调控升级,西安限卖,房产形势怎么走?

郑州地产2018-09-10 07:30:13

今年以来,我国已有50余城限购限贷,房价不可能再次大涨,已是毫无疑问的定式。西安在此刻限购升级也在情理之中,但此次限购政策,却出乎意料。尤其是一些并不惹人注意的细节,往往会蒙蔽投资者的双眼。今天郑州地产将对本次限购升级,进行全方位的深入的剖析,以其给各位带来不一样的思考。


1西安限购政策解读


2017年4月18日下午,西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会,发布了《西安市人民政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展的若干意见》。原文如下:



本次调控结合2017年1月1日的调控政策,重点如下:


1、本市及非本市户籍居民家庭,只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房);


2、购买第一套房首付比例从20%调整为30%(公积金25%),如果新购住房,属于家庭第二套住房,首付为40%,属于家庭第三套住房,则停止放贷;


地产解读:

前两条对西安楼市的影响并不大,主要是去杠杆,对于炒房者而言,无非增加10%的首付而已,如果将第二套首付提高到60%或者80%,才能有效扼制房价上涨趋势。


3、加大土地供应,任何形式的地王都不得出现;


地产解读:

从土地供应上解决了房价上涨问题,有利于稳定市场,稳定人心。任何一个城市房价暴涨,地王的功劳绝对是功不可没。但每一次抑制房价上涨,敲打地王,也能达到擒贼先擒王的目的。


4、新房备案价,不得高于周边同品质楼盘价格;


地产解读:

在房价上涨时,开发商特别善于利用民众的恐慌情绪,恶意哄抬房价。新房备案价不得高于周边同品质楼盘价,使得恶意哄抬房价不可能再次发生。最近西安一些跳涨的楼盘,估计要出台各种优惠政策,暗地里将之前涨上去的房价回调一部分


5、即日起,新购房屋取得不动产证两年后才能交易;


地产解读:

这一条真狠,目前已有广州、青岛、福州、厦门、成都等城市限制交易。但与前面几个城市不同的是,在西安购买期房,交房两年才能拿到不动产证。这就意味着,再买期房,需要2+2+2=6年才能进行交易。也就是说2017年投资,2023年才能变现。大大增加了炒房者的持有成本。


6、2017年新增公租房要达到3万套以上,新增货币化保障家庭2000户以上,要进一步扩大公租房保障范围,多渠道解决中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的住房问题。


地产解读:

西安过去几年内,每年流入38000人口,而今年一年就要新增3万套公租房。今年新流入的人口,两个人组建一个家庭,把这3万套公租房分了,还能剩余1万套。


对比每年流入37万人口的郑州,2017年,郑州市将新建7万套保障性住房(不再新建公租房),将新分配公共租赁住房7138套,安置符合条件、需要享受社会保障补贴的家庭和个人。


西安每年流入人口3.8万,郑州每年流入人口37万,是西安的近10倍。西安2017年新增3万套公租房,郑州新建7万套,是西安的2.3倍。郑州房价比西安高出几千,似乎又成了情理之中。


货币化保障,就是说,暂时没分到公租房的家庭,政府会给相应的租房补助。西安2017年将补助2000户以上家庭。没查到郑州公布的2017年数据,但2016年9月到12月,一共货币化补助的家庭是1230户,按此推算,今年会在5000户左右。


通过分析,我们发现,西安本次限购政策,表面上看起来波澜不惊,像一个文弱书生,但深究起来却暗藏杀机。尤其是最后两条,从郑州的角度看,难以发现其严厉程度,但如果站在西安的实际情况看,已经非常严厉。如果当地政府果真按此政策执行,笔者不禁要问,西安的房价又该何去何从?


2浅析西安房价为何比兰州低


西安目前的房价和过去的重庆一样,无论从任何角度看,都配不上它的城市地位。一个西北五省的中心城市,一个副省级城市平均房价才7000多元,还不如更加偏远的兰州(均价9000元/平)。这种情况,实在让人费解,可是,这就是事实。


那么,是什么原因造就了这种事实,笔者近期正在做调查研究,目前只发现了三点原因,先粗略地呈现给大家,以供参考:


1、兰州天生地少


兰州地势图


兰州市区南北群山环抱,东西黄河穿城而过。狭长的地形,严重影响了兰州的城市发展,以至于要在市中心40公里外再建新城。其它城市是人为控制用地,制造用地紧张,兰州则不费吹灰之力,自带属性。


2011年兰州建成区面积只有137平方公里,而西安则为369平方公里,是兰州的2.6倍。2011-2016年之间,西安建成区面积新增100多平方公里,达到了505平方公里。兰州增加了多少,目前还未找到数据,但肯定要比西安新增面积少很多很多,不然,它也不会在,距离市中心40公里的地方再建新城。


2、兰州流入人口占总人口比,与西安相同


2012-2015年,兰州常住人口从364.16万增加到370.55万,平均每年净流入1.59万人,占总人口的千分之四。西安每年流入3.8万人,也是占总人口千分之四。


但回头再看第一点,兰州市区土地太少,已经几乎没有可供开发的土地。这一点和福州相似,福州2016的GDP只有6100亿,人口只有734万,统统不如郑州,但房价已经30000元/平以上。最根本的原因也是受制于地形,市区已几乎没有可供开发土地。要是西安,却有大量的土地可供可发。


3、甘肃太穷


虽然陕西贫富差距大,但甘肃更大。除了兰州以外,各地实在是太穷,简直是脱离了时代发展的步伐。对比一下2016年各地GDP:


2016年甘肃省各市GDP

再来看下陕西省各市2016年GDP

位列甘肃省第二位的庆阳,GDP只有597亿元,如果排在陕西省,属于倒数第三位。甘肃省2016年GDP不过7092亿元,还不敌西安加上榆林两个市。这就导致当地穷富差距过大。


所以,甘肃各市人口都会去往兰州,而陕西省南边人更向往成都,加上地市经济也不错,往西安流动的人口则相应也不多。表面上看,兰州每年净流入人口是1.59万人,但那是常住人口,如果加上流动人口,不一定比西安少。


所以,从以上三点来看,兰州房价比西安贵也属正常。由于今天时间匆忙,笔者没有对其进行更深入的调查,随后将对这两个城市进行更详实和更全面的分析,还望各位读者见谅。


3西安投资房产要考虑时势


过去几十年的经验表明,房地产对经济发展的贡献不言而喻。但不依靠房地产行业,一个城市能否发展的很好,历史已经给出了答案——可以。过去重庆的发展,就是一个鲜活的案例,那么,未来的西安会不会也走上不依靠房地产这条道路呢?其中两点值得大家思考:


1、2016年12月,西安市委书记换帅为王永康


坊间普遍喜欢拿西安和成都进行对比。地方领导官员的能力和魄力对于当地发展显然是有非常大的影响的。如阮成发、黄奇帆等等都是非常鲜明的例子。


那么对比一下近年同时期主政西安和成都的官员,成都是李春城、唐良智、黄新初,分别毕业于哈工大、华科、同济;而西安是孙清云、董军、魏民洲,分别是军转秘书、军转干部,这差距能不大吗?


而王永康,是西安的第一位博士书记。一直在中国商业最发达的省份之一浙江任职,也曾到重庆做区委书记,而重庆又是近几年经济增速最高的城市。


2017年,浙江杭州阿里巴巴马云,将带3000亿投资西安。真不愧同为浙江人啊!


国家空降一位长期在浙江工作的博士,做西安市委书记,用意何在?


2、国家是否允许西北像东北一样经济塌陷?


东北因体制和经济原因,人口不断外流。位于西北的西安虽然属于净流入人口,但流入速度明显低于中部其它各个省会城市。


如果想让西北经济在未来几年内得到高速发展,那么,吸引人口才是重中之重。经过2016年全国房价的暴涨,西安已经成为了全国房价的价格洼低,拥有了天然的吸引人口的优势。此时此刻,不借力打力,吸引人口,又更待何时?


当年重庆不就是走的这条路线吗?重庆可以走,西安会不会走呢?如果西安房价也疯涨一番,西北经济又该何去何从?这又是一个不得不思考的大势。


结语:

关于西安,我们还有很多话要说。它地理位置极其重要,历史文化极其雄厚,科研教育名列前茅,但经济水平却步履蹒跚。在新的经济形势下,它的房价将会有何走势?它的经济该如何发展?它能否担当得起一带一路战略节点城市的重任?请看下次全方位的分析。


END