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2018年买房关注佛山新价值板块

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2017年,佛山哪些区域最受关注?

去年佛山楼市成交呈现结构性变化

八大区域成佛山楼市新置业热点

受分区域差别化限购政策影响,佛山市场成交结构已出现变化。过往最“热门”的广佛交界板块已在政策调控下有效控制了量价,而非限购区域市场在置业需求西移下明显升温,禅城西部、南海中西部、顺德东部以及三水高明等镇街板块成为新一轮楼市热点,也是2018年主力供应板块。区域间实现均衡化发展,跨区跨板块置业渐成常态,佛山楼市新格局已然开启。




禅西:高端景观大盘供需两旺

  利好规划:作为佛山中心区大动脉的季华路由东往西连接起广州与禅西。位于季华路旁的张槎枢纽站已开工建设,是整个禅城目前规划中唯一的三轨道换乘枢纽站。未来几年内,已经开工的佛山地铁2号线、广佛环线、规划中的地铁4号线都在这里交会,将禅西贯通广佛。交通建设、市政配套等方面的快速发展为禅西板块吸引了众多都市型产业进驻,包括阿里巴巴佛山产业带、佛山全球电商生态科技城、动漫产业基地等。
  楼市现状:2017年,禅城区供需规模均出现收缩,但城西、南庄两大禅西板块却成为禅城区一手楼的供应与成交主力。在禅西板块,主力在售楼盘都是国内一线品牌房企所打造的项目,不乏高端景观大盘。其中龙光玖龙湾、融创望江府、融创滨湖世家、中海凤凰熙岸等楼盘更凭借生态配套、优质产品与低于禅桂中心的楼价获得置业者关注,成交业绩在禅城区名列前茅。新的一年,禅西板块仍是禅城区的供应主力区域。

绿岛湖环境优美,岛上常能看到鹭鸟栖息。/佛山日报摄影俱乐部影友吴剑摄

狮山:千亿大镇成全区成交主力

  利好规划:十三五规划中,狮山被提升为广佛经济圈腹地。南海的产业转移有不少聚集在狮山,将拉动狮山消费、居住水平的提升。与此同时,佛山西站的开通标志着狮山正式进入高铁时代,未来人流、物流、信息流将加速向这里集聚,推动经济增长。2017年,狮山镇凭借1000亿元生产总值正式踏入“GDP千亿俱乐部”,成为全省首个“千亿大镇”。
  楼市现状:2017年,南海区中心城区新增供应量大幅缩水,快速成长起来的中西部镇街楼市支撑起整个南海区市场,其中尤以狮山镇成交量最为突出,以87万㎡总成交面积问鼎南海镇街榜首。各品牌房企纷纷进驻,包括绿地集团首进狮山打造的绿地丽雅香榭花城、恒大打造的恒大御湖湾花苑均获得较高市场关注度,成交表现突出。

2017年8月18日,佛山西站正式开通。/佛山日报记者张弘弢摄

丹灶:打造珠三角制造业创新小镇

  利好规划:丹灶镇2017年重点培育以新能源汽车为主的先进制造业产业集群,进一步强化制造业立镇的角色定位,加上之前规划的大金智地、城市生态项目翰林湖、高新科技型企业载体联东U谷等产业布局,将有助丹灶镇建设珠三角制造业创新小镇。此外,南海轨道交通8号线、10号线规划在丹灶建立交叉线,未来或将连接广佛肇城轨、佛山地铁2号线,并与佛山西站拼接。
  楼市现状:丹灶距离佛山西站仅约10公里,同样在高铁经济中获益。目前,丹灶房价相对禅桂中心仍较为“亲民”,且进驻了美的、碧桂园等品牌房企,打造美的翰湖苑、丹灶碧桂园等优质楼盘,主打刚需或首改型产品。

丹灶镇古建筑群资源丰富。/佛山日报记者王伟楠摄

西樵:宜居版图不断扩大

利好规划:2017年,西樵正式启动岭南文旅特色小镇建设项目,提出将投入150亿元,实施90多个项目,涵盖景区建设、交通路网、城市建设、生态环境、民俗节庆等。其中,宋城·西樵山岭南千古情景区、一千零一夜@互助社、国艺影视城二期、南海湾医养胜地四个文旅产业项目已签约。近日,西樵镇入选广东十大明星小镇。此外,近年西樵镇对外交通越来越便利,随着未来佛山地铁2号线二期规划的落地,西樵镇的城市价值还将不断提升。
  楼市现状:原本西樵仅有东建、钜隆等本地品牌房企,在旅游资源和交通、生活配套上不断提升后,吸引恒大、中海、碧桂园、国瑞进入,置业板块除了官山、江滨两个老城区板块,还崛起了听音湖、龙湾等新兴板块。受广州客外溢需求影响,2017年西樵镇一手楼共成交71万㎡,在南海区镇街中仅次于狮山镇。

从空中俯瞰听音湖,景色优美。/佛山日报记者王澍摄

容桂:重点产业集聚前景看好

  利好规划:容桂拥有广珠西线、105国道、广珠城轨、顺德港等交通路网,此外,还将规建南顺大桥,无缝连接容桂与南沙大岗,连通番禺。同时,将通过外环路对接中山加六线,接驳深中通道快速通达深圳。而其中规划的佛山地铁9、11、13号线走向核心均分布在容桂。此外根据《佛山市城市总体规划(2011—2020年)》,大良-容桂将规划设置为市级副中心。在产业发展与布局方面,大良-容桂产业集聚区将作为佛山市规划建设的重点产业集聚区进行打造。
  楼市现状:去年,容桂一手楼推货量与成交量均为顺德区首位,楼盘以大量推货走货模式销售为主,加上利好规划频频落地,通过拍地吸引房企陆续进驻,受到更多外区购房者关注。目前容桂在售楼盘涵盖洋房、公寓、别墅、写字楼,其中销售最为畅旺的是碧桂园凤凰湾、美的御海东郡花园。受拍地影响,今年容桂还将有一众新盘入市,包括恒基地块、雅居乐地块、金辉地块。

俯瞰容桂。/佛山日报记者王澍摄

伦教:借力顺德东部重新定位

  利好规划:目前伦教借势顺德东部规划一体化战略发布新的城市定位,投资近300亿元建设超过30个重点项目,打造为顺德东部文化产业集聚地、休闲生活商务区。交通方面,规划中的佛山地铁3号线将在伦教设立站点,包括伦教站、荔村站、顺德医院站。佛山地铁3号线还将实现与广州地铁7号线的接轨,无缝接驳广佛地铁。
  楼市现状:伦教楼市已汇聚万科、保利、碧桂园、中海、美的等品牌房企,在售楼盘以伦教碧桂园御府、保利中央公园、中海万锦公馆为主。

伦教滨江公园一景。/伦教街道办供图

西江新城:规划利好拉升区域价值

  利好规划:2017年,随着有轨电车、地铁2号线二期和肇南城际等交通利好的进一步落实,更多知名房企纷纷抢驻西江新城。珠三角新干线机场落户高明,规划中的佛山地铁2号线与城际轨道2号线,将快速接驳广州、肇庆、江门等珠三角地区。未来,在电车+城轨+地铁+机场的立体化交通路网发展规划下,高明的区位优势将更加突出。
  楼市现状:去年以来,高明在限购区需求外溢下迎来成交量的高峰,西江新城的发展规划更为区域楼市增强吸聚力,吸引美的地产再度拿地入驻,带动后续片区供应提升。目前,西江新城在售楼盘较多,不乏大品牌项目,包括美的明湖花园、美的西海岸花园、君御海城、江滨香格里花园、勤天汇广场、天汇湾、万科美的西江悦花园等。今年西江新城依然是高明区供应主力板块,多个品牌项目即将入市,或将对高明区域价值有一定拉升作用。

航拍西江新城智湖公园及不断崛起的新楼盘。/佛山日报记者黎汉沿摄

北江新区:配套完备成置业热门

  利好规划:北江新区地处西南老城区西部,是三水城市“北拓西进”的重要组成,规划中的佛山地铁4号线途经于此。在轨道交通、生态景观和生活配套等方面日益完善的推动下,北江新区助力三水区成为广佛都市圈宜居的绿色生态之地。广佛新动力广场、西布市场的开业,令北江新区的居民能在家门口解决吃喝玩乐等需求。
  楼市现状:2017年,北江新区成为佛山推地最多的区域之一,目前片区内已聚集包括恒大、时代、碧桂园、招商、新城控股、北大资源等品牌开发商。时代城、御龙湾、北江明珠、颐澳湾等新建小区的人气、生活氛围越来越浓厚,令北江新区成为了三水品牌开发商数量最多、生活氛围提升最快的全新生活住区。安居客、58同城显示,该板块也是外区客置业首选热门板块。

夕阳下的北江新区。/ 佛山日报记者陈浩森摄

过去一年

三大品牌占据佛山过半市场份额

今年新货供应或超千万平方米

  在全国市场范围,2017年碧桂园、万科、恒大位居销售额排行前三,而在佛山,这三大巨头也占据了主要的市场份额。同时,在禅西、西樵等新价值板块,也出现了一些能扛鼎区域主力销售的代表性大盘,成为2017年市场中的大赢家。

  合富研究院(佛山)统计显示,今年市场或将迎来超1200万m2的供货,尤其是在城北、禅西、南海西部、大良、容桂、西樵、伦教等新价值板块。


龙光玖龙湾项目开盘时引发众多市民购买。


  市场:大品牌房企强势
  根据合富研究院(佛山)统计,2017年佛山楼市销售额排行前十的楼盘中有一半以上来自碧桂园、万科、恒大三家,同时本土开发商美的、外来“白武士”融创凭借多个项目热卖跻身前五。
  品牌房企占据高市场份额的决胜法宝之一就是项目多。据统计,碧桂园佛山目前在售项目13个,其中碧桂园凤凰湾、丹灶碧桂园跻身全市销售额前十,碧桂园华润新城之光、碧桂园翡翠湾、伦教碧桂园、碧桂园龙江华府、碧桂园珑悦等都是各区域的热销盘。万科目前在售项目8个,万科金域缇香一年卖了1475套,万科金色城市1020套,两盘同时跻身全市销售额排行前五,同时在一些新崛起板块,万科也是不断布局、深耕,例如位于城北的新项目万科金色里程以及高明新项目万科美的西江悦,都在各区销售额排行前十。


  突围:缔造区域热销盘
  除了三大品牌鼎立佛山楼市,个别密集推货的新项目也成为了扛鼎区域成交的主力,在2017年市场中表现抢眼,其中就包括龙光地产在禅西的龙光玖龙湾项目以及西樵本地大盘东建锦绣龙湾。龙光玖龙湾2017全年业绩36亿,问鼎禅城销售冠军,据其代理公司,合富辉煌(中国)佛山公司项目管理中心副总经理邓晖平介绍,该项目去年密集推售13次,通过营销团队缜密的操盘思路,聚焦市场赢口碑,同时注重立体传播和客户圈层的挖掘。“项目主力客群以禅城中心和张槎地缘客户为主,也包括城南石湾区域客户。项目在2017年共举办超过12场大型营销活动,基本每月均有一场主题性爆点活动,实现每月持续的市场声音,保证持续的客户聚焦。”邓晖平表示。
  东建锦绣龙湾是东建集团在西樵龙湾滨江板块开发的第三个江景资源项目,望山临水,因为深谙佛山人的居住习惯,项目设计了大量优质景观中大户型,8米入户大阳台、270°观景大飘窗以及入户花园等,颇受当地及广州改善型客户的追捧。


  期待:今年新货供应增加
  合富研究院统计数据显示,2017年土地市场全年成交的商住用地可建面积达1114万㎡,土地供应环比有小幅回升。“预计2018年佛山住宅新增供应约1200~1300万㎡,新货将有所增加,尤其是在城北、禅西、南海西部、大良、容桂、西樵、伦教等新价值板块,并以下半年入市为主。”合富研究院(佛山)高级分析师曹绍林表示。
  数据显示,禅城未来供应达163万㎡,主力集中在禅西板块以及祖庙、奇槎板块,例如奇槎绿城、五矿、世茂三大新盘将集中入市,祖庙岭南天地2018年将新推组团璟廷近期市场预热,也颇受市场关注。城北融创、万科两大项目也或于今年推出。
  南海和顺德是供货量最大的两个区域,南海主力供货在狮山和西樵,分别达到74万㎡和41万㎡;顺德主力在大良和容桂,粗略统计大良有12盘有新货推出,其中金辉、电建、金科、中铁、中洲都是2017年新拿地的项目。
  三水今年的新增供应也达到了207万㎡,北江新区、三水新城、云东海、白坭、南山、乐平都有供货。其中北江新区近日迎来了招商蛇口和新城控股合力打造的新城招商誉府项目,项目首批推出90~125㎡三四房产品引发市场关注。


佛山购房人群大数据分析显示

30岁以下网民对买房关注度更高

  随着越来越多新品牌开发商进入佛山,佛山楼市品牌间的竞争也逐渐白热化。为了深入了解佛山购房者的购买倾向和喜好,我们邀请百度大数据对佛山网民的搜索行为进行了量化统计分析。分析报告显示,销售排行居前几位的品牌虽然也是市民搜索量最高,但品牌之间的争夺率也不低,尤其风格、面积段相似品牌间的争夺性最大。

  同时分析报告还对一些影响力较大的房企品牌进行了“人群画像”,包括不同品牌受众热衷的消费品、饮食习惯等。


佛山市民购房逐渐有了品牌意识。


   竞争:品牌房企争夺率最高
  分析报告显示,2017年佛山网民搜索量最大的品牌是碧桂园,其次是恒大和万科、保利、绿地、中海、招商蛇口、时代地产等。针对个盘搜索,包括碧桂园华润新城之光、万科金色里程、恒大郦湖城、恒大龙江翡翠、绿地璀璨天城、合景新鸿基泷景等都是市民搜索量较高的楼盘。同时,一些新入市的项目在区域范围内颇受网民关注,例如位于魁奇路地铁上盖的新福港·鼎峰、位于陈村的招商曦岸等。
  但这并不代表各大品牌可以高枕无忧,百度大数据显示了两个非常有趣的指标:品牌搜索流量转移概率和被夺率。品牌搜索流量转移概率代表的是某品牌客户最容易转移到哪些品牌客户的概率,例如数据报告显示,2017年搜索佛山碧桂园项目的网友同时关注恒大的概率最高,而相应地,搜索恒大的客户也常常会同步关注碧桂园项目。这一指标也反映出某两个项目在佛山布局区域及产品上的相似度高,例如碧桂园布局的西樵、三水等板块,同样也有恒大多盘落子; 而保利和时代之所以互相转移率较高,与两个品牌在桂城、奇槎、三水都有布局,且推货节奏相似不无关系。
  根据各大品牌的搜索流量转移概率,百度大数据测算出了各品牌间争夺率和被夺率,争夺率越高证明品牌力较强,而被夺率高则表明品牌流量容易被争夺,品牌独特性不足。


去年的佛山土地市场

镇街土地出让全面开花

随着2017年12月29日容桂和勒流两地块相继落锤成交,去年佛山土地市场正式落下帷幕。根据合富研究院发布的《2017年佛山房地产市场分析报告》数据显示,2017年全年商住商业用地成交面积达469.3万㎡,吸金936亿元。那么,哪个区域卖得最旺?哪个开发商拿地最多?



   美的2017年进账11宗地
  2017年土地供应量较2016年有明显回升,全年商住商业用地成交约469.3万㎡,环比上升52%。美的全年拿地11宗,拿地面积达44.7万㎡,成为佛山“地主”。记者看到,美的重点布局顺德大本营,另外三水、高明也有布点。作为本土年销售额超5000亿元房企的碧桂园,去年拿地7宗,紧随其后。
  值得一提的是,继上半年世茂、金辉、珠海华发等“过江龙”强势进入佛山之后,下半年再添中交投、电建、中南置地等新鲜血液,佛山2017年共新进品牌房企达11家。记者留意到,在11个新面孔之中,金辉拿下4宗地块居首,世茂拿下3宗,中交投、电建、中昂则分别拿下2宗。世茂的拿地金额达44.6亿元,花费最多重金拿地。


  顺德三水成为供地主力
  根据报告,北滘、大良、北江新城、西江新城成为2017年供地的主力板块,也是房企拿地的热门区域。其中,北滘、大良分别出让土地6宗,西江新城、北江新城分别出让土地5宗。记者发现,佛山五区全年共出让地块约86宗,从佛山五区的土地出让比例看,顺德成为2017年的卖地大王,全年共出让地块33宗,占全市38%;三水紧随其后,全年出让地块22宗,占全市26%; 高明、南海分别出让地块14、9宗位于第三、第四名;最后,寸土寸金的禅城也推出了8宗靓地。
  去年,佛山卖地方式呈现多元化,限地价、竞配建、竞自持等模式已逐渐成常态。顺德表现得最明显,包括率先开启竞拍限价人才住房的措施,以及竞村集体物业的租金或返还面积。三水、高明在下半年开始跟进地价限价措施,竞配建的方式覆盖至明城、乐平、南山等边缘镇街。禅城和南海均有最后阶段摇号的土地出让,但两宗地并未达到摇号成交。


  开发商拿地趋于理性
  2017年佛山土地市场可以划分为两个阶段。前三季度为第一阶段,土地竞价保持高热度,成交土地特征表现为高溢价、高配建、高自持,代表地块就有禅城奇槎世茂地块、禅城亲仁路华发地块、禅城兆祥路金茂地块等; 第四季度为第二阶段,竞价开始趋于理性,对热点区域地块不再盲目追高,甚至以低于前期地价,代表地块包括平洲越秀地块、三水中南地块、乐从中交地块、杏坛美的及万科地块。
  合富研究院人士分析,2017年佛山整体土地供应出现回升,尤其前三季度土地竞价热度持续高涨,四季度受住宅价格进一步回调的影响,市场热度有所回落。由于今年佛山供地区域分化明显,供应主要集中在顺德、三水等住宅库存相对充裕的区域,这就导致目前库存偏低和需求较大的南海和禅城中心区未来急需补充货量。另外,对于房企未来发展而言,预计在一线城市土地价格高企下,发展迅猛的二三线城市将成为未来房企拿地的主战场。



       来源 | 《佛山日报·百姓楼市

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