新手美国购房必读——报价要约中的保证金(Deposit)的问题

MT资讯平台2018-06-12 14:39:57

由于房地产法是州法,因此在美国不同的州购房可能会有不同的法律规定或者交易习惯,本文以MT律师事务所律师在麻州进行房产交易的经验总结报价邀约中的保证金(Deposit)问题,方便大家在美国购房中对此问题的理解。



通常保证金分两次支付,一笔是随报价要约(offer)支付的保证金,另一笔是随正式合同支付。随offer支付的保证金通常是1000美金,若报价要约(offer)中的条件条款(Contingency)没有满足, 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。若由于买方自身原因要求终止合同,买方将损失1000美金保证金。


 

在签署正式买卖合同(Purchase and sales Agreement )时,买方还须支付第二笔保证金。按麻州的商业惯例,两次保证金的金额相加,总额约为全部购房款的5%。在正式合同的价格条款中,会将两次保证金的数额列明,对两次保证金都产生约束作用。

 

在报价要约和正式买卖合同中,通常都包含违约金条款(Liquidated DamagesClause), 或者英文也称为Buyer’s Default Damages。报价邀约中的违约金条款仅约束第一次保证金,通常是1000美金,正式合同中的该条款则对两笔保证金都起到约束力。通常正式合同中该条款约定,若买方没有履行买卖合同中的买方义务,所有保证金(两次保证金的总额)归卖方。为了保护买方的利益,通常有经验的房地产律师还会在该条款中加入限制条件“该保证金是卖方获得救济的唯一方式”,这样一旦买方违约,买方损失的仅是保证金,卖方也不得向买方主张高于保证金的实际损失或要求继续履行合同。而对于卖方来说,即使保证金的数额高于实际卖方的损失,卖方也可以依据违约保证金条款,拿到购房价格5%的保证金。

 


曾经有个案例,一单交易中,购房价格5%的违约保证金高达$92,500美金,买方由于个人原因违约导致成交不能完成,卖方因而主张$92,500美元保证金。买方却认为卖方的实际损失远小于保证金金额,高额保证金违反公平原则。卖方提起诉讼,麻州上诉法院的最终判决支持了卖方$92,500美元高额保证金的主张。法院判决认为购房价格5%的违约金是行业流行的标准,买卖双方也在买卖合同中予以认可,因此代表了大多数人对卖方损失的合理预期。该案件的判决结果表明法院认可商业习惯,并尊重买卖双方的意思自治。


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