士看好的房屋,之后私下找了个过户师转名给了她。


“因为是朋友的关系,我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中,我一直在国内,甚至没有出国去看过房子。”就这样,正因为这种朋友关系,李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下,就在墨尔本买了两个楼。


她告诉记者,“我原本是想买两套,借此拿到澳洲永久居民身份,之后自留一套再卖一套出去。可是,当我和专业的朋友咨询之后,发现这个想法根本行不通。现在买完房子,我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说,自己在海外买房,完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍,轻信了可以拿到永久居住身份。


在了解情况之后,她决定将两套房子卖掉。可是,在她接下来进行卖房操作的时候,却发现房子成了烫手山芋,根本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国,李女士在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜,“再加上我的英文只是皮毛,根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后,越来越不值钱。“根本没有人进行打理,房子甚至成了鬼屋,更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称,自己后悔不已,觉得海外买房的决定实在是草率。


不仅如此,今年已经51岁的丁先生为了能够取得西班牙的“绿卡”,通过在已经移居到西班牙的朋友进行海外购房。朋友答应他,只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。在“忽悠”下,他花500多万元人民币,在西班牙购买了一套房产。买了房子后,他自认为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍,“一只脚踏入欧洲”。“当时我很开心,以为以后孩子在国外读书的选择更多了”。但很快他就发现并非如此。“置业机构告诉我,要想拿到永久居留权或者入籍,一定要在当地居住,永久居留要在5年内住超过4年,而入籍要连续住满10年”。这对丁先生来说根本做不到。“我需要在中国赚钱,我在国外没有任何朋友,英文也很一般,根本没有办法谋生”。



海外购房涉及很多杂费


在海外买房涉及很多杂费,美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称,在美国买房,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般累计占房价的3%至5%。对此,再加上必要的律师费、验房费、税费等,房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。


为教育海外买房 愿望落空


在买房时,父母考虑到孩子的教育问题,往往会考虑去海外买房方便孩子上学。在海外不少国家的学校都有公私之分,一般只有公立的中小学才跟“学区”有关,私立学校的入学与学区无关。


今年45岁的北京人许女士,是一名家庭主妇,“想让儿子到欧洲国家接受教育”。经过一番心里斗争后,许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。2012年,许女士找到一间海外置业公司咨询投资移民事宜。许女士称,中介公司的顾问告诉她,“只需购买30万欧元的房产,就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份,申请条件简单,两个月即可获批。”很快,许女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》,并缴纳中介费21万元人民币。公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知,帮助其递交所有移民材料给相关部门审核,协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜,直至其获得塞浦路斯永居签证。


在公司的安排下,许女士飞抵塞浦路斯进行购房考察。在交付房款后,许女士回国。许女士说,公司承诺准备好申请材料后两个月她和儿子就可以拿到永居签证,可实际上却被拖延了八个多月。在安顿好北京的一切后,许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天,许女士却通过朋友等渠道打听得知,自己购买的公寓被开发商抵押给银行,开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。许女士找到中介公司要求对方解决住房问题。中介公司便委托当地翻译机构帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后,许女士直接与开发商接触,要求提供房屋的银行豁免书,但对方百般推诿拖延。


“我去了无数次开发商的办公室,都没能得到答复,最后干脆玩起了消失。”许女士说,开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋,翻译也是帮凶,利用她语言能力不足的劣势,让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。


起底 信息不对称造成风险频出

海外房产本身在国外有上百年的发展历史,交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成,资金也统一进入到监管账户,以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核,保证交易流程按照世界各国规定的程序进行,就不会出现安全性的问题。


其实,这些案例都并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房,在海外购房热潮中,很多购房者都认为在当地有朋友,就可以拿到更好的楼盘,也更可靠。然而,这些所谓的朋友只是个人或者没有资质的小公司,可能干两年就消失了,甚至赚一笔佣金就找不到人了。在海外买房,找个好中介和好经纪人至关重要,一个好中介可以帮你省去很多麻烦,哪怕交易完成后也能帮助出租管理。


由于对海外置业的不了解,信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响,部分国家的房价会随之下跌,而中国投资者往往对此缺乏了解,一些国内中介又会隐瞒真实情况,导致投资人损失惨重。更有甚者,开发商受到经济状况的影响,破产现象频现,导致投资人“赔了夫人又折兵”,纠纷不断。


海外房产进入到中国时间并不长,还处于新兴阶段,在这一过程中也涌现了很多问题。比如,外部有很多不法代理商或者个人借用信息不透明的状态希望获取暴利。国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年,在海外购房的都是非富即贵的客户,买的房产标的额相当高,一般是购买当地地标性建筑,买别墅就买最好的,买酒店就买最贵的。发展至今,越来越多的购房者是中上收入阶层,或者说是中产阶级。据统计,现在有10%的中产阶级有意在海外置业,但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。


建议 海外购房最好实地考察


面对如此扑朔迷离的海外置业市场,嘉德海外专家建议投资者必须事先做足功课,了解如何规避海外置,购房者在购买海外房产之前,应尽量了解当地市场价格,如有机会可以到现场考察,了解周边项目房产情况和价格。如果实在无法抵达现场考察,也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。


庞大的需求 滞后的市场


这十年,是国人海外投资飞速增长的十年,买来买去,最爱的还是房子。中国企业当年“走出去”,可是交了不少“学费”;如今中国公民走出去海外购房置业,学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”,一个不留神,就是钱、房、绿卡全泡汤。


按理说,国人们又不是去非洲南美洲置业,看上的多是欧美市场,那里有最成熟的房地产市场,成熟到都停滞了,不应该还有那么多丛林法则。不过,跟所有做局生意一样,有人就是要利用“信息不对称”黑你一把,陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续,其间都有太多空子可钻。更何况,很多人海外买房,并不单纯是为了投资,还附加了移民、教育等多重诉求,也就更容易被绕进陷阱。