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链家观点:未来中国房地产市场将发生六大转变

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中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人:
一是十亿的人口;
一是十亿的互联网网民

链家研究院院长杨现领

1月18日下午,由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”上,链家研究院院长杨现领指出,未来,中国的房地产市场将发生六大方面的转变:第一,市场将从快速转换为慢速发展,由交易量、交易额、房价快速增长的时代向中低速时代转移;第二,整个行业将从新房为主的时代向二手房为主的时代迁移;第三,由购到租的转变,租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场;第四,人们对房屋的需求将从数量时代向品质时代转移,全品类的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品质化;第五,从线下到线上的转变,互联网是最终的牵引力和指挥棒,会指引整个房地产行业的最终发展格局;第六,以开发为主的产业链将向以运营为主的产业链转移,未来在运营领域一定会产生千亿级别的公司,且首先可能就在租赁运营领域。

以下为杨现领发言内容精编:

2018年是非常特殊的年份,首先它是中国房地产20周年,也是改革开放40周年,同时也是十九大之后精神得到贯彻落实的第一年,同时还是“十三五”规划承上启下的一年,所以2018年作为这么多个因素叠加,有很多转变。

站在今天的角度看未来一段比较长的时间,我认为中国整个房地产市场会经历六个比较大的转变。

第一个转变,无论是房地产投资、房地产消费还是房价,总体上从高速的增长或者中高速增长进入一个中低速甚至低速增长区间。市场从快到慢,背后核心就是投资销售房价由快速增长进入中低速甚至慢速增长,但是背后还有好几个核心的动力和原因。

第一,整个中国住房需求1998年以来的严重供给不足、存量不足问题今天已经得到缓解,指标就是户均住房套数是大于1,人均住房面积大于36.6平,中国已经总体告别了总量短缺的阶段。这是第一个结构性转变。

第二,人口从原来农村向城市流动,转向了城市与城市之间的双向流动。我们最近用美团的数据,一起跟美团做了研究。美团的数据表明,北京的人口离开了,到了上海,上海的人口如果离开,大概率会选择北京或者杭州,如果北京和上海的人口都离开了,可能是去深圳、广州、杭州这些重点二线城市。背后暗含的规律是,中国1998年以来,人口由农村向城市的单向互动,变成了大城市和大城市之间以及二线城市之间的双向流动。所以人口已经不再是一个增量的扩张,而是存量的移动。二线城市在通过人才的吸引政策来做人才争夺,可以看到逻辑是人口增量浪潮结束,就意味着数量型的扩张、房价的高速增长、销售的高速增长,基本趋于减缓。

第三,从加杠杆到去杠杆,2017年的时候,我们的新增住房贷款大概不到4万亿,但是2016年的时候大概是接近6万亿,所以杠杆率的增速已经在下降。今年加杠杆的主题都是三四线,一二线基本是在去杠杆。我们可以看到链家的贷款成数指标,今年使用贷款的人在减少,贷款率在下降。今年北京平均买房贷款的比率只有35%,一百万的房子平均贷款35万,已经比较低了,往后会继续低,因为随着贷款额度的紧张,特别是放款周期的延长,使得放款趋势在2018年以及未来时间里都会继续。

这三个动力带来的结果就是由快到慢。

第二个转变,由新房到二手房的转变,以新房为主导的产业慢慢向二手为主的产业在发展。背后还是一样有几个核心趋势。

第一,市场端,二手房市场在上涨。首先,从北京、上海、深圳、广州二手房交易量与新房交易量的比例来看,虽然2017年在严厉的调控之下市场成交下滑,但二手房交易量还是远远超过新房。北京最高,二手房交易是新房的3.3倍,去年有15万个左右的家庭通过二手房实现了住房的需求,但是只有5万左右是通过新房实现的。此外,2017年,全国超过24个城市的二手房交易量总体大于新房,就是越来越多的市场开始进入二手房时代。

第二,整个二手房市场形成了一批行业的参与者,行业的力量正在发展壮大,就是说形成了一批以直营连锁为主的品牌化、专业化、规范化的机构,有直营的品牌、有加盟的品牌,无论是链家还是我爱我家,品牌正在规范化和专业化的路上发展,而且两家公司已经上市。这是行业中出现的典型代表性力量,开始变得规范、变得专业,甚至变成了上市公司。

第三,行业形成了一批职业化的服务阶层,这个行业的各项指标都在改进;二手房行业目前全国大约有150万经纪人,今年北京的经纪人大概10万人左右,而且平均从业年龄是全国最长的,链家北京的二手房经纪人从业年限今天是33个月,全市场平均大概20多个月。

这个行业的从业年龄在上涨,人在职业化,这是非常明确的趋势。尽管这个行业的人员素质等各方面还有非常大的提升空间,但实际上过去几年,我们增量改进、边际的改善速度已经非常快了。

第三个转变,由购到租的转变。租赁市场是未来很长时间内中国房地产市场各个品类里面唯一一个还有红利的市场,具体的红利表现在以下三个方面:

第一,租金红利。目前,租赁市场的租金涨幅是持续而稳定的,且这个趋势不可逆转。2017年,中国主流二线和一线市场租金基本都在涨,最快的是北京和杭州,涨幅大概取决于人均收入水平。租金涨幅跟收入涨幅之间有一个稳定的比例关系,一线城市这个比例大约在1.2到1.5,二线在1到1.2,三线城市基本在1以下或者是负数。比如,收入涨10%,收入弹性如果是1.5的话,租金涨幅就是15%。

第二,B2C的红利。未来会有一批机构化、专业化的机构会崛起,这些有品牌、有服务、有运营能力的B2C机构会崛起。

第三,运营的红利。租赁产业链归根结底价值原点和价值归宿点都只能是且唯一是运营,没有运营什么都不是。今天所有的开发商都进入了租赁产业链,拿了很多房子。但实际上,房子的管理、房子的租后运营服务才是最难的。因为开发商讲的是高周转,房子卖出去之后没关系,但是做租赁的话,房子建好了,这个事才开始,因为六个月就要转型。所以整个租赁的周转、租赁的运营服务、租赁的库存管理更复杂。

总体上租赁还有很大的增量需要我们去考虑。今天我们认为大家对租赁的思考还处在比较早期的阶段。中国的租赁需求是全品类的,今天我们只满足了青年、白领人群的需求,还有非常多的需求没有满足,比如两亿流动人口的床位需求,还有很多单身高收入人群的整租需求、很多带小孩家庭的品质租赁需求。大量的流动人口中越来越多是夫妻家庭一起流动,而且愿意租赁更长的时间,但是他们今天没有得到很好的照顾、没有得到很好的服务。

所以,市场还有非常多的空白点,租赁未来的战场是比较大的,核心就是一个关键指标:GMV。

2017年来算,我们的GMV三大战场,新房GMV交易额是11万亿,二手房是6万亿,租赁是1.5万亿不到。未来这个结构一定会变成,比如未来五年,新房大概会保持在8到10万亿之间,二手房会做到10万亿以上,租赁会是2到3万亿,这个趋势是非常明确的,各个领域、各个品类的细分市场都有很大的发展空间。

此外,我们今天的租赁还有很大问题,比如租房面积很低、房子很破、商品房占比低、配套服务不好、租约太短、环境差等等,还有非常多的痛点亟待去解决。

第四个转变,从数量到品质,各类人群今天都面临着对品质的追求。

我们最近做了一个全国链家经纪人的调研,大概调研了两万个经纪人,分别在30个城市。调研的核心结论是,我们经纪人所接触的客户,首次置业需求三个城市平均37%,换房改善需求46.7%。也就是说,在我们所覆盖的30个重点城市里,中国的主要消费者已经整体上进入了以换房改善为主的需求的阶段。改善、换房才是刚需。所以,这种新刚需的释放,是过去两年支撑整个房地产周期的最核心动力。无论是新房,还是二手房,都在进行改善。改善需求的释放,无论是三四线还是一二线基本都这样。

改善和换房需求比例最高的是北京、上海,还有其他的重点二线城市,我们整体上进入了以品质为导向的市场环境里。但是总体上,无论是二手还是新房,实际上我们作为产业链的服务阶层,并没有能够做好准备来迎接品质时代的到来。比如整个开发端的产业链,还是以规模为主导的产业链结构,二手房也是一样,包括北京二手房,还有很多房子房龄都在30年以上,20年、30年房龄的超过30%,如果不能被改造、不能进入可循环再生的供应体系里,就无法满足我们对品质的需求。我们需要给这些老的房子装上电梯,做好车位,重新做绿化。但是这个产业链和政策规范还远远没有建立起来。

总体上,整个产业关于二手房、关于房屋的改造、关于新房的豪宅化、好宅化的建设,我们今天都没有标准。此外,土地政策也没能很好保障,土地政策上我们明明知道市场的主流需求是改善,但实际上土地供应越来越多的都是供应租赁、共有产权房。这种类型的供应,在未来是不是能够满足市场这样的需求,今天是不太确定的。

所以在一个以品质为主导的时代,我们的政策、企业家和我们的行业基础设施怎么样去建设,这是一个很大的命题。

第五个转变,从线下到线上的转变,这是最核心的转变。

我一直认为中国未来长期的房地产格局总体上取决于未来两个十亿人:一是十亿的线下网络,就是十亿的人口;一是十亿的线上网络,十亿的互联网网民。他们会决定整个房地产行业的长期的趋势。

消费者在互联网上的访问深度会越来越深,对信息内容的需求会越来越大,带来几个核心指标的变化。

一是用户访问的深度、访问的时长会变长,用户的浏览页面会增多,每一个成交所对应的PV数量会爆发式增长。所以有品质的信息、有品质的内容,会大大改进互联网的体验。这个趋势是不可逆转的,就是消费的内容、深度、时长都在变长;

二是消费者时间在前置化。消费者在到达售楼处之前,跟你的职业顾问说话之前,他已经在线上看了两到三个月,所以他一定会在各种各样的互联网网站上学习,在深度访问房源信息和与交易相关的其他信息。当他找到你的时候,在交易之前,他已经为互联网深深的牵引。这就是消费者今天已经前置化的在消费互联网,所以你的客户实际上已经有很大的比例在线上,但我们可能不太知道;

三是越来越多的用户实际上成为信息和内容的生产者,互联网和房产未来的信息的生产从PGC时代到UGC时代,参与内容生产,参与房源发布。消费者在越来越多的给自己的房源写点评,自己参与信息生产,自己主动从线上发起咨询、发起聊天,比如我们看到IM咨询量在快速增长。基本上消费者都在通过手机端的工具跟他的置业顾问做大量交互,这就是主动消费时代的来临。

第六个转变,是从开发到运营的转变。目前,整个中国的上市公司分布里,都是以开发商为主的,但未来肯定是要转变的。今天美国的上市公司,房地产领域,长租公寓占比8%,长租公寓里面有10家上市公司,还有做酒店的、办公的、医疗健康的、个人仓储的、监狱运营的,因为美国的公寓REITs、监狱REITs、医疗等等各个方面都发展得非常快。所以,我们发现基本所有美国重要的监狱都是上市公司,我相信他们的服务体系也非常好。这会为整个产业提供各种各样的运营类设施。

今天大量的开发商正在做租赁业务、物业业务,而且有人开始做中介业务。从总体上讲,我相信未来中国企业会像日本最大的三家公司,三井、积水和大和,这是日本发展非常不错的公司。比如三井是日本最大的开发商,也是日本最大的租赁运营机构,还是日本最大的金融REITs发行方,还是物业管理公司、中介公司,有非常多元化、多品类的业务。运营能力、开发能力、资管能力都比较强。中国的开发商会慢慢向这样转变,向多元化、向运营为主的能力发展。在未来也许不到五年,中国会在运营类领域一定会出现千亿级别的公司,首先是租赁的运营。




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