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2017上半年连云港市网络司法拍卖房地产分析与建议

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根据江苏省高级人民法院《关于全省法院实行网上司法拍卖(变卖)的规定》,自2014年1月1日起江苏省所有需进行司法拍卖的涉诉财产一律网上拍卖,至今已过去了3年半。

由淘宝网司法拍卖查询,于2017年1月1日至2017年6月30日期间,连云港地区约有225个房地产项目(其中217个房产项目、8个土地项目)进行了网上拍卖(为避免重复,此数据由淘宝司法拍卖一拍显示的总数确定,由于不含二拍、三拍、及变卖,总数与实际有所有出入)。共有164个房地产项目(其中161个房产项目、3个土地项目)有人参与竞价,竞价总数与一拍公告数比例为72.89%2014-2016的情况见下表,但由于当时的竞拍规则,出价并不意味着成交,最终的正式成交量与一拍公告总数比例低于此数字,如苏信评估公司统计的201411日至201625日间实际拍卖成交量与一拍公告数比例为20.04%)。

同样今年上半年由于使用了不同的竞价规则,164个竞价最终实际成交161个,实际成交总数与一拍公告数比例为71.55%。即便如此,今年上半年司法拍卖的成交率也大大高于前三年。

从拍卖成交的拍次上看,一拍成交97个(占60.25%),二拍成交29个(占18.01%),三拍成交10个(占6.21%),变卖成交25个(占15.53%)。其中有42个司法拍卖标的出现了溢价拍卖。手快有,手慢无,以往竞拍人会等着二三拍降价了再出价,一拍的成交率很低(不超过15%),但最近许多房屋等到二三拍降价了,起拍价变低了,竞买的人多了,反而最终成交价会比一拍起拍价还要高。

一拍无人问津,二拍降价再次拍卖反而超过一拍保留价:

实例一:

实例二:

从拍卖成交的价格上看,1-50万项目有52个(占32.30%),51-100万项目有55个(占34.16%),101-200万项目有34个(占21.12%),201-500万项目有10个(占6.21%),501-1000万项目有5个(占3.11%),1001万以上项目有5个(占3.11%)。由此看出连云港地区司法拍卖成交价格多处于200万以内,占有效司法拍卖成交量的87.58%然而大额房地产的成交率依然不高。

从拍卖成交的房地产类型来看,住宅房地产104个(占64.60%),总成交价30722.48万元;商业、办公房地产52个(占32.30%),总成交价12023.95万元;工业房地产5个(占3.11%),总成交价1670.90万元。由于价格、需求等原因,住宅的成交率仍遥遥领先于其他用途,甚至某些房源的竞争十分激烈。

从拍卖成交的地区上看,海州、连云区共拍卖成交90个标的(占55.90%),赣榆区共成交14个标的(占8.70%),东海县共成交22个标的(占13.66%),灌云县共成交7个标的(占4.35%),灌南县共成交28个标的(占17.39%)。海州、连云区仍是成交量最大的地区,而赣榆区及三县地区在一些热门地段的竞拍也十分激烈。

今年司法拍卖成交率的上升是多方面的,苏信分析认为主要是以下几个原因:

一、竞价规则的改变

前几年司法拍卖的竞拍规则是“至少两人报名且出价不低于起拍价,方可成交”,因此有许多一人报名一人出价的拍品仍然属于流拍。就是说如果你看上一套正在司法拍卖的房屋,除了自己报名还必须寄希望于有他人报名,或者找一个去报名,才能买到心仪的房源。

一人报名一人出价,出局!

两人报名一人出价,成交!

直至2016年这一竞拍规则才改为“至少一人报名且出价不低于起拍价,方可成交”。(《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016 18号)第十一条,网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍,出价不低于起拍价的,拍卖成交。)

今年上半年一人报名一人出价的情况共48例,占竞价总数的29.27%。按之前的竞价规则去掉这部分成交量,竞价总数与一拍公告数比例将下降至51.55%,直接降低21.34%个百分点!

但仍有3个竞拍物因沿用老的竞价规则,尽管有人出价但最终仍然流拍。

二、一拍保留价的下调

根据2009年文件--《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[200916),拍卖财产经过评估的,评估价即为第一次拍卖的保留价。由于评估机构给出的评估价与市场价几乎没有区别,而市场上房地产成交价透明度很高,加上税费、房屋过户等原因,评估价对买家明显缺乏吸引力。

一拍起拍价按评估价(228.1万)起拍,一拍流拍,二拍降价后才成交:

而根据2016年新出台的文件--《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(法释〔2016 18号)第十条,“网络司法拍卖应当确定保留价,拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”直接明确了起拍价可按不低于评估价的70%起拍,价格优势十分明显。

一拍起拍价(245万)按评估价(350万)的70%起拍,一拍成交:

三、税费的明确

以往对拍卖房屋过户税费没有明确,很多都是由买方承担双方税费及欠缴费用,而某些非住宅用房的税费十分惊人,让许多潜在买家望而却步。

但根据法释〔2016〕 18号文的第三十条,“因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。”明确了缴税的主体,也让买方更加安心

四、公众对网络司法拍卖的接受和认同

随着网购的发展与盛行,人们对网上购买车、房等大件商品也越来越接受。

五、近期港城楼市的火爆

   港城人民经历了一个楼市疯狂上涨的上半年,“地王”的产生让周边房价不断上涨,甚至原本略显低调的宋跳版本也由五六千涨到了七八千;南小区征收组进场后,一夜之间南小区的房价也涨到了八千左右,隔壁的海宁小区、龙河小区等老小区也是水涨船高,类似的房价上涨数不胜数。因而有许多购房者看上了价格相对低廉的司法拍卖房屋,增加了交易量。

以上几个主要原因在苏信评估公司发表的20142016年初的司法拍卖情况分析(http://mp.weixin.qq.com/s/E4wFS816xiYY5hTtEqiQeQ)基本都有预见到,最高人民法院法释〔2016 18号文也对这几个方面进行了改进和完善。现在回过头来看许多人甚至是专家认为流拍率高是因为评估公司为了收取评估费用而故意高评,小编觉得是十分的委屈!作为一名执业多年的房地产估价从业者,面对法院的司法鉴定委托一直是保持着最严谨、最端正的态度做事,相信我的许多同行也是如此。评估高了拍卖成交率低,申请执行人的权利难以实现;评估的低了被执行人会以低评贱卖提出异议,不能充分保护被执行人的合法权益。江苏省高院甚至曾下文司法拍卖不成交不收取评估费用,试问评估公司怎么控制拍卖标的能否成交呢?理论上讲,评估价只是一个参考价,资产的真正价值会在拍卖这种市场行为中去体现。我们评估机构始终是站在独立、客观、公正的角度对待每一份司法鉴定报告,然而这样被误解实在是心酸不已。

随着制度的完善和民众的理解,越来越多的港城人民能更加接受司法拍卖房屋,而这些房屋也存在着一定的价格及区位优势。对于对司法拍卖房屋有兴趣的买家,我们给出一点自己的建议:

1、毛坯房,相对于带装修的房屋,毛坯房鲜有人居住,清场入住相对会比较顺利。

2、房屋所有权人是公司,甚至是开发商的一手房,在查明产权无问题的前提下可优先竞买。

3、出价前联系办案法官询问房屋具体信息,可以的话入户勘察更直观地了解房屋情况。

4、明确房屋是否存在他项权利,如租赁权。我们见过某住宅尽管房价较低,但房屋租赁期至2033年,虽说租赁期看起来不是很合理,但毕竟由于买卖不破租赁,房子买到手了2033年之前也没法入住,不知当时的房屋竞得人有没有后悔

5、参与房地产司法竞拍前仔细阅读司法拍卖相关规则和说明,对房屋的相关费用欠缴(如物业管理费、水电费等)情况、竞拍成交后的税费缴纳责任划定及成交后清场接手房屋的难易程度等情况做到心中有数,以免遇到“烫手山芋”。

最后,推荐一处最近值得竞拍的房地产:

位于海州区苍梧路30号明珠皇冠花园19号楼1单元103室房产,建筑面积135.95平方米,起拍价7002/m2(市场参考价15000/m2左右),现场照片显示精装修尚未有人入住,如有意向可前往淘宝网报名竞拍(https://sf.taobao.com/sf_item/553870496216.htm?spm=a213w.7398504.paiList.6.pJ47jz)。

 

江苏苏信房地产评估咨询有限公司

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