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2017年第三季度重庆房地产市场回顾与展望

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  • 写字楼市场需求持续回暖,科技新媒体(TMT)行业增长亮眼。但整体市场供求矛盾仍在,租金持续承压。短期而言,市场仍由买方市场主导,租金处于下行通道。


  • 零售物业市场新增供应创历史新高,带动国际一线品牌加速布局重庆市场。地标项目开业引领各商圈加速转型升级,百货项目打破常规运营模式升级。


  • 物流仓储市场,第三方物流支撑市场需求。电商拿地自建库分流部分租赁需求,未来新增供应高企,不断加剧市场资源竞争,空置率与租金预计将持续承压。

* 写字楼租金指平均账面租金;

** 零售物业租金指购物中心首层平均租金;

*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

数据来源:CBRE研究部,2017年第三季度


优质写字楼市场

需求持续回升,短期供过于求使租金承压

2017年第三季度,重庆优质写字楼新增供应6.6万平方米,位于江北嘴CBD的国金中心T3与T5相继入市,备受关注。至此,市场总存量接近450万平方米,其中甲级写字楼存量突破250万平方米,在CBRE监控的17个中国重点城市中上述两个数据均位列第六。

区域市场概况2017年第三季度


数据来源:CBRE研究部,2017年第三季度


季内,办公需求延续上季度的积极回暖态势,净吸纳总量仍徘徊于近两年高位,达到9.7万平方米,其中逾七成来自甲级写字楼。重庆甲乙级写字楼的租金差值较中西部其他同能级城市较小,故甲级写字楼租金优势凸显,进而带动甲级写字楼需求持续活跃。季内,江北嘴、观音桥、渝北三大板块的净吸纳量占全市总量已超七成。

 

行业方面,金融业以36.7%的新增需求贡献率成为本季甲级写字楼市场新增需求的第一驱动力。除保险、证券等传统金融持续活跃外,以车贷、投资理财为代表的非传统金融业回暖复苏,加速相关企业办公需求释放。其次,专业服务业仍就是市场去化的重要来源。政府长期大力支持创新创业国家战略,带动重庆科技新媒体(TMT)行业加速发展。就写字楼市场需求端而言,TMT行业需求活跃度在2017年前三季度明显增强。本季,TMT行业以12.42%的新增需求贡献率首次跃居第三大需求来源。总体而言,市场需求的持续回暖推动空置率进一步回调,截至季末重庆优质写字楼市场平均空置率报42.5%,环比下降1.3个百分点。

 

资产表现方面,整体市场供过于求的核心矛盾依旧存在,租金持续承压。但就业主方而言,由于长期的降租让利导致写字楼租金的需求弹性明显下滑,其进一步大幅下调租金的意愿已十分有限。反映至统计层面,至季末重庆优质写字楼平均租金报82.6元每平方米每月,环比微跌0.4%。2017年前三季度的单季租金跌幅较上年同期持续收窄。

 

展望2017年,重庆全年将迎来逾60万平方米新增供应。鉴于此,CBRE预判整体市场压力仍将持续一段时间,空置率大幅回落的可能性较低,但活跃需求有望推动空置率短期回调。未来两年,市场供需矛盾在持续高企的供应量冲击下,难有根本性缓解,因而租金仍将徘徊于下行通道。伴随需求持续回暖及业主方的租金预期基本见底,重庆写字楼租金跌幅将进一步收窄直至企稳。


CBRE华西区顾问及交易服务 | 办公楼部主管戴晖表示:“在城市北拓的背景下,以江北嘴CBD为核心的商务办公市场北扩乃至北移的态势愈加鲜明,城北的甲级写字楼未来供应及新增需求已逐步成为市场焦点。传统核心区域的优质写字楼仍然受到青睐,品质和服务成为其生存的关键点。


零售物业市场

新增供应创历史新高

地标项目带动一线品牌入渝

重庆优质零售物业市场本季录得67万平方米新增供应,创历史新高。其中包括IFS国金中心(江北嘴)、新光天地(渝北)、龙湖U城天街二期(沙坪坝)以及北碚万达广场(北碚)等项目。随着地标性、优质购物中心相继入市,重庆零售物业市场整体氛围迎来新一轮提档升级

区域市场概况(2017年第三季度)


数据来源:CBRE研究部,2017年第三季度


重庆高端消费市场潜力巨大,但由于早期市场高品质购物中心数量较少,且单个项目可租赁面积较小,国际一线品牌在渝店铺选址面临一定的局限性。万象城、新光天地、IFS等优质项目相继开业,为国际高端品牌进驻重庆创造硬件基础,早期高端品牌在渝的租赁需求借此得以集中释放,未来,市场预计将持续录得更多高端品牌进驻重庆的案例。季内,位于万象城的Balenciaga开业,Dior、YSL、Fendi、Christian Louboutin和Alexander McQueen等奢侈品牌的重庆首店同时进驻IFS,Salvatore Ferragamo、Coach等品牌亦录得新店开业的案例。

 

自2014年起,万象城、长嘉汇购物公园、爱琴海购物公园、龙湖源著天街等大型购物中心相继开业,有效提升项目所在区域周边的商业氛围,同时也使得重庆零售物业市场“组团式”的多核商圈格局更加分明。新兴商圈的崛起意味着商业版图的扩张,但也给传统商圈造成不小的压力,传统商业区的再升级以及商圈内项目之间的联动融合是市场破局的一大考验。在此背景下,本季新开业的购物中心对重庆零售物业市场“商圈”的价值更值得关注。龙湖U城天街与北碚万达广场分别成为大学城、北碚板块首个一站式大型购物中心,将有效带动周边商业市场发展,成为驱动消费客流增长的引擎,揭开当地优质商业市场发展的帷幕。IFS与新光天地的价值已不再局限于某个特定商圈,地标项目的落成引领重庆商业市场发展新趋势,无论是招商运营管理或是硬件品质档次都代表着未来商业市场发展的方向。但IFS、新光天地以及此前开业的万象城、时代天街等地标项目必定分流解放碑、观音桥两大传统商圈的消费客群,因此未来市场“商圈”之间的竞争仍将愈演愈烈

 

“升级”的概念不局限于商圈,也囊括物业本身。电商与购物中心从线上线下两个维度不断挤压百货的生存空间。而百货业态在发挥坪效优势的同时,能否在物业设计方面跟上市场步伐、凸显商场的非购物属性实乃一大考验。以新光天地为例,大体量能承载多样化的业态组合,旋转木马增强娱乐体验性,引进的Coach、Hera、Albion、Erno Laszlo等服饰、香化品牌和Shiao、APUJAN等新锐设计师品牌体现出零售业态的竞争力。未来在百货的变革之路上,消费属性仍是根基,而社交、体验属性则不可或缺,双重属性有侧重的平衡能取长补短,为百货业带来新的生机。

 

就需求统计而言,服饰和餐饮类总计超市场总去化量五成,大众服饰及运动服饰持续受关注。餐饮业态不断调整,部分传统品牌正逐渐被装修风格、菜品菜系有特色的店铺代替。本季录得蛙少侠、参和院、猛式料理等餐饮品牌进驻各大购物中心。此外,本季录得位于南坪商圈的City城市广场闭店调整。

 

截至季末,重庆零售物业市场平均空置率环与持平,报10.9%。全市购物中心首层平均租金环与持平,报392.2元每月每平方米。预计2017年全年将会有超过60万平方米的新增供应。近期中粮集团和新城控股在渝北中央公园板块拿地,预示着大悦城和新城吾悦广场有望落户该板块,城北新兴区域的商业氛围有望借此进一步发展。


CBRE华西区研究部主管朱建辉表示:“第三季度重庆零售物业市场数个项目集中开业,新增供应创新高,对市场的价值在于:一方面,新光天地、IFS等地标项目为新一轮一线品牌进驻重庆创造契机,奠定硬件基础,奢侈品在渝发展进入 ‘补涨时期’;另一方面,北碚万达广场、龙湖U城天街成为当地首个大型一站式购物中心,有效提升近郊商业板块的市场成熟度,凸显商业开发下沉至新兴区域的趋势。”


物流仓储市场

第三方物流支撑需求,电商租赁需求收窄

重庆高标准仓储市场本季录得安博空港一期项目交付,新增供应58,000平方米。租赁市场相对活跃,第三方物流是市场去化的首要推动力,季内录得数个以顺丰为代表的第三方物流成交案例。受此推动,全市高标准仓储市场平均空置率环比下跌3.4个百分点,报35.4%。

区域市场概况(2017年第三季度)


数据来源:CBRE研究部,2017年第三季度

重庆作为传统制造业基地,仓储市场中第三方物流多为汽配等制造业服务。而近年来在国内仓储需求持续增长的主流电商平台尚未在重庆设立区域分拨中心,因此电商类租户在重庆高标准仓储的占比低于成都、武汉等城市。随着京东“亚洲一号”在巴南区公路物流基地投入使用,京东集团再次加码公路物流基地将其旗下的京东物流重庆区域总部落户于此。此外,顺丰集团目前拟投资3亿人民币在公路物流基地建设顺丰产业园。随着大型电商平台以及第三方物流开始相继自主拿地建设,市场上资源的争夺将会变愈发的激烈。

 

截至季末,全市高标准仓储市场平均租金环比下跌0.4%,报24.4元每月每平方米。预计全年将迎来共计58万平方米的新增供应,市场资源的竞争将会越发激烈。电商平台的自用库的相继交付,进一步的削弱电商类企业对于仓储市场的租赁需求。


CBRE华西区顾问及交易服务 | 工业部主管尤鹏伟表示:“尽管电商平台及三方物流企业越来越多自主拿地建设仓储物流基地,我们仍然可以看到电商及三方物流企业在重庆拓展的势头。重庆作为西部核心城市之一,随着未来电商渗透率进一步提升,新增自建物流基地的速度和单一的区位肯定无法满足长期对仓储物流设施增长的趋势,相应对外租标准仓库的需求也会逐渐提升,有助于消化近年的新增供应。


2017第二季度重庆房地产市场回顾与展望

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