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【重磅发布】2015年重庆房地产市场盘点

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2005年到2015年,中国房地产进行了一轮高速发展,其中伴随着70多次调控,涉及面涵盖金融、土地、税收、行政等方面。就重庆而言,整体呈现高速发展的特征,房地产发展在09年后持续加速,市场规模呈急速上涨态势,2010年全国范围内的调控政策出台后,重庆房地产市场进入了平稳发展阶段,量价保持平稳,目前全国排名第四,未来竞争将更为激烈。


城市篇

2015年重庆成交量位列全国第4位,截止15年12月15日商品房去化超过2170.4万㎡,成交量及排位保持平稳,市场规模有所收缩。


2015年,目前共有4个城市商品房成交量超过2000万方,分别是上海、成都、武汉、重庆,其中有三个城市来自中西部地区,说明目前中西部地区不管是在经济发展速度,房地产规模上都在全国名列前茅。从供求比上看,处于相同能级的西安、贵阳,其不仅商品房成交量远低于重庆,而且供求比也高于重庆,目前重庆房地产市场供求比较平衡,市场较为健康。

市场篇


趋势

重庆楼市2015年供需保持平稳。整体价格小幅下降,存量走低,市场整体去库存。


得益于全国层面的“330”新政发布,提振市场信心,2015年重庆楼市的供应高峰峰值出现在5月。从成交面上看,得益于春季房交会和新政的双重刺激,今年第二季度出现一波成交高峰;到下半年,政策刺激作用明显放缓,且需求面没有明显改变,成交量小幅下降,全年均价保持平稳,去库存依然是市场主旋律。


存量

市场存量走低,但去化周期走高。重点企业存量仍维持高位。去库存仍为16年市场主旋律。

2015年重庆商品房市场存量保持平稳,到年底存量依然保持在1300万方左右,因今年市场平均去化节奏放缓,去化周期持续走高。从名企目前的库存量看,恒大、保利、龙湖、金科、万科库存均超过200万方,预计将会是明年市场的主要供应来源,目前因协信转型商用物业,库存稍低。


土地

2015年重庆土地市场整体低迷,优质地块稀缺房企拿地热情骤减。

过去三年重庆土地市场成交量持续走低,各类型用地均呈现持续下降的趋势,2015年重庆经营性土地成交138宗地,其中纯住宅及商住用地共74宗,根据克而瑞统计,2015年首开入市项目共61个,明年预计将会有55个全新项目入市,数量有所减少,开发商推盘愈加谨慎。


产品

2015年重庆住宅市场整体依然以刚需为主,改善需求逆势释放。

2015年市场整体成交以供需为主,但住宅面积160㎡以上及总价100万以上的成交却逆势释放,高端改善型需求逐步提高,重庆开始出现细分市场,产品结构有所调整,说明市场在不断成熟,预计明年改善需求将会进一步释放。


TOP10

龙湖虽然今年重回龙头位置,但市场占有率却逐年被其他房企蚕食;另外市场集中度较去年30.92%提高至31.57%;今年项目销售榜首得益于商办物业拉动,改善项目上榜。

注:数据来自CRIC2015;

统计范围:重庆庆主城9区;

统计口径:商品房;

时间节点:2015年1-11月


关键词

纵观这一整年的市场,主要大事件可归纳为:

并购——恒大收购中渝广场、御龙天峰

跨界——金融保险资金跨界房地产

转型——“万科驿”落户重庆万科西九,先租后买,租金可抵房款

关注——福建中骏集团、江苏新城、江苏朗诗集团、绿城集团

淡出——中渝置地、雅居乐集团、晋愉集团、保亿集团

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政策篇

市场下行,政府从不同层面开始救市。

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新政发布

3月30日,中央发布三大新政,调低二套房首付比,调低使用公积金门槛,及营业税“五改二”全面刺激新房与二手房市场,市场信心初步回暖,短期刺激市场效果明显,形成四、五月成交小高峰。


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央行降息降准

2月28日,央行今年首次降准降息,随之而来共经历六次降准,五次降息,降低房企融资成本,减轻购房压力,但房地产开发成本及市场基本面不受影响。


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地方新政

2015年10月14日,重庆市政府发布《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》,渝八条新政出台,地方从基础配套、房企融资及帮扶刚需购房者等方面进一步促进政策落地及执行。

企业篇

百花齐放:土储充足、进驻区域外扩,竞争愈发激烈。


展望篇

纵观这一整年的市场,热点区域排序如下:



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最热区域

•渝中区:土地极度稀缺,住宅存量低,去化速度快属于高风险、高回报的热点区域,但目前在售项目极少。

•九龙坡、南岸:土地供应充足,住宅呈现供不应求且去化速度快,人口基数大,未来属于竞争激烈的热点区域。


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热点区域

•江北、渝北、北碚:大三北区域土地供应最充足,住宅明显呈现供大于求的状况,但是去化速度较快,未来属于急速发展区域。


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稍冷区域

•巴南、大渡口、沙坪坝:虽然有大量土地供应,土地成本低,但房价处于低位,住宅供应量大但去化慢,同时,人口基数少,未来去化面临挑战。

(备注:热点区域排序通过2015年区域土地供求、房地价比、商品房供求比、住宅存量去化比及住宅存量人口比等系数计算权重得出。)


数据说明:

1、商品住宅:通过有关部门验收,由重庆国土房管局颁发《房屋预售许可证》或《房屋销售许可证》;由重庆网上房地产公示的可进行公开销售的一手期房和现房。主要包括普通住宅和别墅。

2、动迁安置房及限价房等政策性住房不在本报告统计范围之内。

3、关于数据来源:本报告数据均以重庆网上房地产公布数据为准。

4、关于供应数据:以重庆网上房地产公布的数据为准,在统计时间节点内未公布的,以公布时间为准。

5、关于成交数据:以重庆网上房地产公布的即时明细数据为准,因官网遗漏或改版等客观原因造成数据遗漏,以明细公布时间为准。

6、关于企业库存统计数据:时间节点为2005年至今。


报告作者:

克而瑞重庆高级分析师:林维


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