江苏房产选购交流组

2018年买房的要小心,你不注意这一点,很有可能买到烂尾楼

只看楼主 收藏 回复
  • - -
楼主
  

全文3753字,阅读大概需要7分钟。

导语:记得保存文中图片,关键时候,绝对能帮上你。



“拆东墙补西墙”比喻的是用新债去偿还旧债,而目前房地产偿债高峰期又遇上了调控年。


房企融资难问题更是雪上加霜,2018年是房企“生死攸关“的一年,也是购房者很容易买到烂尾楼的一年,所以更要小心了。

1



2018年,开发商要断粮了

先来看几个新闻:


1月25日,厦门银监会连续开出6张罚单,涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。原因是资金违规流入房地产、流入楼市!1月29日,恒丰银行暂停新增房地产授信,也就是说,暂停了房企的开发贷。


1月30日,全国范围内已经有多家银行下发相关文件,暂停开发贷,对房地产的融资收紧或暂停。开发贷被暂停,意味着开发商的钱没了来源。


2018年1月10日,碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债,期限分别为五年和七年,利率依次为4.75%和5.13%;富力地产全资子公司在2017年11月14号发行2023年到期的5亿美元优先票据,成本为5.88%。


2018年2月6日,绿地控股公告披露,此次在香港发行的美元债券共两笔,总额7亿美元,包括一笔发行4亿美元3年期定息债券,票面利率为5.25%;另一笔发行3亿美元5年期定息债券,票面利率为5.90%。

这些新闻都在说明一个事实:2018年,大房企缺钱、小房企更缺钱,地主家也要断粮了。

对房企来说,2018年或将是资金压力最大的一年。一方面是融资渠道收窄。另一方面,叠加最近全国多个城市房地产市场调控,人民币贬值对房地产市场的利空,房企海外融资难度也在加大。

2


房地产的洗牌开始了

这一波洗的是中小房企

克而瑞研究中心发布的房企销售排行榜显示,1月销售100亿元以上房企达到17家。

其中,碧桂园、万科、恒大单月销售均超600亿元,保利、融创、中海单月销售超200亿元,华夏幸福、中国金茂、龙湖、绿地、华润置地、招商蛇口、中梁地产、泰禾集团、新城控股、旭辉控股、世茂房地产单月销售超100亿元。

这些TOP100房企的背后是万亿级的资金涌入和百万级的客户追随。


而这些资金和客户资源都仅集中在金字塔极顶端的全国7万家房企中的百个甚至是十个房企手中,更为可怕的是这种集中还在逐年增长。


当一家销售额刚过百亿的中小房企和一家身后站着百万客户资源、千亿流动资金的房企站在同一平面竞争,着实无法想象在未来,中小房企的销售空间还剩余多少。


销售额的背后是资金资源、客户资源的严重失衡。


以上种种都表明,2018年,大房企依然可以如鱼得水,而中小房企的苦日子就要来了。因为留给他们市场空间不多,而拿地成本更加高昂、对现金周转的要求更高,房企的洗牌开始了。


不管承不承认,中国的房地产业,也是分牛熊市,属于行政压制的周期性行业。


房地产本身就是一个受政策影响很大的市场,我们回顾历史,就可以看出房企出现现金流紧张的时候,也是市场上出现最多烂尾楼的时候。


因为现在买的都是期房,先交钱再交房,所以更加有必要站在过去看未来。


3


2018年再现3年前的钱荒

会重演烂尾楼悲剧吗?


2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。


当时的拿地成本、融资成本、还款速度、购房者的购买欲望,每一个环节,都狠狠的给房企们上了一课。


最后资金链断裂,项目烂尾,成为很多中小开发商的命运结局,甚至有些高杠杆的大房企也差点陨落。


现在去翻看2014年的楼市,那一轮房企倒闭潮,历历在目。


2014年3月,被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。


在现金流紧张重灾区的杭州,绿城也第二次被逼到“卖身求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家,宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。


2015年,西安本土龙头天朗被融创收购,没有等到“天亮了”。


也是在那一年,“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口,境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。


中小房企日子更不好过。受政策调控影响,楼市销量大幅下滑,资金回流受阻;资金荒也使房地产融资成本大幅上升。


双重压力下,严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企,被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。

 

2014年已如此惨烈,那2018年呢?


信贷管控、利率上浮将资金流向房地产的口子收的越来越紧。


这无疑拷问着每个房企的资金链、开发成本。上次是借着政策放松逃过了,那这次呢?


还会有去库存么?

还会有地产供给侧么?

城镇化还有多大规模?

央妈的放水还这么任性么?


不,相比2017年的宽松信贷政策,2018年,银行开始严控房地产风险,部分银行房地产信贷政策显示,在继续推行名单制的同时,相关银行将细化房企指标,加强房企分级管理。


银行积极向综合实力排名靠前的知名龙头房企开展相关业务,严格限制低收益、高风险的中小房企的贷款授信。

 

银行在强化房地产开发贷的【排名】考量。


该银行将开发贷客户分为多个层次,处于第一层的是根据中国房地产协会颁布的房地产企业综合实力TOP100或2017年销售额TOP100的房企。而越销售额越差的房企越靠后。


这意味着中小房企的融资处境将越来越艰难。

4



房地产的强者恒强效应越来越明显

开始进入寡头时代


如果房地产企业有大量土地储备,这就是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”,也是投资者和资本青睐的筹码。


2017年,泰禾集团、阳光城、新城控股等房企在快速的扩张,不断的买地,然后助涨了股价。


鉴于过去的这一发展模式,房企们就不得不去举债扩张,尤其在城市化率逐渐提升,新房增量市场规模稳定的天花板下,中小房企为了对抗大房地产企业的侵蚀,守住自己的市场份额,不得不大笔举债去扩充规模,所以杠杆非常大,都是在拆东墙补西墙。


而在土地市场上,未来只会有两种房企,一种是TOP10大房企,一种是其他房企,但是其他房企绑在一起可能也干不过TOP10大房企。


TOP10大房企也融了全国上市房企资金池里近一半的钱。别急着惊讶资本扩张的程度,更有意思的在后面。


在这些TOP10房企的财务报表上,总能看到大批量的储备土地、大流量的现金周转,财务报表也自然更加漂亮,更加获得资本的青睐。


所以,这种资本向大房企集中倾斜的局面只会更加严重,形成恶性循环——


资本集中涌入大房企,大房企抢地、开发、销售,大流量现金周转,大批量土地储备,资本更加青睐,加大资本投入……


而中小房企因为缺钱而无法抢到资源更好的地块,现金流缩水,周转速率放缓直至停滞,资本撤出,加剧资金链紧张,彻底丧失土地角逐的参与权……


根据2017年至今的数据,我们可以看到,这个市场已经开始形成大鱼吃小鱼的局面,恒大融创等大房企正在加紧他们的并购之路。


在民企疯狂并购的同时,央企国企地产公司也在加速重组,并逐步成为“巨无霸”。


房子越来越不像是房子,土地也越来越不像是土地,而变成了金融和资本。房地产也越来越从产业时代进入了资本时代。


也许从2018年始,中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。


也许以后,在中国的房地产市场,你只会看到有10头大象,他们一只手握着全国绝大多数的资金,另一只手握着全国一半以上的土地储备,来回厮杀;


也许以后,你会看到在大象厮杀战场上,除了10头大象之外有一群蚂蚁,顾头不顾脚的疲于奔命。


在房地产市场群雄逐鹿的阶段,资源向大房企集中是必然的过程。


不论是最重要的土地资源,金融资源,甚至有实力的建筑总包、各类专业合作方都会给大房企和中小房企设置不同的门槛。


一切的后果,就是下一次,中小房企辗转腾挪的空间越来越小,日子越来越难。而且市场越是火爆,小房企消失的就越快。


因为大房企对市场的反应比小房企更迅猛,而小房企都相对滞后。


这样一个行业未来,等待房企的,是洗牌,是重组,是并购,是绞杀。这对购房者来说,也不是什么好事。


5


一定要注意这一点

避免掉入烂尾楼的大坑


很多人拿着大半辈子的积蓄去买房,想着住进去新房子的幸福生活,想着未来房子能升值多少。而这一切,有可能因为你选错了一个房企,选错一个楼盘,而买到一个烂尾楼,损失惨重。


2017年12月11日,南京2016年地王京奥港未来墅,因现金流难以周转被封停,这绝非是当前房地产市场上的孤例,它只是打响了2018年水深火热的地王悲惨前途的第一枪。


2018年将是房企很艰难的一年。而且因为现在房企卖的房子大部分都是期房,所以如果你挑选的时候不注意,遇见房企资金链断裂,那么你所买的房子就很有可能会变成烂尾楼。


房企的杠杆都会用得很足,自己出一部分钱,其他的钱都是抵押贷款借来的,有向银行借钱的,也有向社会融资借钱的。


恰好2018年就是房企贷款到期的高峰期,这样一来,如果同时启动多个项目甚至还踊跃拍地,尤其是地王,那么房企的资金就更紧张了。


另外现在的银行对楼市资金监管也十分严格,所以就算房企想拆东墙补西墙也不可能了,到时候为了还钱,开发商很有可能就会停掉一批建设中的项目,就成了烂尾楼。


所以2018年谨记:避开中小房企,尤其是中小房企的地王项目,谨防自己掉入烂尾楼的大坑。


最后,记得保存这张图片,关键时候,绝对能帮上你。



小互动

 
你偏好哪家房企?留言区见~


精彩文章回顾

1.李俊怀:2018年的楼市,出手还是观望?(跨年演讲精华)

2.外交部向全球推介这个城市,楼市迎来大机会

3.你以为柬埔寨贫穷如山寨,其实,遍地是掘金的机会

4.买不起深圳?没关系,买这个城市一样赚翻了

5.片区分析 | 野心勃勃的重庆,以后不得了,买房瞄准这三大富人区



花满楼:坚持原创不易,喜欢我的文章,就点赞、留言、分享呗~ 以此支持我继续创作。



举报 | 1楼 回复