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重庆房产是超级洼地,要么不涨,一旦上涨必是暴力拉升!

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来源:  A公众号 (公众号:A视野 | ID:AndsonVision)
本文经原创作者A森授权转载。

之前我曾经写过一篇有关成都和重庆房子投资价值的对比。说实话,招来各种误解。为了进一步表明我本人完整的思考和想法,今天想特地谈一下我对重庆房地产的思考。


从中短期来看,成都房地产的投资价值仍然非常大,由于成都正在全力依靠土地财政来实现融资、发展当地经济和保障民生。


但是,长期来看,重庆房地产投资,属于超级价值洼地。要么不涨,一旦上涨必是暴力拉升。所以,买重庆房子,就是买未来。


1  山城上的陪都经济


人要说话接地气,今天我根本不想跟大家扯什么民国啊、抗日战争啊。我们就单看实际情况。


应该说,重庆本身的底子并不好。两江环绕,整个主城被切割成N块。要不是之前造了大量的桥,重庆每个区之间的交通是非常不便利的。即使今天重庆的交通已经极大的改善了,但是由于其独特的山城特性,你如果开错一条路,那基本上起码半个小时才能绕回到正确的路上。这点跟成都那种平原完全不同,任你开任你high,反正最后都是相通的。


大概10多年前,重庆就开始得到大量的中央转移支付。所谓中央转移支付,简单粗暴的理解就是,中央从富裕的地区通过征收国税的方式搞到大量的钱,然后直接打到发展比较落后的地区。


规模大约在1万亿左右,起码连续10年,而且在2016年甚至达到了1.5万亿人民币。相对来说,成都作为四川的首府只有每年几千亿,天津也就在2016年刚刚连续3年突破1万亿大关。


因此,重庆有了大量的来自中央的资金投入基建。


同时,重庆学习上海早期发展的好榜样,大力发展重工业类型的出口产业,比如汽车产业等等。


之前重庆的IT产业也非常不错。不过,这两年由于成本上去了,也就差很多了。


同时,重庆的军工产业,矿业,金融业都在巨大的资金投入和政策倾斜上得到了大力发展。


另外,重庆已经是中欧铁路的起点站,其开通后,整体物流成本也下降了2/3。


应该说,重庆的产业定位已经不仅仅是一个区域性的强二线城市,更像是中国经济发展层面的第二个首都。中国已经在这里搭建起来了越来越完整的产业链,使得重庆的经济已经连续N年实现全国GDP增速第一的骄人战绩。


 重庆房价为什么过去一直很难像其它直辖市那样上涨


其实,当我第一次研究重庆经济时,我也看不懂。既然GDP那么牛逼,为什么房价没有像其它地区那样暴涨?甚至比成都还低,没有道理啊。


可是,当我几次探访这座山城时,我不得不说答案是令人意外的。


首先,重庆在2003年曾经大量征召土地,号称有46万亩地。然后,把这些当地的农民引导到工厂中去大力发展制造业。这个与上海早期的发展还是非常雷同的。


通过这种方式,重庆的土地供给非常充裕,即使到今天也才用掉其中的一半。因此,制造业企业在这里的土地类成本相对较低。


而且,由于重庆也是人口非常众多的城市。当这些农民进入工厂后,工厂的用工成本也得到了非常好的控制。


最后,再是国家的政策支持和资金支持,使得重庆的经济迅猛发展成为自然而然的事情。


简单的说,你把重庆看作早期的上海,还是更有借鉴意义的。


经常看我文章的老铁知道,地方政府普遍依赖土地财政来筹集资金,从而实施大基建、增加本地经济发展、保障本地民生。


正是由于这个现实需求,所以全国许多地方政府都有动力把地价、房价推高。可是,重庆的动力要比大多数地区小很多。


正如刚刚我提到的,当每年直接打款给你1万亿人民币后,你有必要还拼命搞土地财政吗?


而且,当土地价格压低、劳动力价格压低有助发展本地制造业的时候,你有必要经常引爆房地产牛市吗?


所以,这就是为什么重庆房价在过去时间内,很难像其它核心城市那样暴力拉升。说白了,只要中央转移支付的规模没有缩减,重庆对土地财政的依赖就相对较小,那么房价要马上达到类似成都那样的程度就会非常困难。


3  重庆一旦涨起来,会非常恐怖


当然,现实情况已经开始有了一些新的变化。


从过去3年里,我梳理了一下重庆经济数据。发现,尽管重庆的GDP数据非常不错,可是,重庆几个支柱产业的实际产出数量明显下滑。换句话说,GDP增长,很大程度是由于产品的价格在提高,而不是由于销量好、生产的多引发的。


这个迹象时非常重要的。一般我在研究一个地区经济发展的时候,也往往关注主要产业的产出数量,比如钢铁、水泥、机电等等。当经济健康发展的时候,就是有生产的数量越来越多引导;只有经济不好时,才会出现生产数量稳定或者下滑,而GDP上涨的现象。


所以,我估计,目前重庆的实际经济层面根本没有数据那么好看。


另外,由于全国目前只有6个省市财政有盈余,中央转移支付的资金大部分也是从这6个地区筹集的。而伴随着越来越多的地区公开宣称GDP数据有水分,希望中央在转移支付上也多给它们一点。


这会导致,中央财政未来可以给到重庆的转移支付增速可能明显下来,甚至出现转移支付下滑的情况。毕竟,中央财政的现实窘境是,可以征收的富裕地区越来越少,而需要得到中央财政支持的地区越来越多。


因此,如果重庆面临来自中央的资金变少的情况,那么在现有本地经济也不令人满意的情况下,重庆只能学习其它地区,大力发展土地财政。届时,重庆房价一旦上涨,将有可能是惊世骇俗的!


从这个角度,长期来看,我是特别看好重庆房价的长期增值空间的。可以说,买重庆房子,就是买未来。


因为,历史上一个房价涨幅非常小的地区,一旦需要大规模依靠土地财政来满足本地重工业、军工业等产业的发展,还要满足远超其它城市的大量基建项目的投放,那么它必然只有让房价几何级的暴力拉升才能够实现。


4  结语


最后,我为老铁们贴心总结一下吧:


  • 重庆的产业定位已经不仅仅是一个区域性的强二线城市,更像是中国经济发展层面的第二个首都;


  • 只要中央转移支付的规模没有缩减,重庆对土地财政的依赖就相对较小,那么房价要马上达到类似成都那样的程度就会非常困难;


  • 历史上一个房价涨幅非常小的地区,一旦需要大规模依靠土地财政来满足本地重工业、军工业等产业的发展,还要满足远超其它城市的大量基建项目的投放,那么它必然只有让房价几何级的暴力拉升才能够实现;


  • 长期来看,重庆房地产投资,属于超级价值洼地。要么不涨,一旦上涨必是暴力拉升。所以,买重庆房子,就是买未来


换个角度看问题,现在重庆房价没有像其它地区那样暴涨,是由于中央转移支付替大家把上涨的势头按下去(与房票什么没有关系),即用ZY送的钱给大家砸出了一个房价的超级价值洼地。一旦,中央转移支付不能延续现有的规模,哪怕只是停止增长,那么重庆房价的上升就会是令人心花怒放的!


可能很多朋友没有发现这一点:


目前重庆内环里面几乎没有可供应的土地了!


这一点也基本打破过去的“天量土地供应”的说法,重庆不涨的年代也会因内环无地而结束。


可以肯定的是,由重庆内环开始裂变至爆发的房价,将像水波纹一般,逐渐扩散到整个重庆主城区。



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文:A森

图:来源于网络


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